公租房运用REITs融资模式运作策略

余海 喻瑶 陈栗刚

摘要：国家稳定房价，国家解决当前刚需住房问题的主要策略将是加大公租房建设。公租房的大规模建设伴随的是资金的大量投入，随之而来的是资金紧缺问题严重，进行公租房融资模式创新，有利于减轻政府财政支出压力。文章以公租房为研究对象，将房地产投资信托基金（REITs）引入到公租房融资领域，研究出相应的组织构建与运作模式，并提出相应的运作策略。

关键词：公租房；REITs融资模式；运作策略

一、引言

为了解决大城市特别是特大城市的刚需住房问题，中央政府提出了租售并举的重大发展战略，但是如何在短时间内迅速实现这一发展目标，面临融资、定价等一系列问题提前出台。本文主要探讨公租房如何引入房地产投资信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts ，以下简称REITs）融资模式，进行了定性分析，探讨在此融资模式下的量化定价方法。

作为资产证券化的一种产品，一定要有能产生收入的房地产和稳定现金流是REITs的投资要求，保证基金收入的绝大多数用来分红是收益派发的要求，并且可以在交易市场里流通。REITs的共性取决于对收益派发、投资目标、以及产品流通三方面的要求。從总体上来讲，这里所提及的REITs拥有以下主要的特征：具有较高的流动性；持有人以分红的方式获得绝大多数净利润；对最高负债率做出明确的规定；对房地产是投资组合中的主要组成部分做出严格规定；资产出售必须严格限制；专业团队的运作使风险得到有效的降低；税收方面REITs的优惠。

二、REITs模式应用在公租房的方案设计

（一）公租房REITs模式的组织框架

在具体的总体构思以及过程设计之前，需要对公租房REITs模式运作流程方面有一定的了解，查阅相关资料，接下来探讨和设计REITs模式组织框架。如下所示：

Fig1 The organization frame of public rental housing REITs mode

（二）REITs管理流程

Fig 2 The administration frame of public rental housing REITs mode

由图2得出，基金、股票所分别对应的合伙人大会、股东大会较为相似，基于一个共同的信托目的，由基金出资者组织而成的机构作为在基金的最高权力机构。合伙人大会的主要职能是确定基金的利润分派方案和选聘基金的托管人以及管理人，可以通过其实现基金出资者的投资者相关权利。

占总份额5%（含）以上的出资认购基金的合伙人可以分别推举基金的合伙人委员会，经过几轮推举最终产生代表。他们的主要职责是制定利润分派方案，对基金管理人以及托管银行进行管理和评价，以及决定基金投资策略等。

（三）运作模式

在常规REITs的运作的常规流程下，科学分析，确定了公租房REITs的形式，以此为基础按照上述构思和设计的公租房REITs模式，具体分析，得出其具体运作流程，如图3所示。

Fig3 The concrete operation process of public rental housing REITs model

三、公租房应用REITs融资模式推行的对策建议

REITs融资模式推行之后，政府以及投资者肯定将面临诸多问题，对相关应对策略的积极探寻、完善是我们需要做的，也只有这样，才能顺利地推行公租房REITs模式。

（一）政府方面

切实可行，并且具有可操作性的规章制度应该由相关政府依据公租房REITs融资模式运作流程的相关内容，经过具体的讨论分析，最终由政府制定出来。确定定价的基础、核算的方法，以及转让价格方面的要素构成等，尤其是公租房产权转让价格方面的规范应该得到应该有的相应的精细化。为了使政府避免不确定性风险，在签订合同的时候，上涨或者调节在租金方面的事宜，租金的缴纳的标准、期限、方式等内容都是需要在政府跟REITs签订的相应的回租合同中列明的，使得政府在租金收取方面避免不确定性风险。

在银行设立专用账户（收取公租房的相应租金）来有效降低公租房住户拖欠租金。政府支付给REITs的租金补贴可以通过所设立的专用账户，专门对其进行收取，假如条件允许，可以将银行代收租户银行账户的资金划入公租房租金的专用账户，并跟银行、租户签订三方协议。

（二）投资者方面

现行的制度依然不够完善，由于投资者抗风险的能力较弱，在投资者做公租房项目的过程中，风险较大成为投资者所必须面临的问题，因此防范风险，并采取相应的手段是投资者所需要解决的问题，措施如下。

1. “逆向选择”风险的降低需要政府加大对外部的监管

一是REITs管理者的准入制度应该得到严格的制定、执行，具体表现为：管理者的选择标准在选取REITs管理者的时候，应该根据具体的公租房项目情况，对标准进行合理且严格的制定。信誉是对参与竞标的企业应该特别注重了解的方面，同时也应该综合考评竞标企业人员配置、基本情况、财务状况等。合乎条件机构参与竞争的积极性是需要得到相应的鼓励和提高的，不符合要求的机构水平不够，针对这些企业，内部调整成为必然，为了促进行业整体水平的稳步提高，应该要求其进行相应的改进。二是要通过定时向社会公布项目的投资收益、发展状况，以及费用的支出方向和投资成本等信息来实行严格的监查制度。与此同时，为了能够为投资者选择管理人员时提供有效的依据，判断管理者管理能力的依据之一便是公开存在于项目内部的不良行为，并进行相应的批评指正与改进，也是其应该坚持并实施的，能够提高企业的实力水平。

2. 完善REITs二级市场建设

二级市场能为REITs提供交易场所，也能提供更多相关的信息，因此二级市场的存在也便成为了REITs进行交易的基础。所以，政府需要进一步建立和健全REITs二级交易市场，以防范流动性和降低交易的风险性，实现优胜劣汰，充分发挥市场的竞争性，既提供信息也反馈信息，吸引更多的投资者，让他们参与投资，促进企业的不断发展进步。

3. 采取组合投资策略

投资者应该选取一定的组合投资的策略，在关注收益的同时也应该更加注重对风险的防范，也应该学习相关知识，提升投资技能，明晰投资理念。为了降低整体风险，投资者可以对不同类型的金融产品进行投资；其次，利率掉期或者等金融衍生品也可以被投资使用，并通过其来达到规避市场产生的利率风险的目的。

参考文献：

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[2]王文适，孙剑.基于REITs的公租房融资模式探究[J]，商业实地，2012（03）.

[3]王旭.基于PPP模式的我国保障性住房融资模式研究[D].南京林业大学，2013.

[4]吴章达.REITS在公共租赁房供应中的应用研究——以上海为例[J].上海经济研究，2013（09）.

（作者单位：余海、喻瑶，湖南农业大学资源环境学院；陈栗刚，株洲市农业银行。喻瑶为本文通讯作者）