我国房地产行业资产负债率研究

曹雪艳

摘 要：资产负债率是衡量企业资本结构最直观和最核心的指标，而房地产行业作为国民经济的支柱产业，对我国经济持续健康发展具有重要意义。因此选取“万达集团”转让资产这一事件，解释资产負债率对房地产行业的重要性；告诫管理者要认清变化趋势，保持理性，实现可持续发展。

关键词：资产负债率；房地产企业；可持续发展

中图分类号：F2 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.17.003

1 引言

改革开放后，我国经济快速发展，资本市场日益完善，因此企业发展突飞猛进，规模和实力不断增强。在企业发展过程中，企业的资本结构也随之不断的发生变化，当企业成长到一定时期，仅仅依靠内部资金很难满足企业自身发展的需要，此时企业就需要借助资本市场，通过外源性融资即银行借款、股权融资和债券融资等方法，获得足够的资金保证企业的发展。但是企业要保持可持续发展，就必须均衡其财务资源与自身增长速度，当企业高速增长时，内部往往会出现资金短缺，进而可能给企业增加一系列的风险；当企业保持低速增长时，企业内部可能会出现闲置资金，就会降低企业资金使用效率，不能为企业创造更多的价值。

因为不同行业性质不同，所以每个行业的资产负债率水平也不同，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在一定程度上房地产行业的资产负债率可以作为一面镜子反映当期我国经济发展状况，因此研究房地产行业的资产负债率对我国国民经济的发展有着重要的作用。近年来，我国不少企业出现资金链断裂的情形，例如最近乐视发生的供应链资金危机，给企业自身带来了很大的负面影响，严重阻碍了企业的生产经营，这也给其他企业的管理者敲响了警钟。在企业生产经营的过程中，资金的地位举足轻重，但是企业在扩张时，过度融资，形成高资产负债率，不仅不能有效的利用负债的税盾效应，反而会增加企业的财务成本，给企业带来较高的财务风险，进而导致企业的经营风险增加，使企业陷入“成长陷阱”。

结合我国的实际情况，本文选取近期发生的“万达集团”与融创、富力签约事件作为典型案例进行研究，以此来检验企业制定合理资产负债率政策的必要性。如果企业的管理者能及时意识到高资产负债率并不能为企业的价值做贡献这一问题，并根据企业的实际情况进行反思，以此制定科学合理的资产负债率政策，将会更有利于企业的健康发展，提高企业的价值。

2 相关文献回顾

2.1 对影响企业资产负债率因素的研究

一个企业要想制定出合理的资产负债率政策，就需要研究影响企业资产负债率的因素有哪些，只有对影响企业资产负债率的各种因素进行充分研究，企业才能在不同的环境背景和不同的发展阶段处于不败之地。

Fredman（1986）发现金融动荡与货币政策失误会导致企业的资产负债率过高，对企业的经济增长产生不利影响；Coricelli等（2010）发现在每个行业中资产负债率都有一个临界值，当企业的资产负债率超过这个临界值时，会降低生产率，对经济的增长产生负面影响；杜凯（2013）从宏观和微观两方面对制造业中小企业进行研究，认为盈利能力、资产抵押值和偿债能力会制约企业选择融资方式，另外经济运行状况也会显著影响企业的融资方式。张茉楠（2014）考察发现，除了我国证券市场不发达、我国高储蓄率外，政府独特的“隐性担保”也导致高资产负债率。

2.2 企业制定资产负债率政策时存在的相关问题

根据国家统计局发布的数据显示：2008—2015年，我国房地产企业的资产负债率由72.3%上升至77.7%，数据分析得出：我国房地产企业制定的资产负债率政策有一些缺陷，这些缺陷直接影响了企业资本结构，进而给企业的生产经营带来一程度的负面效应。常英（2011）研究发现，目前我国企业的资产负债率整体偏高，有些企业的资产负债率和企业的经济效益明显不协调，表现为盈利性较高时，资产负债率低；当盈利性较低时，反而资产负债率较高。万福江等（2013）研究发现，企业家的虚荣攀比和贪大求快的心理会间接影响了管理者制定的资产负债率，在经济快速发展和市场竞争激烈的情况下，一些企业凭借胆子大的冒险精神过度负债，扩大企业的生产经营规模，希望快速压低对手，在行业中成为“大哥”，满足其物质和精神的欲望，却忽视了企业的资本成本。这种惯性思维是不易改变的，这种欲望也引导着企业在高资产负债率的模式下生存。

通过已有文献得出，企业资产负债率与企业的经营发展息息相关，决定了企业的未来发展和价值创造能力。在不同经济环境和发展阶段中，企业应制定不同的资产负债率，以满足企业发展的需要。

3 “万达集团”案例介绍

3.1 万达集团基本情况

万达集团最早成立于1998年，下设万达商业、万达文化集团、万达网络科技集团和万达金融集团，2017年在《财富》世界500强中排名380。目标是成为世界一流的跨国企业。

3.2 基本案情

2017年7月19日，万达、富力和融创签订协议：万达将自己名下价值199.06亿元的77个酒店转让给富力，将13个万达文旅项目中91%的股权转让给融创，价值438.44亿元，金额共计人民币637.5亿元。同时约定：富力收购万达的酒店要执行至合同期限届满；融创收购的文旅项目要保证：（1）继续使用“万达文化旅游城”，品牌不变；（2）融创在开发建设时，要符合政府的规划和内容；（3）被收购的文旅项目继续由万达建设、管控；（4）万达对转让项目进行运营管理。

万达官方表示：此次合作，可以回笼大量现金，降低万达的资产负债率，减轻企业的压力，优化企业的资本结构，同时万达商业和万达文化旅游将共同开启“轻资产”的品牌经营模式。

4 万达集团案例分析

资金作为企业发展过程中的“血液”，是企业发展的中流砥柱，企业要实现快速扩张，实现企业价值最大化，必然要寻求外源性融资，走上负债的道路，但是企业应确保资产负债率在一个合理区间。通过万达转让资产这一事件，充分诠释了企业维持一个适度、合理的资产负债率的重要性，它告诉管理者不应局限于眼前的利益，要从企业长远发展的角度进行决策。

4.1 顺应宏观环境变化，调控企业资产负债率

2016年，我国各大城市出台了一系列的房地产调控政策并将房子定位于“是用来住的，不是用来炒的”，在此情形下如果企业继续保持高资产负债率经营模式式，必然给企业的生产经营带来巨大的挑战且面临的风险会大大增加。

正常情况下，我国企业资产负债率在50%左右，由于房地产行业前期资金需求量大，预收款项数量多、金额大等特点，与其他企业存在差别，赵聚辉、于冲（2014）研究发现，房地产行业的资产负债率在60%～70%的区间属于合理范围，但我国许多企业的资产负债率落在70%～80%的区间内，甚至有的超过80%，而80%属于警戒线。根据第三方评级机构出具的评级报告，显示万达商业在2014年资产负债率较高72.51%，万达文化的资产负债率则相对较高，2014和2015年超过了80%，2015年高达87.57%，这就会对企业的经营发展带来巨大风险，而万达董事长王健林表示，通过此次转让收回的现金加上公司账上存在的现金，用来清偿大部分贷款，降低企业的资产负债率，表明企业的发展要因地制宜，不能一直处于高速扩张的道路上，要理性发展。如果企业不正视宏观环境的变化，那么企业发展就离预期的目标越来越远，最终被时代所淘汰。

4.2 虚荣攀比、贪大求快助长企业资产负债率上升

“成为世界一流的跨国企业”是万达一直以来的目标，截至目前万达累计建了211座万达广场，但是万达在不停投资建设时就必然会寻求外部融资，举借巨额负债，高负债对应高风险，一旦出现资金链断裂，不能及时偿还到期的债务，企业就会迎来各种预想不到的问题：企业的信誉也会遭到质疑，各个债权人为降低自身的风险提前收回贷款等等，这些都会使企业的处境雪上加霜，总之高资产负债率的冒险之路不利于企业的可持续发展。所以其他企业应向万达学习，要学会放弃，控制好企业的发展速度，不能存在虚荣攀比和贪大求快的心理，避免盲目投资。

4.3 创新企业体制，维持合理资产负债率

2012年，在中国经济年度人物评选活动现场，万达董事长王健林和阿里巴巴董事长马云打赌：线上线下谁赢，赌金一亿元，现在看来这场赌局似乎没有分出胜负，却给企业敲响了警钟，因为只有线上和线下高度融合，才是企业未来发展的商业模式。因此万达不惜低价卖掉资产，甩掉“偶像”包袱，进行企业转型，顺应时代发展，正如万达董事长王健林所言，此次转让，万达肯定是赢家，因为万达通过收回的巨额资金，降低企业的资产负债率，万达成功的走上“轻资产”的品牌经营之路，实现华丽转身。

5 研究结论和建议

企业进行决策时，不仅要考虑眼前的利益，还要兼顾未来的长远发展的需要，企业有必要维持一个适度的、合理的资产负债率水平。企业要积极顺应宏观形势变化做到因地制宜，在资金匮乏时，企业要及时调整发展方式，由高速发展转变到稳定发展，降低企业的资产负债率，在经济形势良好时，企业可以在资金承受的范围内利用负债，进行大规模扩张，创造更多的价值，但是企业要管住自己，控制欲望，不能出现虚荣攀比和贪大求快的行为，避免陷入“负债陷阱”，不能自拔。总之企业在发展中，一定要看清大势，看清变化趋势，保持理性，才能赢！

参考文献

[1]Fredman P，Von H H，Collins V P，et al.Potential ganglioside antigens associated with human gliomas[J].Neurological Research，1986，8（2）：123.

[2]Coricelli F，Driffield N，Pal S，et al.Microeconomic implications of credit booms： evidence from emerging Europe[J].Working Papers，2010.

[3]杜凱.制造业中小企业融资结构选择研究[D].石家庄：河北经贸大学，2013.

[4]张茉楠.降低企业负债率应重在提高资本利用率[N].中国证券报，2014-04-23（A05）.

[5]常英.基于可持续发展的企业资产资产负债率政策控制研究[D].天津：天津财经大学，2011.

[6]万福江，张涛，吴梦颖.中小企业资产负债率和负债成本“双高”特性研[J].西南金融，2013，（08）：33-35.