城市土地增值收益分配理论与价值构成体系

邱娟

摘要：城乡化的快速发展是近些年国家的一个重要决策，我们可以看到许许多多的地方都在不断征地与重建，越来越多的房地产企业、工厂都在不断地发展，这样随着经济的不断发展，城市化进程的不断增加，土地也将会成为一种非常稀缺的资源，其价值也会不断的提高，为此引发的土地增值收益分配之间的矛盾也会越来越严重。所以，对城市化进程中土地的增值内在规律深入探析，将有利于建立合理的土地增值收益分配关系，对于我国城镇化的稳定发展以及城市的经济的不断发展有着非常重要的意义。

关键词：城市化进程；土地增值；收益分配；探析

1.前言：

如何对利益相关者之间进行分配的规定，其也就是实现对分配对象、分配主体、分配比例及分配方式之间进行界定。城市土地的总增值额在此过程扮演着分配对象这以角色；中央政府、地方政府和土地使用者这就是我们所说的分配主体；其中把产权、贡献等因素进行考虑就是分配比例，应该获得比例多少的问题；用什么样的方法来进行分割就是分配比例。所以，本文对我国的土地分配制度做以充分的研究。

2.国城市土地增值收益分配的理论分析：

（1）我国城市土地增值收益分配的基本原理：我国城市土地增值分配基本经历了以下几个发展阶段：以劳动价值论为基础的分配、以主观效用为基础的分配、以供求为基础的分配、以生产要素的贡献为基础的分配。由于土地价值不能由劳动价值决定，所以劳动价值为基础的分配理论不能应用到城市土地增值收益分配中来。以主观效用和供求为基础的分配思想，重点是价值的外在表现形式——价格的变动，也不适宜引入到城市土地增值收益分配中来。因为城市土地增值收益分配是以城市土地当时社会历史条件决定的、具有一定客观性的价值为基础的。城市土地增值来源主体有中央政府、地方政府、宗地的使用者、宗地外的个体及组织、整个社会五个方面。各级政府的投资和政策，宗地使用者的投资显然会影响土地价值。宗地外的个体及组织由于外部性的影响效应对特定宗地的价值也会产生影响，由于无法进行区分，因而应该统一由政府代为收归全社会所有，然后进行投资或转移支付回归于社会。整个社会的经济发展、人口增长带来的土地增值当然也应该由政府“收之于民，用之于民”。因而，也可以最简单地划分城市土地增值的分配主体：政府和宗地使用者。因此，按贡献分配是我国城市土地增值收益分配的基本原理，通过“按贡献分配”与“按需要调节”，来兼顾公平与效率。按贡献分配指城市土地增值收益分配以各利益主体对城市土地增值的贡献率决定的，贡献多的获得多的份额，贡献少的获得少的份额，保证了分配的公平，这是基本的指导思想；同时，在具体的市场条件下，要采取灵活的机制来调节各利益主体的获利份额，兼顾效率。如目前在公房上市转让中，政府对原公房使用人的让利行为，被称为“放水养鱼”，是为了适应当前平抑整体房价，促进存量房流动的需要来设定的城市土地增值收益分配的措施。

（2）我国城市土地增值收益的本：我国城市土地增值收益分配的本质是权利的界定与分配。收益的分配是由收益主体间权利的分配决定的，有什么样的权利架构，权利的边界如何划分，就会有什么样的收益分配的模式。从西方资本主义社会而言，19世纪以来，所有权逐步由神圣不可侵犯的“绝对性”转变为考虑社会公共利益的“所有权社会化”。在所有权绝对性的条件下，私有土地的增值无论其来源怎样，都由土地所有者全部获得，从而出現了亨利？乔治所指出的“社会越进步，民众越贫困”的现象。“所有权的社会化”则要求对个人的土地所有权进行限制.，要考虑社会公共利益的需要；社会公共利益是要求维护社会公平，调节社会收入过度差距的，所以私有土地的增值就必须在土地所有者和社会间进行分配，而不能全部成为土地所有者的“不劳得利”。因此，在土地私有的条件下，“所有权的社会化”是土地自然增值回收归于社会的产权基础。我国的城市土地属于国家所有，城市土地增值收益分配的产权实质是所有权的收益权能与使用权的收益权能的划分问题。当城市政府将土地出让给土地使用者时，政府获得的土地出让收益是所有权收益权能的具体体现，土地使用者利用土地进行经营获得收益是使用权收益权能的具体体现，但是土地持有阶段的增值收益则难以在所有权的收益权能和使用权收益权能间明确划分。以马克思主义地租理论为指导，认为绝对地租的增值是所有权收益权能的内容，而应该由政府获得；地差地租的增值则应该在“按贡献分配”与“按需要调节”的原理指导下，在所有权收益权能和使用权收益权能间进行合理分配。

3.土地价值的构成体系：

按照马克思主义的观点，土地资本和土地物质“有不可分离的偶性”，那么土地价值也就由土地资本价值和土地物质价值耦合而成。“投入土地的资本，称为土地资本，它属于固定资本范畴。为投入土地的资本以及作为生产工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地农场支付的利息，可能形成租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分，但这部分地租不构成真正的地租。真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被已开垦。”

由此可以看出，土地资本的折旧和利息与真正的地租一起形成租金，其中折旧和利息部分是土地资本价值的补偿（这部分资本是融合于土地物质的部分）。而真正的地租则由于土地产权的可垄断性隐含在土地之中而形成的价值，它主要是通过绝对地租和垄断地租来实现的。土地资本价值并非投入土地的资本和劳动的简单量的叠加，还有某种集聚效应在发挥作用，是与周围一定区域的土地价值凝聚在一起共同形成其土地资本价值。

4.结束语：

通过对市地增值机制的探讨，可以确立城市地产增值管理目标，选择能够保证城市土地增值机制运行的微观政策和措施体系，保障城市地始终处于良性运营和循环之中，最终实现持续增值目标。同时，根据土地价值理论及增值机制，结合现阶段我国区域经济和社会发展目标要求，兼顾效率与公平，制定满足政府、土地使用者以及社会公众利益需要的土地增值收益分配制度，促进城乡统筹发展和城市经济社会协调可持续发展。

参考文献：

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