浅论房地产企业如何规避拆迁过程中的风险

杜向东 甘肃电投房地产开发有限责任公司

引言

这几年，我国房地产行业得到了政府的宏观调控和规范化指导，其发展也越来越稳健。然而，我国各地还在进一步推进城市化建设，特别是在一些旧城改造的拆迁方面，社会各界的声音各不一致，导致了房地产企业在房地开发和建设中出现了很多阻碍。如何处理好拆迁过程中面临的种种问题，是房地产企业急需解决的问题。

一、房地产企业在拆迁过程中面临的外部风险

（一）宏观政策风险

我们都知道，房地产企业的发展离不开政府的整体规划和宏观调控，政府通过控制土地开发方式和规模来控制土地供应量，进而调节房地产开发方向和规模。另外，政府还会颁布一系列规章制度来限定房屋设施的各项指标，如：房屋占地面积、房屋高度、房屋密度、房屋周边绿化面积、房屋周边公共设施规模等，这些指标的出台对房地产企业判断其项目定位和性质具有重大的影响。除此之外，政府还会根据市场情况，通过调整房地产税收、贷款利率等一系列方式来调整房地产的开发进程，从而避免房地产开发过冷或者过热等不好情况的发生。

房地产企业在拆迁过程中需要考虑的风险不仅有如上的与政府性宏观调控相关风险，还应该关注地方政府出台的相关政策。每个城市或者地区都有相应的发展水平，其地方政府的发展政策和方向、拆迁补贴政策、古建筑保护方针各有不同，这就需要房地产企业关注地方相关政策，从而有效避免其在拆迁过程中面临的问题。

（二）社会风险

在现阶段，因拆迁纠纷引发的房地产企业开展项目受阻的情况时有发生，很多“钉子户”誓不拆迁的现象最终导致了房地产开发施工企业和居民的矛盾。这些矛盾小则引发争执导致房地产企业的施工计划无法顺利进行，大则导致强拆强挡的血案，对人民生命财产造成了严重损害，对社会风气造成了恶劣的影响。图表1列示的是兰州城市更新拆迁补偿民事纠纷案件的统计结果，这种民事纠纷不仅阻碍了房地产企业拆迁工作的顺利进行，而且造成了不好的社会影响。所以，房地产企业在拆迁过程中应当积极面对相关的社会问题，采取恰当的措施规避社会风险，促进拆迁工作顺利进行。

（三）其他外部风险

房地产开发是一个长期的过程，其中涉及的时间跨度长，涉及人员规模庞大，对企业整体把控有严格的要求。房地产企业在开展拆迁事宜中，还要关注一些其他的外部风险。比如说，房地产企业要时刻关注其特定房地产项目所在地的气候环境状况，避免因自然灾害而导致项目受阻的情况发生；房地产企业要关注城市行政干预，特别是涉及到老城重点保护的项目，房地产企业要及时掌握房地产拆迁的优惠政策和相关财政担保政策，积极应对行政干预风险。当然，有些风险属于房地产企业不可避免的风险，房地产企业应当更多地关注可避风险，并对此采取相关措施。

三、房地产企业在拆迁过程中面临的内部风险

（一）金融风险

和其他投资性企业一样，房地产拆迁离不开企业投资，投资就会产生金融风险。房地产投资的金融风险同样主要存在于以下三个方面：利率风险、汇率风险和金融政策风险。利率风险来自于国家对经济的宏观调控，国家通过对利率的调整来改变社会中资金的流向；汇率风险主要会因国际货币汇率波动从而影响与外币结算的房地产投资；金融政策风险主要是会通过影响房地产企业的贷款规模来影响房地产企业拆迁投资的。

（二）经济风险

房地产企业作为盈利性企业，其目标同样是经济利益最大化。所以，房地产企业在实施项目前，应该对其投资经济效益有一个预期判断。在项目可行的情况下，严格控制其在拆迁过程中的经济投入，避免因拆迁耗费过大而导致房地产企业面临经济损失的风险。

（三）内部控制风险

房地产企业在拆迁过程中，经历的时间跨度长、涉及的环节繁多，相关施工人员冗杂，这也很大程度上加大了房地产企业的内部管理。在制度层面上，很多房地产企业因未制定良好的拆迁内部管理制度，导致很多环节尽管耗时多、施工人员投入量，然而却最终未能按时完成拆迁任务的情况发生。在技术层面上，房地产企业在拆迁过程中或因只关注拆迁进度，或因拆迁方案不合理没能达到良好的拆迁质量，最终导致企业在后续项目建设中遇到一系列问题。所以，房地产企业在拆迁过程中还应着重关注内部控制问题。

四、房地产企业在拆迁过程中的风险规避措施

（一）建立外部风险识别机制

房地产企业需要建立其自身的外部风险识别机制，适时地关注企业拆迁前后可能要面临的外部风险。如房地产企业为避免来自法律法规方面的风险，应紧密关注相关法律法规的颁布与调整，及时与有关部门进行沟通，在募集资金、运作机制、工作实施方面尽量满足法律法规的要求，对有些有可能会违反规章制度的方面要及时调整或者与相关部门共同商讨解决方案。对于其他外部风险，相关部门要积极地进行识别，对识别的风险要及时采取措施进行规避，以保证房地产企业顺利进展拆迁工作。

（二）建立内部风险管理系统

房地产企业在进行拆迁工作过程中，需要在内部建立起风险管理系统，因为其对内部风险的把控只靠经验判断是不够的。在拆迁之前，房地产企业应该先对要进行的项目设计几套可行的拆迁方案，再结合市场供求、价格规律等因素对拆迁方案进行进一步评估，最终选择最合理的，能够带来最大价值的拆迁方案。房地产企业因利率变化、汇率变化等而引发的金融风险是需要相应的指标进行量化的，为避免之后造成更大的经济损失，任何风险的发生都需要及时地采取应对措施。所以，房地产企业要建立起内部风险管理系统，将拆迁整个完整过程中的金融风险、经济风险进行及时的量化处理，转化成企业可把控的因素。除此之外，房地产在拆迁过程中，要对其各个环节建立内控管理措施，来规范工作流程，降低内部风险。

（三）强化信息披露工作

信息不对称是造成政府、企业、居民等利益相关者在房地产企业拆迁过程中产生矛盾的重要原因。在政府和房地产企业两者的关系里，房地产企业要积极响应政府关于房地产开发的政策、房屋拆迁等规章制度，要在遵循法律法规的基础上展开房屋拆迁工作，如果在期间遇到问题，企业要及时有效地和政府相关部门沟通，听取政府部门的工作意见，建立和政府部门的良好社会关系。在居民和房地产企业两者的关系里，房地产企业要在拆迁之前做好拆迁信息的公开工作，在听取广泛居民意见的基础上，公布拆迁方案，让居民深刻感受到拆迁工作的利益关系。在拆迁过程中，要建立居民信息反馈制度，时刻掌握拆迁工作的实施情况，处理好企业和广大居民的关系，实现双方的共赢。

五、结束语

房地产企业在拆迁过程中会遇到种种阻碍，这就需要其积极关注拆迁过程中可能遇到的各种内外部风险，做好风险的应对策略。房地产拆迁工作的顺利进行会对政府、房地产企业本身、城市环境、城市居民等利益相关者产生协同效应，促进多方面共同发展。希望本文对房地产企业拆迁工作的风险规避工作有所帮助。