重拳整治还房地产市场一片洁净天空

本刊记者 邱晓稳

房地产业不仅关乎千家万户生活，且对经济平稳健康运行举足轻重。近年来，中央多次重申“房住不炒”总原则，并始终坚持从严调控不动摇。与此同时，在房产暴利的驱动下，各地房地产市场也呈现出了新的不良状况，滋生了各种搅扰房地产市场的乱象，在一定程度上导致了房价的畸形波动，严重破坏了公平交易秩序，致使整个楼市暗流涌动，社会“购房焦虑”情绪蔓延，人民群众利益得不到保障。

楼市调控升级 直指市场乱象

随着2018年以来，市场热度再起，房地产乱象再次丛生。有人借“人才新政”降低落户购房门槛的机会入市炒房，更有企业利用限购漏洞投机炒房，更多的人则看到了限价政策导致一二手房价格严重倒挂的牟利空间；有房企捂盘惜售、制造抢房假象、全款优先拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费、虚假摇号、炒卖房号、内定房源；部分中介机构则发布虚假价格信息、哄抬房价、违规提供“首付贷”；还有部分虚假广告误导购房人，部分媒体为吸引眼球炒作渲染等。这些市场乱象已经引起了市场恐慌，加剧房价上涨预期，严重侵害普通老百姓的利益，亟待加以治理。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”习近平总书记道出了住房的根本属性，说出了人民群众的心声，明确了房地产市场调控的方向。社科院《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年上半年，多部委的调控政策密集出台，全国各地出台房地产调控政策也频率空前。在“房住不炒”的定位下，截止6月底已有逾50城出台调控政策，真正做到了“因城施策”、“精细调控”，坚决抑制非理性购房需求。

2018年1月13日，银监会发布通知称，印发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》将在全国范围内深化整治银行业乱象。其中，《通知》点名指出，违反房地产行业政策等银行业行为都将被列入重点整治。《通知》还要求，各银行业金融机构和各级监管机构要抓住服务实体经济这个根本，严查资金脱实向虚在金融体系空转的行为，严查“阳奉阴违”或选择性落实宏观调控政策和监管要求的行为，形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。很明显，这将是一大风向标，想要依赖高杠杆买房的路子将逐一被堵死。

2018年6月20日，国务院常务会议明确，要坚持稳健中性的货币政策，保持流动性合理充裕和金融稳定运行；支持银行开拓小微企业市场，运用定向降准等货币政策工具，增强小微信贷供给能力。为了防止新增资金流入房地产等领域，央行此次对资金用途作了明确限制，要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务。

2018年6月28日，针对房地产市场乱象，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委于近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

定向降准刚刚落地，央行刚刚宣布货币政策从“合理稳定”变成“合理充裕”，七部委的反炒房治理行动就开始上马。与反炒房战同时到来的，还有棚改货币化全面收紧、限制人才落户购房、限制企事业单位购房等配套手段，楼市强监管的意味不言自明。

之前是分城而治，进而是强制约谈，如今到了七部委联合出动。其中围堵四个领域，分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告。对之前违规操作的部门和人员坚决问责。

此次整治的内容对房地产行业各个层面上的违规做法都有所涉及。从供应端层面管控操纵房价和房源，从交易层面管控包括阴阳合同在内的中介违规行为，从房屋买卖流程上对公积金贷款进行管控。对虚假广告的管控属于本轮房地产市场中的新内容，过去这方面内容相对少，但现在明显强化。

重拳整顿 促房地产市场健康长足发展

中国房地产信息本来不对称，对于普通群众来说，获取信息的途径无非就是网络、中介、开发商还有亲戚朋友，如果其中三方都是虚假信息故意炒作楼市，所有人都不会知道真正的市场行情，从而全民跟风炒楼。不对称的房地产市场信息，不仅严重扰乱了市场秩序，处于信息不对称弱势方的社会公众是受害者。

房地产中介行业不规范由来已久，针对房地产中介行业的专项整治也已有过多次。屡乱屡治，但是一直难以根治。现行规范房屋中介行为的法律文件主要包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部于2011年共同发布的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部2010年发布的《商品房租赁管理办法》，以及2016年发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等。

2013年7月9日，住房和城乡建设部、国家工商总局就联合发布《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》，要求各地大力整顿房地产中介市场，严查房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。

房产中介行业最大的痛点是因信息不对称造成的房源真实性问题。中介公司通常不让买卖双方见面，这就造成了信息不对称、交易不透明。目前中介公司怕买卖双方私下交易，采用禁止双方见面的现象确实存在。这杜绝了跑单现象，维护了中介公司自身的权利，但这种不透明的交易方式也给了不法中介可乘之机。

调控房地产市场、保证市场平稳健康发展，是一项综合工程，涉及多个环节，其中房产中介是不可或缺的一环。而治理房产中介市场，则更需要多方的长期努力。

2016年，住建部就会同有关部门开展了房地产市场秩序专项整治工作，严厉打击了违法违规行为。对存在违法违规行为的508个在售楼盘项目和984个中介机构依法进行了处罚。

这些违法违规行为大致归为两类：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告，捏造或者散布谣言等；一类是违法违规的销售行为，包括无证销售、违规代理、变相收取定金、捂盘惜售、暗中加价收费、不明码标价、“一房多卖”等。

2016年7月29日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，以加强房产中介管理。通过有针对房屋中介市场的专门立法，提高法律层级，有助于明确各监管部门的职责，确保执法的顺利展开。2016年开展的房地产市场秩序的专项整治工作，有效维护了消费者权益，对稳定市场、稳定预期起到了积极的作用。

2017年11月25日，住建部和发改委联合发布了《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，这是一次大范围跨省大检查，对开发商的各项违规行为进行检查和处罚，包括捂盘、炒作、捆绑销售等违规行为。对于这些违规行为，一旦被查处，将会对开发商进行公开通报、处罚，情节严重的甚至追究刑事责任和市场禁入。该检查工作方案不再由地方自查，而是由其他身份的检查人员进行检查，进行跨省之间相互检查，从而避免地方保护，避重就轻的现象出现，减少包庇。

2017年住建部则继续深入开展专项整治工作，持续整顿规范市场秩序，不断净化市场环境：第一，继续加大整治力度。始终保持高压严查的态势，对开发企业和中介机构的各种违法违规行为坚决予以严厉打击，发现一起，查处一起，通报一起，决不姑息、决不手软，坚决将“害群之马”依法清出市场。第二，将规范住房租赁市场秩序作为重点，严厉打击租房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑二房东”，保护租房群众的合法权益。第三，加大处罚力度，对违法违规的企业依法采取停止预售，取消网签资格，处以罚款等措施；对涉嫌违反价格、金融、工商等相关法律法规的，及时移交有关部门处理；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。第四，加强信用体系建设，将开发企业和中介机构的违法行为记入信用档案，建立失信联合惩戒制度，促进企业依法诚信经营。第五，加快立法，规范房地产开发、销售、租赁和中介行为，明确对违法违规行为的认定，提高处罚标准，切实维护消费者的合法权益，促进市场健康有序发展。

2018年7月初至12月底，七部委联合出动，共同出击，治理房地产乱象。住建部此次整治的30个城市名单是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

打击房地产“黑中介”是此次治理的重点。住建部副部长倪虹在“2018中国房地产经纪年会”上表示，一些经纪机构行为不规范，行业发展中还存在一些问题。这些问题损害了行业形象，需要共同努力，加以规范。

倪虹副部长说，房地产经纪行业要坚决贯彻执行房地产调控政策，经纪机构和经纪人员要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，全行业要坚决剔除行业不良规则，坚决制止违反房地产调控政策的行为；要切实维护群众合法利益，经纪机构和从业人员要不断规范自身行为，维护交易群众的合法权益；要努力提高专业服务水平，推进从业人员职业化发展，促进形成一支稳定、专业的行业队伍，加强人员职业培训和继续教育，提高职业安全感、归属感和荣誉感，提升行业的吸引力和凝聚力。

此外，为促进房地产市场健康发展，相关立法工作正稳步推进。目前，《住房租赁条例》《住房销售管理条例》已经被列入国务院2018年立法工作计划。

多方联动 还房地产市场一片洁净天空

中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年1月至5月，全国各地出台房地产调控政策达159次。专家预计，下半年楼市调控将继续呈现收紧态势，调控精准性将进一步提高。七部委治理楼市乱象既包括北京上海这类一线城市，也包括西安、宜昌等大量二三线城市。这充分表明当前楼市调控没有放松迹象，各地政府也不应该懈怠，而是要积极管起来，让楼市真正步入平稳发展态势。

如今，中国对于房地产市场已经有了明确的定位，就是满足实际的居住需求，而不是投机炒作。在实践中，房地产市场中存在的种种乱象，推高了居民为了居住而购房或租房的成本，致使少部分群体获利，而供求关系扭曲、市场价格失真、市场预期混乱。住建部等多部委联手治理，剑指问题的源头，清除积弊，最终促进房地产市场健康发展。与此同时，中国人民银行货币政策委员会在2018年第二季度例会上也再次强调了“稳健的货币政策保持中性”“管好货币供给总闸门”“优化融资结构和信贷结构”“提升金融服务实体经济能力”等政策基调。这也释放了稳定房地产调控的信号。

房地产调控是一项系统工程，维护房地产市场秩序也是一揽子工作，需要多部门联动配合，更需要地方政府大力推进和落实。七部门专项整治除了以往参与过调控的银保监会、税务总局外，还联合了市场监管总局，尤其是中宣部、公安部、司法部的加入，将乱象整治的力度进一步增强，能够形成对舆论的约束和对违法行为的震慑作用，未来对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，将依法从严惩处；对治理力度不够、政策落实不到位的地方和部门，将坚决问责，由此形成多部门共治共管的调控局面。

从房地产行业的角度来说，有效的行业自律既是对消费者的保护，提高房产中介行业的公信力，也有利于促进房地产行业的健康发展。首先，应要求房产中介持证上岗，完善房产中介公司和从业人员的诚信档案，对于违规操作的机构和个人需对外公布，强化从业人员的法律意识。其次，承接房地产中介业务时应推行统一的中介合同示范文本，统一格式、条款、违约金等，防止“霸王条款”的出现。第三，应鼓励从业机构和人员举报行业内违规行为，相互约束，并积极接受社会监督、检查。

规范行业发展，需要政府加强有效监管，细化职责，严肃查处。要强化日常的监管，将重点对准超范围经营等问题，加强中介公司年度的考核，坚决清除和淘汰违规操作的房产中介公司；要规范房产中介行为，建立从业人员不良记录和行业禁入制度；房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，政府需要建立部门联动监管机制，加强对监管机构的督导和问责，还房产中介行业一个健康的市场。

与此同时，如七部委《通知》要求，要广泛发动群众监督，畅通群众举报投诉渠道，对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切，着力构建房地产市场共治共管的局面。要加强政策解读，正面引导舆论，定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑，为房地产市场营造良好舆论环境。

党的十九大以来，住建部多次强调要建立完善差异化的调控政策体系，建立和完善房地产统计和市场监测预警机制，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。七部委联合出动，共同出击，治理房地产乱象，必还以购房市场一片干净的天空。房地产市场秩序需重拳整顿，习近平总书记要求的“房住不炒”的理念需一以贯之，人民群众的切身利益更需得到有效保障。