农村房屋不动产权籍调查工作经验及思考

丁一波

摘要：文章总结了云东村不动产权籍调查的方法、步骤及经验，并阐述了工作中的几点思考，为今后的不动产权籍调查工作提供借鉴。

关键词：农村房屋权籍；调查；经验思考

一、不动产权籍调查工作实施过程

（一）云东村基本情况

嘉兴市南湖区云东村现共有宗地1148宗，登记发证率较低。由于1992年土地总登记时作业技术水平较为落后，无法达到现在数字地籍管理建立数据库的要求，需对原来已发的土地证书地图重新测绘和登记。以及因多年来新农村建设和平台拆迁安置、农村土地综合整治等工作的推进和“一户多宅”、未批先建、批东建西、批少用多、建新不拆旧等因素导致了很多宅基地没有审批和登记发证，从而造成了现状与证书、档案和数据库不一致现象。为此，不动产权籍调查工作按宗地逐一进行权属调查、地籍测量，并进行数据入库，同步开展地上房屋及其附属设施的房屋调查与房产测量工作，建立农村房屋不动产权籍调查数据库，满足国土资源管理及不动产统一登记的需要，为全面推进和实施农村房屋不动产登记奠定扎实基础。

（二）不动产权籍调查工作的主要内容

1. 预先谋划，统筹部署

为推进不动产（农村房屋）权籍调查工作，由大桥镇国土资源所牵头，多次与住建、镇分管领导等相关部门进行沟通与讨论。在项目实施前，通过村委在村里开展动员会，政府（任务方）及生产单位向各村书记（村长）强调项目开展的意义和目的、能够为农户解决的实际问题、项目的经费来源，并说明项目在实际调查过程中，需要农户配合的情况；向调查农户宣传不动产权籍调查工作的目的，使调查农户得到知情权，并能够尽力配合工作的开展。同时，根据上级要求，制定工作计划，明确任务要求、方法步骤和时间节点，确保资金及时到位，为该项工作的有效实施和加快推进打好基础。

2. 抓好培训，确保规范

对具体工作中发现的资料收集、工作流程和注意事项等问题，重新进行调整和设计。及时组织相关单位和工作人员，进行专门业务知识培训。将工作的流程、方法和注意事项汇编成学习材料，在学习会上，由主要业务人员介绍业务流程，传授技术方法，交待注意事项，极大提高了工作人员的业务能力。

3. 资料收集和分析

（1）村庄地籍成果：需在村庄数字地籍核（调）查成果基础上，开展不动产登记权籍调查，因此在做设计方案前，从当地国土部门的地籍管理系统下载地籍成果，并对成果进行分析。（2）权籍资料：对“不动产登记权籍调查”资料，主要收集土地、房屋的权属合法材料（包括权利主体、权属性质、使用权类型、坐落、界址位置、审批面积、规划许可等）。

4. 制作调查底图

在原村庄数字地籍核（调）查中，宗地只分为核查宗地和调查宗地。通过以上资料的收集，宗地可以分为四种类型：已确权宗地（即地籍中核查宗地）、新申请登记宗地、待确权宗地、超占宗地。在下载的地籍成果中，对不同类型的宗地以不同颜色区分，以行政村为单位，制作调查底图。

5. 实地调查与测量

将项目组成员分好小组，三、四人为一组，由村干部带领，到村民家中实地调查和测量。由于已经提前通知，并使村民充分了解不动产权籍调查的好处，因此得到了广大村民的支持与配合，很好的避免了人员外出的情况，村民在家中已准备好证件，对房屋、地籍情况现场核实。测量完成后，将测量结果交于户主签字确认。

（三）云东村不动产权籍调查工作的进展

自不动产权籍调查工作开展以来，对全村1148宗农村宅基地全面开展权属调查和地籍测量，经过一年的努力，已完成农村宅基地及房屋外业调查和测绘工作，建立了农村宅基地分类清册和村庄地籍图，形成了“一户一表”的调查成果，完成了数据入库。

二、对不动产权籍调查工作的几点思考

（一）政策方面

云东村共计727户，合计人口2388人，不动产权属状况复杂，主要存在以下几种状况。

1. 多种土地发证状态。云东村土地发证状态共分为四种情况：已登记，未登记，未登记、有房屋审批，疑似违法；房屋均未登记。未登记、有房屋审批即在不动产权籍调查时，已有建房呈报表并完成房屋建造，但尚未正式登记。云东村地籍调查时间为2016年初，房屋测量时间在2016年8～9月份，同一户中部分原已登记房屋进行了拆除，新修建房屋有建房呈报表但尚未正式登记，情况变化较快，需做好数据的及时更新。此外，还有未登记宗地276宗，疑似违法用地490宗，不合法宗地较多。

2. 实际用地面积与发证面积不符。由于部分房屋拆除或少批多建等原因，导致实际用地面积与发证面积不符，需申请变更登记。

3. 存在一户多宅现象。云东村存在一户多宅现象，即在同一户中，有已登记/未登记、疑似违法等多处宅基地。

4. 宗地权利人非本村村民。经统计，云东村44宗宗地权利人身份已非本村村民，主要情况为原本村村民户籍迁出但仍为宗地权利人、因继承、购买所得、以及非本村村民持有门面房等。

5. 其他情况。除此之外，还存在多户共用一宗地、户主与宗地权利人不符等情况。

从调查结果可以看出，云东村房屋不动产权属状况复杂，历史遗留问题比较突出，农村房屋建设、交易等方面的违规现象频现，不符合发证条件的宅基地較多。一方面是由于法律法规不完善，虽然政府相继出台了《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见（浙政办发〔2014〕73号）》、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知浙政办发〔2017〕43号》等文件，但由于农村房屋不动产历史遗留问题突出，对于不同历史时期农村房屋不动产登记又存在不同的参考依据，导致情况复杂，且对不合法建筑物或房屋面积超占等问题，仍难以给出具体的处理方案。另一方面，村民法律意识淡薄，对建房用地审批的相关法律了解不深，违建乱建、少批多建现象屡屡发生，以及由于继承、赠与、买卖等现象导致宅基地流转等诸多现象，给农村房屋不动产的调查与登记工作带来了较大困难。

（二）技术方面

在房屋、地籍的测量与调查工作中，也遇到一些重点、难点问题。首先是质量方面，在實际测量中出现房产的房屋位置与地籍图上房屋位置偏差较大、地籍图和房产图不一致、房屋照片与绘制的房产图不一致、室外楼梯、地下室、檐廊、建筑物下通道、柱廊等部分计算方法不正确、信息填写错误等问题，通过仔细核对，参考房屋外立面照片等手段进行改正。其次，在外出调查时，也遇到地点分散、语言不通、权利人外出打工或拒绝配合调查等情况。

（三）此次不动产权籍调查工作的经验

1. 国土分局的重视、镇的配合是项目顺利开展的重要基础，可促使做好各相关部门的沟通工作，统筹部署，确保资金、人员配备及时到位；

2. 宣传动员工作十分重要，在项目开展前要使村民充分了解不动产权籍调查带来的好处，村民主动配合测量与调查可大大提高工作效率，减少工作量，提前联系好，趁村民在家时当场核实信息，完成测量工作并得到户主的认可；

3. 项目负责人的合理组织和对作业人员的培训也是顺利完成不动产权籍调查的重要方面。

除此之外，国家的技术规程不完善也给项目造成了一些困难。目前，国家要求做到登记机构、登记依据、登记簿册以及信息平台“四统一”，虽然国家和省已经出台了《不动产权籍调查技术方案》、《房产测量规范》《地籍调查规程》等，但房产与地籍测量的数据成果仍存在精度要求不统一的问题，在实地测量中如遇到房屋和地籍成果差距较大要进行复测。

三、工作计划

（一）完善政策，长效管理

要结合本次不动产权籍调查工作的实际，根据法律法规、上级文件精神和实际工作需求，进一步修改完善农村房屋不动产管理办法，对权籍调查过程中发现的政策性问题，创新办法，统一标准，及时提出可行的处理意见和操作办法，切实解决群众的实际困难。

（二）明确目标，完善成果

着力做好权籍调查后继工作，在完成数据建库的基础上，进一步做好数据清理工作。保证图属一致、属性和实地一致；并就如何做好问题件的整改复核、档案的整理和入库、不动产权证的发放等问题进行研究，解决困难。

（三）认真总结工作经验和教训

切实改进工作方法，提高工作效率，确保工作规范，减少矛盾纠纷；着重加强对作业成果的复核，努力发现问题，确保数据质量，为以后的不动产记发证工作打好坚实基础。

参考文献：

[1]马广涛.农村房屋权籍调查中房屋测量的作业方法与分析[J].建筑工程技术与设计，2015（17）.

[2]陈永立，赵彦荣，王菁.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J].测绘与空间地理信息，2015（12）.

[3]吴培洪.农村宅基地调查与数据库建设研究[J].测绘与空间地理信息，2016（06）.

[4]姜坤.基于《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》相关问题探析[J].中州建设，2017（08）.

（作者单位：嘉兴市统一征地办公室）