REITs在长租公寓中的应用研究

摘 要：随着城市化进程的加快，长租公寓成为新时期房地产行业中具有革命性创新特点的产物，并越来越受到社会的关注。不过虽然长租公寓行业具有先收租后入住、债务人分散等行业特点，收款的风险较小，但是却面临着融资困难。为解决融资问题，我国企业开始尝试将REITs引入到长租公寓项目中，近些年来随着新派公寓REITs项目的落实，长租公寓REITs得到了一定的发展。

关键词：REITs；长租公寓；新派公寓；应用

一、发展我国长租公寓REITs的意义

总的来说，REITs具有盘活存量、帮助企业解决融资问题、实现房地产公寓领域金融创新等作用。具体来说，在我国发展长租公寓REITs项目，REITs对我国长租公寓市场具有以下几个方面的意义：首先REITs在长租公寓的推动落实可以改变传统的房产观念，从而在一定程度上可以遏制房地产过度膨胀、非理性购房和非理性投资房产等现象，对促進房地产平稳健康发展有利。其次，长租公寓领域企业在融资时出现渠道少、管理困难等问题，而发展长租公寓REITs则可以通过专业化的运营管理以及严格规范的信息披露，能广纳社会资本，将资金投资于收益型物业，解决长租公寓资产投资问题。

二、我国长租公寓REITs的可行模式以及主要特点

房地产投资信托基金REITs一共有两种类型，即权益型REITs和抵押型REITs，在21世纪还出现了混合型REITs。第一种权益型REITs指的是直接持有房地产，在投资上主要是包括酒店、商务楼、购物中心在内的经营性房地产投资；第二种是专门投资和房地产相关的衍生证券化产品，或者直接向房地产所有者和开发商提供贷款来获得收益。由于第二种主要出现在发达国家，所以本文主要谈论的是权益型REITs。在我国长租公寓领域，可以采取的模式也有两种：第一种是银行间REITs，第二种是交易所基金REITs模式。第一种指的是长租公寓的运营方选择某个物业作为资产池，然后通过物业资产抵押、租金收入等措施将租金未来收益作为偿还来源，然后依据长租公寓预期的租金收入来确定REITs的规模，最后在银行间市场交易；第二种是通过转让股权的方式将物业资产转让给项目企业，然后设立REITs模式在证券市场上交易。

三、REITs应用于新派公寓的实例分析

（一）新派公寓项目简介

新派公寓全称为新派公寓经营管理公司，该项目由赛富投资基金战略投资，从2012年至今，已经在北京、上海、深圳和广州等区域进行项目的建设规划，拥有几百套套房，每一套房的月租均价以北京区域为例大约在5000-9000之间。在产品划分上又根据价格的档次分成新派star，新派和新派Premium。

（二）新派公寓REITs上市交易情况

2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划成为我国首单权益型公寓类REITs，并于11月3日正式发行。该REITs发行项目的目标为2.7亿元，并分为优先级资产支持证券和权益级资产支持证券，前者的发行规模为1.3亿元，评级为AAA，未采取第三方增信措施；后者发行规模为1.4亿元，资产支持证券期限为5年。

四、推动REITs在长租公寓领域应用发展的建议

（一）加强长租公寓REITs信用评级工作和增信措施

投资者在进行投资时必然是以评级机构对项目的评定等级和信用情况来综合衡量的，所以在长租公寓REITs项目上，应该根据我国市场实际情况发展和完善信用评级制度，出台相应的信用评级管理机制，建设和发展信用评级机构。此外，在增信措施上，可通过外部增信和内部增信两种方式提高项目发行成功的几率。

（二）尽快出台相配套的法律

REITs在我国长租公寓中的应用尝试还处于试点阶段，虽然目前还没有及其完善的配套法律，尽管在试点阶段有所突破，但是想要在大范围内推动REITs项目业务的落实，就必须要出台专门的法律进行解释。在资产证券化模式下，有关其法律制度已逐步完善，随着《证券法》的修订完成，关于资产支持证券公开发行得到了广泛认可，并有效解决了REITs公开发行的问题。

（三）进一步落实税收优惠减免政策

REITs在长租公寓上的应用，是一种新的融资尝试，所以国家应该提供更多的资金支持，而落实税收优惠减免政策则是现阶段长租公寓REITs发挥其优势作用的最佳方式。比如可以参考我国其他房产领域关于REITs的优惠政策，免收REITs相关企业的所得税；也可以参考其他国家关于REITs行业的优惠政策，确保REITs行业和其他行业一样也可以通过IPO上市以及发行公司债券等方式来降低运营管理成本，保证项目的成功运行。

五、结束语

综上所述，REITs在长租公寓领域的应用，是一种新的融资方式，也是一种缓解长租公寓融资困难问题的渠道。REITs具有盘活存量、帮助企业解决融资问题、实现房地产公寓领域金融创新等作用。所以在新时期房地产市场中，应进一步扩大REITs的应用范围，结合我国实际情况探索可行路径，然后从加强增信措施、完善配套法律以及落实税收优惠减免政策等角度促进REITs的有效运行。

参考文献：

[1]唐龙虎.长租公寓离不开金融，也必将走向金融[J].中国房地产，2017，（26）：45-46.

[2]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016，（33）：237+240.

[3]长租公寓现状、存在问题与未来发展[J].上海房地，2017，（08）：36-38.

作者简介：

朱晓峰，中国建设银行深圳市分行授信审批部。