湖南省商品住宅价格影响因素分析与房价预测

摘 要：近年来，我国国民经济快速发展，城市商品房建设步伐逐步加快，居民居住条件有了很大改善。然而，居高不下的房价问题开始成为社会普遍关注的问题。当前的学者对北上广等一线城市和发达省份研究较多，而对中部等不发达地区研究较少。湖南省作为中部地区的省份，研究湖南省制定商品房价格影响因素，有利于湖南省制定商品房市场健康稳定、可持续发展长效的政策，也为国家制定宏观调控政策提供借鉴。本文首先在文献分析的基础上，选取了地区生产总值、城市居民可支配收入、房地产开发投资额、竣工面积、城镇化率这几个可能对湖南省商品房价格有显著影响的因素，通过建立多元回归模型再对模型进行检验及修正。本文发现，影响湖南省商品房价格的主要因素是房地产开发投资额、竣工面积、城镇化率。再根据最优模型，提出本文相关政策建议。运用所得回归模型进行房价的预测，得到2017年的湖南省商品住宅价格预测值。

关键词：湖南省商品房价格；影响因素；多元回归模型；来年房价预测

一、 湖南省商品住宅价格影响因素定量分析

（一） 模型指标选取

为了解到房价与商品住宅各因素之间相关性的强弱，采用多元线性回归模型，结合湖南省2001～2016年房价相关数据进行定量分析。进行定量分析，首先需要确定商品住宅价格（因变量）与影响因素（自变量）的函数关系，并通过函数关系分析当影响因素发生变化时，商品住宅价格如何变化。对湖南省商品住宅价格进行定量分析的基本思路是以地区生产总值（X1）、城镇居民人均可支配收入（X2）、房地产开发投资额（X3）、住宅竣工面积（X4）、城镇化率（X5）这些指标为自变量，以商品住宅销售价格（）为因变量建立模型（即确定函数关系），通过模型来进行定量分析。

（二） 模型建立

1. Pearson相关性分析

Pearson是用来度量两定距离变量间的线性关系的。由表3可以看出，湖南省商品房销售价格（）与地区生产总值（X1）、城镇居民人均可支配收入（X2）、房地产开发投资额（X3）、住宅竣工面积（X4）、城镇化率（X5）都在0.01的水平上显著正相关。

根据Pearson相关性分析表明，湖南省商品房销售价格与湖南省地区生产总值（X1）、城镇居民人均可支配收入（X2）、房地产开发投资额（X3）、住宅竣工面积（X4）、城镇化率（X5）因素具有较强的线性关系，而且湖南省商品房销售价格与以上因素均成同方向变化。

2. 模型估计

通過SPSS软件对模型参数进行估计，将回归结果整理如下：

Yt=-1031.012+0.196X1-0.170X2+0.189X3+0.063X4+63.611X5（1）

（三） 回归模型检验

1. 多重共线性检验

该模型R2=0.9931，修正后的R2=0.9896，可决系数很高，F检验值为286.478，明显显著。但是只有X5所对应的P值小于0.05，其余的都大于0.05；人均可支配收入系数的理论分析和经验判断不一致；以上这些都表明可能存在多重共线性。

由相关系数矩阵可以看出，各个解释变量之间相关系数都特别高，证实确实存在一定的多重共线性。为了进一步了解多重共线性的性质，做辅助回归，即将每个X变量分别作为被解释变量都对其余的X变量进行回归，回归结果如下：

Y=-1763.161+0.657X3+0.127X4+57.099X5（2）

从模型的函数公式可以看出，回归结果有三个自变量，说明影响湖南省房价的主要因素是房地产开发投资额（X3）、住宅竣工面积（X4）、城镇化率（X5）。

2. 异方差检验

通过SPSS软件，从white检验可以得到，nR2=16×0.417=6.672，在α=0.05下，查χ2分布表，得临界值χ20.05（9）=16.919。比较χ2统计量与临界值，因为nR2=6.672<χ20.05（9）=16.919，所以不能拒绝原假设。表明模型中随机误差不存在异方差。

3. 自相关检验

通过SPSS软件的检验结果可以看出，DW=2.177，然后再根据n=16和k=3.0查表可以得到dL=0.857，dU=1.728，模型中dU=1.728

结果显示LM=TR2=16×0.14=2.24<χ20.05（3）=7.81473，不能拒绝原假设，进一步说明该模型确实不存在自相关。

（四） 模型经济意义分析

以湖南省商品房销售价格（Y）为因变量，以湖南省地区生产总值（X1）、城镇居民人均可支配收入（X2）、房地产住宅投资额（X3）、住宅竣工面积（X4）、城镇化率（X5）为自变量，运用逐步回归的方法，得出如下方程模型：

Y=-1763.161+0.657X3+0.127X4+57.099X5（3）

其中Y指商品房销售价格，X3指房地产开发投资额，X4指住宅竣工面积、X5指城镇化率，该方程说明在2001～2016年间，上述诸多影响因素中（自变量），影响住宅价格最主要的因素是房地产开发投资额、住宅竣工面积、城镇化率。

模型估计结果说明，在假定其他变量不变的情况下，房地产开发投资额每增加1亿元，平均来说住宅商品房平均销售价格将增加0.657元/平方米；住宅竣工面积每增加1万平方米，平均来说住宅商品房平均销售价格将减少0.127元/平方米；城镇化率每增加1%，平均来说住宅商品房平均销售价格将增加57.099元/平方米。

二、 湖南省未来一年房价预测

建立模型除了了解影响房价的关键因素以外，还有个重要的作用就是对未来房价的预测。之前，利用SPSS软件，采用多元线性回归模型的方法，获得了湖南省住宅商品房价的回归方程。那么只要获得自变量的数值，便能够得到湖南省未来房价的预测值。

（一） 点预测

模型Y=Xβ+u，如果得到样本以外变量自变量的观测值，有Y^=Xfβ^+u。因Xf是前述样本点以外的自变量值，所以残差不相关，可以得到因变量的点预测值。

将对于2017年房地产开发投资额、住宅竣工面积和城镇化率的预测带入所得回归方程中，得到预测2017年湖南省商品住宅房屋均价为每平方米4173.848元。

（二） 区间预测

三、 政策建议

如前所述，尽管近年来湖南省经济平稳快速增长，但商品房市场依旧存在房地产开发投资比重偏低、地区发展不平衡、个人住房需求强烈等问题，为促进湖南省商品房市场的更加健康稳定可持续发展，本文根据所获主要结论，提出如下相应政策建议：

（一） 大力發展经济，继续保持经济平稳快速发展

湖南省应积极主动参与发达地区如长三角、珠三角的经济合作和分工，引导企业结构优化、转型升级和发展加工贸易。发展健全的企业管理模式和适合的企业发展路线，吸引更多企业来湖南建立集团和区域总部，同时大力支持湘商企业回湘发展等。

（二） 削弱开发商垄断性定价

模型经济意义分析认为，地区生产总值、城镇居民人均可支配收入等供给指标对房价影响甚微（供给变量单方程模型中被剔除，说明它们对商品住宅价格影响小），一个重要原因是开发商的垄断性定价。垄断性定价源于市场竞争的不充分，因此，提高住宅供给市场的竞争度，削弱开发商垄断性定价的能力是平抑房价的良策。

（三） 多渠道增加城镇居民收入，合理调节低收入工资标准

加大对中低收入住房困难家庭的住房保障力度。加大保障性住房实物配租力度，使低收入家庭住有所居。对首套房仍然执行区别化信贷政策。合理优化分配制度，引导企业工薪分配更加合理。努力抓好高校毕业生、农村转移劳动力、城镇困难人员和退役军人就业工作，做好企业下岗人员再就业计划。落实同工同酬分配制度，同时着重提高低收入群体收入，减少收入差距。

（四） 继续扩大商品房施工面积，提高商品房开发企业施工效率

加快推进重点项目建设，努力促进长株潭城市群、城市中心区域与周边县城、小城镇协调发展，完善城镇化健康发展体制，合理调整商品房供给结构调整，加大普通商品住房供给。

（五） 认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策

要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税等手段，加快研究建立符合省情、适应市场规律的基础性制度，打击投机性购房，限制投资性购房，支持刚性需求，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，要确保长沙等热点地区的商品房供应。

参考文献：

[1]葛红玲.我国商品房价格影响因素的实证分析[J].价格理论与实践，2013（5）：33-34.

[2]姜建.我国房地产市场调控政策研究[D].华中科技大学，2012.

[3]王璟.江苏省商品房住宅价格影响因素分析[J].现代经济信息，2013（12）：413-414.

作者简介：

伍艳婷，甘肃省兰州市，西北师范大学。