基于春泉产业信托管理资产香港发行REITs的实例分析

白迪

摘 要：房地产的资产证券化，是将房地产投资直接转变成有价证券。地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。本文利用春泉产业信托的公开数据，着重分析了内地及国际资产之香港上市发行REITs的实例分析。针对产业信托的概况、企业治理、市场表现、环境、社会和监管报告以及写字楼商业房地产的市场概况及展望作出概括性总结与分析。

关键词：春泉产业信托 资产证券化

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）09（a）-041-03

1 产业信托概况

春泉产业信托（香港证券交易所股份代号：01426）是一家房地产投资信托公司，拥有并投资于房地产项目，主要位于中国大陆赚取收入，同时在世界各地寻找投资机会，以增加收益。信托的目标是为单位持有人提供稳定的分销和持续的长期增长机会[1]。

该春泉产业信托是香港第一家产业信托公司，是首个在北京中央商务区（CBD）直接投资的高档写字楼，也是英国第一家在英国 购买的房地产信托公司。产业信托（“中国华贸中心物业”）的物业组合包括：（1）在北京中心商业区投资两个高档写字楼（“中国华贸中心物业”）。（2）英国零售房地产投资组合（英国零售房地产）。中国华贸中心物业，包括第4至28层（第4至28层、第16层设备和紧急避难所，没有租赁空间）和两个座位（包括第4至32层，以及第20层设备和紧急避难所），是不可用的。所有办公楼层和两个地下办公楼层共有600个停车位。这两座办公楼是北京最受尊敬的高档写字楼之一，租金高，租户基础多样化。英国零售物业由84个独立零售物业组成，地产代理横跨英国各地的84项商业物业。Kwik-Fit为英国零售物业的单一租户，是英国领先的汽车服务营运商，拥有全国最大，达600多个汽车服务中的营运网络。

2 企业治理

为了建立和维持高水平的企业管治标准，春泉产业信托已制定若干政策及程序以确保其运作具有透明度，及设有内部监察及制衡机制。春泉产业信托为根据《证券及期货条例》第104条获证监会 认可的集体投资计划，并受若干法律、法规和文件所规范，包括《房地产投资信托基金守则》。

证监会的批准不构成对该计划的建议或承认，也不构成计划的商业优势、缺点或表现，也不表明该计划适合所有投资者，或该计划适用于任何计划。个人投资者或任何类别的投资者。房地产投资信托基金署长已根据《证券及期货条例》（v）获得牌照，以在资产管理方面提供监管活动。REIT管理人的三名人员已根据《证券及期货条例》第125条及《房地產投资信托基金守则》第5.4段的规定获准为负责人员，其中至少一人为REIT管理人的执行董事。董事会行使其宪法文件定义范围内的权力，以确保管理层履行其职责，并获得适当补偿，以及维持有效的内部监控政策及风险管理系统。董事会亦将检讨重大的财务决策及REIT管理人的表现。根据《房地产投资信托基金守则》，REIT管理人须以其负有受信责任的单位持有人的最佳利益为行事依归。

为了建立有效而平衡的董事会架构，董事会已设定为最少由7名董事及最多由9名董事组成。根据REIT管理人的企业管治政策，独立非执行董事的人选必须符合REIT管理人采纳的合规手册内所载的独立性标准。

董事会的组成是按照以下原则制定：董事会成员的技能和经验应能互相平均，以配合春泉产业信托的业务需要，并应确保能妥善管理董事会成员的变动，而不会导致董事会的运作出现不必要的中断；董事会内的非执行董事应具备所需的才能及达到足够的人数，使他们能提出具影响力的意见；董事会的组合将定期予以检讨，以确保董事会具备适当的专业知识和经验，及获任命的董事具备履行其职责所需的相关专业知识和经验。该春泉产业信托已成立数个董事委员会，并采用国际上最佳实践的企业管治标准，务求保证管理之持续透明度。

3 市场表现

中国北京华贸地产的表现令人鼓舞和优于北方的趋势。2017年，物业的平均租金率为94。2%（2016年：94.3%）在报告年度，新租续租总面积为42557平方米，其中54%为新租约，其余为续租。月租金（增值税）平均每平方米357元，增长4%。主要受益于5.9%（2016年财政年度：7.5%）平均租金的增加。

根据2017年12月31日的租约，信托财产中有189名租户，五大房客占21%。年内的总收入8%，占23%。

该信托公司于2017年7月完成了英国投资组合的收购。这84个性能是KWK适合GB（有限），领先的车辆服务公司在英国。除一项租约外，其余租约于2032年3月到期。目前，英国的出租率为100%，年租金收入约为4.51百万英镑。信托公司由于租赁的“综合维护和保险”性质而获得了大部分租金收入。根据租赁合同，承租人同意支付协议规定的日常费用（租金、水电费等），以及物业的所有财产税、房屋保险和维修费（三“净利润”）。

从2016有关增加主要归因于新的英国组合为盈利做出贡献以及华贸物业的租金稳定上涨，这有助于消除2016年营改增改革带来会计的影响以及2017年全年所采用的人民币兑美元月均汇率下跌的不利影响，如图1、图2所示[1]。

4 环境、社会和监管报告

环境、社会和监管报告（ESG报告）涵盖春泉产业信托在管理华贸物业方面的可持续发展举措、政策及表现。华茂地产由北京华瑞兴贸易房地产咨询公司（物业经理）负责管理。物业经理已任命北京华贸第一太平物业管理有限公司（“建筑经理”）提供一般的楼宇管理服务。

5 市场概览及展望

于2017年第四季度，北京市的国内生产总值为人民币28，000亿元，增长率达6%。固定资产投资年增长率为5.7%，在第四季度的2017年底，它是8948亿元。于2017年12月底，北京消费品的累计零售销售总额为人民币11，575亿元。

于2017年底，北京总人口约为2，170万人。北京写字楼市场供求关系在2017季度第三，新增供应量增加了北京A级写字楼整体空置率。亚奥地区的恒毅大厦于第三季度正式投入市场，向市场提供75，000平方米的空间。四个写字楼项目，即位于望京区域的中航资本大厦（80，000平方米）及荣信科技中心（130，000平方米）、亚奥地区的中海国际中心（48，700平方米）及丽泽金融服务区的晋商联合大厦（35，600平方米），均计划于2017年第四季度竣工。

2017年第四季度，甲级写字楼平均成交价格环比上升0.76%至每平方米人民币50，080元。在第三季度，该办事处完成了三个整体的销售交易，包括两个办公楼购买的房地产投资组合在中国银行以海洋集团的价格以未披露的成本。6百万元从北京电子控股有限责任公司收购的一幢写字楼及以人民币18.39亿元投资黄金出售东胜文化艺术中心和盛庄集团。

至今写字楼的一手散售交易仍然维持稳定。市场趋势第三季度，国内公司仍是租赁市场的主要驱动力，而跨国公司的需求则保持平稳。来自金融、互联网、高新科技、法律、专业服务及汽车领域的租户涉及多个主要的新租及搬迁交易。亚洲和亚洲今年空置率急剧上升，同比增长3%。由于增加了新的质量供应，3个百分点至19%。

该地区的平均租金也上涨了1%，每月2%至349元每平方米。在需求增加及吸纳旺盛的支持下，望京细分市场第三季度继续表现强劲。库存减少后，空置率下降了6.5个百分点至8%。与此同时，望京的房租记录在1%左右。5%稳步增长至275元每平方米每月。金融街第三季度仍为最贵的细分市场，租金达到了每月每平方米人民币549元。相反，CBD市場的租金略有下降，下降了0%。每月3%至395元每平方米。燕莎区域、东二环及中关村等传统细分市场的空置率略有下降，而租金则分别徘徊在每月每平方米人民币346元、人民币344元及人民币335元。

自2018年起中央商务区及丽泽金融服务区核心区域预计将推出大量甲级写字楼，估计首都的平均空置率中短期内将温和上升。因此，业主今后将面临更大的竞争。预计部分业主会调整租赁策略并在磋商中变得更加灵活，以留住现有租户或吸引潜在租户。由于大量项目（主要集中在中央商务区和丽泽金融服务区的核心区），北京甲级写字楼市场的平均空置率估计从2018年略有上升，租金增长受限于供应量大。

2018年，近900万平方米的优质写字楼有望进入市场，并在2008年之后出现第一个高峰。据估计，全市交付工程达到A级标准的办公楼总量接近70%，远远高于目前的存量水平。2018年供应量主要集中在CBD、望京和丽泽三大商务区，其中CBD核心区和丽泽两个地块区域将迎来首批优质项目入市。

新项目，同时提高北京的整体市场质量，将进一步释放日益活跃的办公空间升级的需求，并为租户的搬迁和整合提供更多的选择。此外，随着办公场所理念的演变和革新，新一代办公人群对开放的、灵活的、以活动为基础的办公空间的接受度和认可度日益提升。写字楼租户的选址多元化，不再局限于传统写字楼，商务园区、“商改办”“酒改办”等非传统选项得到越来越多的欢迎。这些项目一方面缓解了过去几年北京传统写字楼市场供不应求的紧张局面；另一方面也为如何创新地、高效地、人性化地设计和使用空间提出新的课题。办公理念的升级和新一代办公人对环境的重 视引起了写字楼业主的思考和关注，他们对写字楼品质的要求也越来越高。2018年，超过十年的优质办公楼将占到整个市场的近50%[2]。

参考文献

[1] 春泉产业信托.2017年报[EB/OL].中财网，2018-04-20.

[2] 世邦魏理仕发布.北京优质物业市场2017年回顾及2018年展望[EB/OL].新浪网，2018-01-04.