在建工程估价成本法的动态修正

刘敏

摘要： 运用成本法进行估价时，由于原来购入土地价格较低而当前公开市场土地价格较高，土地已经获得了较大的增值。有理由可以认为这部分增值已经涵盖了部分利润。在这种情况下，如果按照传统的成本法公式计算土地利润，最终测算出来的标的物价值会有较大偏离。针对该种情况，笔者认为：成本法估价时，在土地公开市场价值已经涵盖部分利润的情况下，应当对计算公式进行动态修正，所得即为估价对象价值。

Abstract： When evaluating construction progress， we always use hypothetical development method and cost method. If the land price increases very fast in recent years， the final value opinion will be high by using traditional formula. That is because of the land price in appraisal work period including the profit. So when we calculate the final value opinion， we add profit the land profit again. Thus the final value opinion is higher by using cost method than by using hypothetical development method. The writer state that we can dynamic modify the trditional formula of cost method.

关键词： 成本法；静态；动态；土地；利润

Key words： cost method；static state；dynamic state；land；profit

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）21-0091-02

1 问题提出

近几年，估价师在运用成本法对在建工程进行价值评估时，往往会发现成本法的测算结果与假设开发法的测算结果差距较大，往往大大高于假设开发法的测算结果。尽管最终测算结果仍是成本法和假设开发法两者的加权平均值。但是，对于两种估价方法测算结果的差异还是让很多估价师困惑不已。

笔者在实际案例的测算过程中遇到了同样问题，本文旨在通過实际案例的测算分析，提出：在土地价值短期升值过快的情况下，运用成本法测算在建工程项目的价值是，成本法公式要进行动态调整，不能仍然照搬传统公式计算估价对象价值，否则容易高估其价值。

2 成本法介绍

2.1 成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

2.2 成本法的计算公式

成本法估价中，重新购建价包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、售费费用、销售税费、开发利润；折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

成本法的公式为：

在建工程的价值 = 重新购建价-折旧

重新购建价 = 土地取得和开发成本 + 建筑物的开发成本 + 管理费 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润

折旧的求取方法主要有年限法、市场提取法和分解法，实际操作中主要采用年限法。年限法分为直线法和成新折扣法。直线法假设在建工程的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：

（C-S）/ N

其中：C—重新构建价；S—净残值；N—经济寿命。

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定建筑物的成新率。对于在建工程，因为还未开发完成所以在估价时点的折旧为0。

3 案例初步分析

下面通过实际案例，首先运用成本法对案例进行测算，然后运用假设开发法进行测算，最后进行初步分析。

3.1 在建工程价值测算的实际案例

某公司2011年底以0.7亿购入土地，建设办公楼，2013年已经完成部分工程。2013年12月31日评估该在建工程，估计尚需要1.5年才能完工并全部售出。当前土地市场价为3亿，已经投入的开发成本为2亿，全部开发完成的开发成本为5亿，购买在建工程税费率取3.05%，管理费率取3%，销售税费率取8.6%，直接成本利润率取20%，折现率取14%。

通过市场法和长期趋势法可得到：开发完成后价值为12亿。

3.2 运用成本法测算在建工程的价值（V）

根据公式：

在建工程的价值 = 重新购建价-折旧

重新购建价 = 土地取得和开发成本 + 建筑物的开发成本 + 管理费 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润

（在建工程估值中不考虑折旧）

其中：管理费率取3%；

销售税费率取8.60%；

贷款利率取6.50%；

成本利润率取20%；

V=（3亿+2亿）×（1+3%+20%）+3亿（（1+6.5%）1.5-1）+（5×3%+2）亿×（（1+6.5%）0.75-1）+V*8.36%

求取在建工程价值为：7.17亿。

3.3 运用假设开发法测算在建工程的价值（V）

根据公式：

在建工程的价值 = 开发完成后价值（现值）- 续建开发成本（现值）- 管理费用- 销售费用- 投资利息-销售税费 - 开发利润 - 购买该在建工程应负担的税费

其中：购买在建工程税费率取3.05%；

管理费率取3%；

销售税费率取8.60%；

折现率r取6%；

贷款利率取6.5%；

成本利润率取20%；

则在建工程价值为：6.24亿。

3.4 初步分析

根据上述测算结果，可以看到按照传统公式计算，成本法的测算结果7.17亿与假设开发法的测算结果6.24亿差距过大。根据相关数据，可以发现公司2011年底以0.7亿购入土地，在估价时点（2013年12月31日）土地的市场价值为3亿。成本法计算公式中的利润部分是以3亿为基数进行计算的。但是，2.3亿的土地增值是否已经涵盖利润了呢？如果已经涵盖利润，成本法的估值就被高估了。

如何解决成本法高估的问题？下文分静态、动态共两种情况进行模拟测试，深入分析，以寻求解决办法。

4 模拟测试

下文分两种情况进行模拟测试，静态法以估价时点为界限，要么假设土地价值涵盖全部土地利润，要么假设土地价值完全没有涵盖土地利润；动态法以整个建设期动态测算土地价值。

4.1 静态法模拟

4.1.1 假设利润全部涵盖，不再计算土地开发利润

假设上述案例中，2.3亿的土地增值已经涵盖了全部土地开发利润，那么在建工程价值不再包含土地开发利润。对上述案例的测算结果进行修正，扣除（3亿*20%），在建工程价值的修 正结果为：6.57亿。

4.1.2 假设利润没有涵盖，按照公式计算土地开发利润

假设3亿不涵盖任何利润，得到的在建工程价值就是上述测算结果7.17亿。

4.2 动态法模拟

4.2.1 模拟测试

房地产项目开发是一个漫长和复杂的过程，大致分为以下七个阶段：

①土地出让阶段；

②规划设计阶段；

③相关行政审批阶段；

④施工报建阶段；

⑤商品房預售许可阶段；

⑥工程竣工综合验收备案阶段；

⑦房地产项目权属初始登记阶段；等。

很显然，土地出让是第一步。下面六个阶段的过程中，土地价值仍然可以潜在增值，根据近两年土地拍卖的价格趋势，土地价值增值速度显然很快。在建工程估价一般是为在建工程的抵押服务的，一般要求投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上。根据上述描写，可以判断估价时点一般在5、6步骤之间，举例最初土地出让的时点已经有了1-2年的开发过程，在这段时间土地价值很有可能已经发生了潜在的增值。根据近两年土地拍卖情况，可以肯定地说，上海土地价值增值是必然的，而且速度很快。考虑到土地利润的动态产生过程，下面进行动态法的模拟测试：

仍以上述案例为例，以3亿为基数计算土地利润，但在建工程价值应当是7.17亿从完工时点折现到估价时点的价值。

假设折现率为6%，假设完工时点比估价时点晚1.5年，则修正后的在建工程价值为：

■ =■=6.57（亿元 ）

4.2.2 测试分析

静态法的两种方法要么考虑完全涵盖，要么考虑完全不涵盖，都是按照估价时点把土地利润割裂开来，静态地考虑土地利润，没有按照项目的实际情况以及土地利润的实际产生过程来考虑。而动态法的计算考虑到了土地利润的动态产生过程。很显然，后者更能够客观地体现评估对象的价值。

5 结论

综上所述，成本法测算在建工程时，因为土地采用估价时点的公开市场价值，如果原来购买土地价格较低，在比较短的时间内（≤2年）获得了较大的土地增值。如果按照传统公式计算所得结果会与假设开发法的估值有较大偏离，会大大高于假设开发法的测算结果。在这种情况下，可以考虑土地公开市场价值已经涵盖了部分利润。所以，以土地公开市场价值计算利润后的数值，应当进行完工时点到估价时点的折现，计算结果即为在建工程的价值。

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