农民工城市住房购买能力影响因素研究

郭泽英 冯诗琪

（山西师范大学经济与管理学院 山西 临汾 041004）

一、引言

随着中国工业化、城市化的发展，越来越多的农业转移人口离开农村，来到城市。“安居乐业”是农民工进城务工时的美好期待，是以人为核心的新型城镇化战略的内在要求，是实现农村流动人口在城市更好地生存与发展的保障。拥有城市住房是农民工融入城市成为市民的充分条件之一[1]。但是，国家统计局发布的《2016年农民工监测调查报告》[2]显示，进城务工的农民工中有62.4%的是租房居住，购买保障性住房的农民工比例不足3%。同时，随着城市建设的加快，我国房地产市场出现了高库存。尤其是三四线城市，商品房市场冷清，库存居高不下[3]。现实的农民工住房需求和商品房高库存使得农民工成为城市住房的潜在购买者。因此，了解农民工在城市的购房能力，判断其能否成为去库存的重要力量，就显得极为紧要。

目前，国内已经有一部分学者对农民工在城市购房的相关行为进行了一定的研究。张务伟和张可成[4]将影响农民工城市买房行为的影响因素分为三个层次，研究发现非农就业时间、家庭收入、父母帮助等表层因素，非农工作经验、受教育程度等中层间接因素以及年龄和婚姻状况等深层次的根源因素对农民工城市买房行为有显著的正向影响；而城市房价、单位是否提供住房等表层因素对买房行为有显著的负向影响。董昕[5]以农业转移人口为被研究主体，以房租收入比作为农业转移人口住房支付能力的衡量指标，分析家庭住房支付能力对其持久性迁移意愿影响，研究发现房租收入比对农业转移人口持久性迁移意愿的影响显著，且由正相关关系经过拐点呈现负相关关系，而正相关关系解释了大量农业转移人口倾向于选择住房价格较高的大城市的现象。王海娟[6]以X县进城购房农民工群体为研究对象，调查发现农民工进城购房时间大部分是在2008—2013年；样本中的大部分农民工是在当地的三四线城市或县城购买房屋，只有4%的农民工是在武汉、深圳两个一二线城市购房；且进城购房的农民工都是25—45岁的青中年农民工。张倩[7]对山西省新生代农民工的住房支付能力进行研究，并得出婚姻状况、收入水平、从事行业等是微观的影响因素，住房公积金制度、商业贷款等是宏观的影响因素，并提出一定的建议。王伟和陈杰[8]从房价收入比和“首付-月供压力”两个指标分析得出农村流动人口的住房支付能力仍存在较低的现象。以上内容主要是关于农民工在个别城市或某些区域的买房行为和城市住房支付能力的研究，鲜有对急需去库存的三四线城市的农民工的购房能力影响因素进行研究。因此，本文以中部省份12个三四线城市的农民工作为调查对象，通过调查实证分析他们的购房现状，研究影响他们购房能力的因素，期望为政府促进农民工群体在三四线城市的市民化等政策实施提供有价值的建议。

二、数据与方法

（一）数据

论文采用的数据来源于2017年7—9月组织的中部省份12个三四线城市的农民工购买城市住房的可行性调查。调查范围包括临汾市、大同市、鄂尔多斯市等6个四线城市，以及兰州市、运城市、保定市等6个三线城市。每个三线或四线城市问卷调查50名农民工，访谈调查共30人。调查内容涉及到农民工的基本信息、购房状况以及城市购房意愿三大方面。发放问卷600份，收回有效问卷536份，有效率为89.3%。农民工的行业主要涉及到服务业、建筑业、制造业。根据新生代和老一代农民工以1980年出生为划分界限的标准，并结合此次调查“2017年”的时间，此处将37岁作为年龄特征的分界点。在调查样本中，已经购房的农民工有187人，购房率为34.9%，并且以男性农民工为主，已购房的男性农民工占比为58.8%，超过已购房的女性农民工将近20%。被调查者中男性农民工占比近60%，已购房的男性农民工占到男性调查对象的34.6%；在已经买房的被调查者中，年龄超过37岁的占多数，占比达到56.2%；文化程度集中在初中及以下；在婚的为80%；绝大多数身体状况好，只有5.9%的认为自己身体状况差；有近80%的农民工家庭务工人数不少于2人；务工时间大于或小于8年的农民工人数相差不大，而未购房农民工中有67.91%的务工时间小于8年。作为购房能力的一项重要指标，月收入在5000元及以上的人数占已购房农民工总数的30.48%，比同样收入的未购房农民工高出11.57%。配偶月收入在5000元及以上的人数占已购房农民工总数的35.83%，比同样收入的未购房农民工配偶低17.47%。从样本数据统计的结果还可以看到，购房时没有公职人员提供资金帮助的占到54%，高出提供帮助的人数比例7%左右。具体情况如表1所示。

表1 样本描述性信息

（二）方法

由于农民工购房能力的最终表现是有能力的农民工购买了城市住房，无能力的不会购买城市住房，因此此处将农民工是否已在城市购房作为衡量农民工购房能力的标准。将农民工购房能力作为因变量，定义“已购房”类别为1，“未买房”类别为0，并采用两分类Logistic回归模型进行分析。本文将农民工的性别和健康状况作为控制变量，将年龄、文化程度、婚姻状况、务工时间、务工月收入、配偶月收入和买房时有无公职人员提供资金帮助作为自变量。具体变量设置如下：年龄为连续型变量；文化程度为多分类变量，以初中及以下为参照，“高中（或中专、技校）”类别为 1，“大专及以上”类别为2；婚姻状况变量同样是分类变量，“在婚”类别为1，“不在婚”为参照变量，即为0；家庭务工人数变量定义为“务工人数大于等于2人”为1，“务工人数小于2人”为0；务工时间变量的“务工时间大于等于8年”为1，“务工时间小于8年”为0；打工月收入为多分类变量，以小于3000元为参照，“3000-4000元”为 1，“4000-5000元”为2，“5000元及以上”为3；配偶打工月收入也是多分类变量，定义标准与“打工月收入”变量相同；购房时有无公职人员提供资金帮助，定义“借钱时有公职人员帮助”为1，“借钱时没有公职人员帮助”为 0。

三、农民工城市购房能力影响因素回归分析

从表2数据可知，模型整体的显著性较强。农民工的务工时间、务工月收入以及购房时是否有公职人员提供资金帮助会对他们的购房能力产生显著影响。本文以8年的务工时间作为界限，务工时间超过8年会显著正向影响农民工的购房能力，即工作时间越长购房能力则越强。这是因为务工时间越长，农民工的经济收入和社会关系就会积累得越多，其金融资本和社会资本也就越丰富，城市购房的能力也就越强；同时，长时间的务工经历使这部分农民工产生了强烈的心理认同，他们已经熟悉并接受了城市的生活方式，并且与城市居民有了感情上的联系，这些因素都是他们购房能力的重要潜在组成部分。农民工务工月收入在5000元及以上，会显著正向影响农民工的购房能力。收入是衡量购房能力的重要指标，由于三四线城市的生活成本较低，月收入5000元及以上对农民工而言是相对较高的收入水平，比低水平收入的农民工具有更强的购房能力，与理论预期一致。购房时有公职人员提供资金帮助会对农民工购房能力有显著的正向影响。农民工整体文化水平较低，人力资本弱，工作很不稳定，积累的金融资本毕竟有限，要在城市买房对他们来说是人生中最重要也是最艰难的一件事情，如果这时候有人能提供一定的资金帮助真的是雪中送炭，尤其是有公职身份的亲戚或朋友提供资金方面的支持。同时，相对于农民工而言，公职人员社会资本强，见多识广，在农民工购房时还可以适当提供一定的房源和议价信息，这也会对农民工购房提供很多潜在的帮助。因此，有公职人员提供资金帮助，农民工的购房能力就会越强。现有研究也表明该种非正规借贷除了直接提供资金支持外，也提高了农民工规避风险的能力[9]。

表2 购买能力影响因素的Logistic回归

四、结论和建议

农民工的住房问题现在已经引起很多学者的关注，提高农民工城市住房的购买能力一方面能为三四线城市的去库存提供有效的解决途径，另一方面也有利于农民工自身权利的保障和城市融合，对于缩小城乡差距，促进城乡整体发展的意义也是深远的。本文通过对中部省份12个三四线城市农民工城市购房能力影响因素的分析，发现农民工的城市购房能力受到务工时间、务工月收入及公职人员提供购房资金帮助的显著正向影响。同时发现，绝大多数农民工在借款时是没有公职人员帮助的，这进一步削弱了他们的城市购房能力。因此，农民工具备了一定的房地产去库存能力，但成为主力军的能力还比较弱，对此提出一定的建议。

作为农民工购房能力的直接衡量标准，收入是限制他们进城购房最主要的因素，因此国家应该出台相关政策，切实增加农民工的就业渠道和收入来源，提高收入。针对这一群体文化程度较低的现状，国家应当重视农民工的再教育与培训，提高他们自身的就业能力并激发他们深造学习的主观能动性。然而，农民工购房能力的提高不仅仅需要国家政府对进城农民工这一特殊群体的关注，作为弱势群体，购房能力的提高是渐进和缓慢的，不光需要多方努力，更需要时间落到实处。因此，国家需要尽快完善配套政策，推动完善农民工的住房公积金制度，将不同收入水平的农民工纳入到该制度中去。同时，农民工城市购房能力的提高不光需要国家出台相应的政策措施，更需要农民工自身的积极配合和努力。