取消社区围墙建设提升城市公共空间共享率初探思考

文｜艾奕康设计与咨询（深圳）有限公司 骆启江

中国的居住格局，受到中国5000年的历史文化的影响，最具代表性的是北京的四合院。注重界定清晰的居住边界，划分外部市井空间与相对安静的内向空间; 既强调邻里的互动交流，但是又强调私密性和居家的私密空间；追崇在居住空间营造自然山水景观，借景周边的自然人文景观进入居住空间。随着改革开放，中国的住宅进入是房地产开发的市场模式，在中国快速的城市化发展中，随着城乡新规划和旧城的更新，在地产开发商的推动下，出现了越来越多的住宅小区，并呈现规模从1万平方米到十几万平方米，甚至是几十万平方米以旅游地产为代表的开发规模。这些封闭式的小区，阻隔了城市开发单元之间在交通系统、开放空间绿地系统、道路景观系统等的联系，产生的问题日益明显。

一、取消社区围墙必要性分析

1.缓解交通拥堵 (车行、人行、慢行系统)

封闭式的围墙，引起的交通拥堵，除了广义上的车行交通系统的拥堵，而且不利于城市人行系统、自行车慢行绿道系统等。以宽大的马路界定开发单元的封闭社区，已经阻碍的城市的可持续发展。最首要的问题是规模较大的封闭小区，内部道路无法共享成为车行支路，导致所有的车流压力都集中到主干道来，直接导致交通拥堵。

在西方发达国家，即使在洛杉矶的比佛利山庄富人片区，独立的住宅开发也没有采用封闭的围墙界定私人领域范围，再到欧洲苏黎世和西班牙的新城富人社区，住宅的公共开放空间，与城市的开放空间体系完全融合为一体，并没有清晰明显的界限。 西方发达国家，通过发展不同规模的街区，形成不同道路等级的城市路网，类似毛细血管般，让城市的路网四通八达，并注重TOD公众出行优先的立体交通体系，解决交通拥堵问题。

几年前纽约的10分钟范围内的邻里计划，以及哥本哈根的15分钟到达城市公园的计划，重组和修复城市开放空间网络，值得中国各大城市研究和借鉴。

2.提升公共空间共享率

随着城市化加快，城市人口密度加大，居民对公共开放空间的需求量越来越大。有限的都会大型公园，滨水带状性公园，邻里小公园等稀缺资源，已无法满足居民的日常需要。中国放开二胎之后，居住区中更多的老人和小孩，日常需要在居住点有容易到达的活动场所。而街道社区被一个个封闭式住宅单元占据，不仅阻碍资源共享，也不利社区交流，街道文化的形成。

3.增强街道安全

美国简·雅各布在以纽约、芝加哥等美国大城市为例，指出保持小尺度的街区和街道上的各种小店铺，以及会聚碰面设施，用以增强街道生活中人们相互见面的机会，从而增加街道的安全感和凝聚力。对于未来中国的城市更新和大城市发展，开放的小尺度街区，对增强街道安全，同样有重要意义。

二、香港开放性居住区及美国硅谷办公案例

从美国西岸洛杉矶的比佛利山庄大街小巷的私宅，再到新加披的新兴高层住宅，香港的大部分的高层住宅，均是以开放式的住宅区为主。以香港青衣海滨公园附近的半开放式小区是香港多数住宅区为例，每栋的大堂均配备有专门的保安人员，并且楼下还有摄像头监控，二重防护。 在香港，退休人士是各个公共、私人地区的保安主力军。逢年过节，这些退休人士都要加班加点巡逻，防止意外发生。

美国硅谷Google , 是当代开放办公环境的互联网企业代表。与硅谷大部分公司园区一样，开放式的办公，没有围墙边界划分，每天有大量的来自全球各地的学者，游客慕名前来。探访者可以自由驱车进入，参观园区。但是如果没有提前预约或是Google员工带领，则没有办法进入办公区。但是这没有妨碍全世界游客对顶尖的互联网圣地的热情，而大量游客的到来，并没有给企业日常带来困扰或安全隐患。

三、开放式住宅社区的可实施性初步建议：

1.规划设计层面

从区域的城市规划图则指引的基础上，借鉴香港和新加坡，提供更细致、更立体的规划。 讨论开放式住宅社区，不能单独比较有围墙还是没围墙，更重要的是住宅社区的规模和混合程度，以及住宅内部开放空间的功能定位。 封闭模式最大的问题是把城市功能割裂成块。 打破这种割裂的情况，需要从早期规划，明确住宅区内哪些道路是必须开放，成为城市车行交通路网的一部分，并严格执行。

2.建筑设计层面

在常规的建筑总图布局上，如何为业主提供更多非地面私有空间，如屋顶花园，露台会所，或是地面层可收费管理的结合架空层的社区泳池、party 会所空间等创新构想，需要建筑师与开发商一起推动。

3.景观设计层面

社区的公共景观空间的使用价值，如何做到最大化，景观设计扮演着非常重要的角色。

以深圳前海住宅项目为例，不同住宅区内部开放空间的功能划分，如何形成互补功能，满足和辐射影响周边不同用地的使用者，需要多方论证，并提交给前海管理局审批。 例如，笔者参与的前海桂湾区第19单元的前海自由贸易中心综合体，其中一个占地约1.4万平方米的住宅区，实际景观使用面积约1万平方米。完全开放5%用地，约500平面米的面积，是设置为多功能的儿童游戏场地，还是结合主入口门厅，成为邻里的会客厅，均需结合建筑布局，以及周边的地块用地性质带来的特定使用者人群，进行深入探讨。

4.权益的划分

明确业主财产分配所有权，如地面停车位的使用权，住宅区内果树的使用权以及会所棋牌室等公共空间的使用权的。

5.向居民赋权

提升社区居民享有参与和监督社区规划设计与落地管理的权利，形成对开放社区中的居住楼安全管理意识，及时反馈日常生活中的隐患。借鉴香港在社区中安排多位退休人士，形成重要的保安力量。随着中国城市化进程中老龄化日益明显，更多的退休人士，可以参与到社区的管理中，成为爱护家园的主力军。

6.物业管理职责

物业管理应做好公众参与的宣传及普及工作，通过讲座、书籍和社区网络平台，宣传取消围墙的好处。从市民的利益出发，取消除居民面对开放社区的危机感。

四、总结与展望

取消社区围墙建设，是为了满足中国城市现代化发展的新要求。更精细化的设计管理和建造多样化的共享公共空间，不仅可以改善“城市病”，而且将在未来将改善城市居民的生活品质，为城市居民提供更多的日常活动选择。

这项新规定，即使在欧美，新加坡和香港已经实践多年，但是对于大部分开发商和城市设计师来说，仍然处于探索阶段。笔者有幸参与深圳前海深港自贸区的第一个开放性住宅项目，期间遇到建筑、景观方案的多次比选，以及多方头脑风暴工作营，寻找一种永久开放和弹性半开放控制边界的可能。