房地产需求决定因素研究

李平辉

（中国人民银行怒江州中心支行，云南 怒江 673199）

一、引言

据国家统计局相关数据显示自2013年开始我国房地产开发投资增速逐渐下行，特别是在2015年我国房地产投资增速已下降到1%，长期以来我国经济增长的重要组成部分一直是房地产投资增速，贡献程度近40%，而目前房地产开发投资增速的大幅下降，势必会冲击我国经济的增速，这使得加快房地产开发投资尤为重要，但是据目前情况看房地产投资增速减弱的主要因素是房地产库存过高，房地产市场需求不足也成为经济发展的巨大障碍。与此同时金融风险也逐渐凸显，由于我国银行业金融机构的信贷分类中房地产业相关贷款占有较大比重，并且地方政府通过多种渠道向银行业金融机构融资和抵押相关土地等实物资产的产权价值，导致房地产高库存现象进一步加剧，该类做法也使得抵质押的土地等实物资产价值大幅度下降，可能会引发银行业金融机构出现支付链断裂，增加了系统性金融风险的可能性。

为化解房地产高库存带来的影响，2015年中央财经领导小组召开会议，会议明确指出将去库存纳入2016年重点工作中，进一步确保房地产业持续发展，促进GDP高质量发展，有效防范系统系金融风险。2017年为化解房地产库存，各地方政府严格对房地产政策进行调控，并根据各地的特点，结合我国相关法文，联合相关部门出台相关政策和规定，如租售同权等政策，促使房地产平稳健康发展，目前我国的房地产良性发展的长效机制框架已经逐渐展现。

二、文献综述

国外学者如Alonso,Mills和Muth采用均衡分析法，选用土地价格和房价作为变量，通过研究分析得出土地价格与房价之间存在较高的正相关关系，即土地价格越高（低）房价就越高（低）；还有学者如Olsen和Multh通过研究发现住宅需求方程的一般形式，得到影响住房的需求量因素有家庭收入、住宅价格、其他商品价格和服务等；还有学者如Abraham和Hendershoot建立了关于住宅变化的模型，模型分析得到住宅价格与住宅建设成本、居民收入等有着直接的关系；还有其他学者如Habin Zhou以美国等国家为例，利用VAR模型对1970至2003年的国内生产总值、银行利率和通货膨胀等因素对房地产需求量影响分析，得出通货膨胀对房地产需求的增长有着重要促进作用。

国内学者如朱永华、王卫华和韩伯棠（2002）通过灰色关联度分析认为人口总数对商品房实际销售影响最大，因而实行严格的计划生育和外来人员进城政策以限制人口急剧增长带来的房地产需求量；还有学者如胡伟略（2006）认为老年人的生活质量和健康长寿对住房或安居有很大的需求，在老年人的住房供给方面发展开发房地产市场有着很大的空间；还有学者如付博、王继明和吴金剑（2010）认为居民可支配收入是辨别居民潜在需求和实际需求的主要原因，并对房地产需求量造成一定的影响；还有学者如王友明（2011）认为城市化水平的提高意味着城镇居民的增加，导致对房地产市场需求持续扩大；还有其他学者如张艳霞（2012）认为任何的国家政策都会对房地产市场需求造成直接或间接的影响，从金融政策角度看利率政策是重要的因素。

三、房地产开发投资和销售情况

（一）房地产开发投资完成情况

从总体来看，2017年全国房地产开发投资109799亿元，同比增长7%，并且呈现逐渐下滑趋势，而房地产投资主要为住房投资比重为68.4%。

从地区来看，2017年按投资金额大小排序为：东部地区58032亿元，同比增长7.2%；中部地区23884亿元，同比增长11.6%；西部地区23877亿元，同比增长3.5%；东北部地区4015亿元，同比增长1%。不难发现，我国的房地产开发投资存在一定的地区差异性，主要集中在东部地区，而东北部地区房地产开发投资较为滞后。

图1 全国房地产开发投资增速

（二）商品房销售情况

从总量角度来看，2017年末，我国商品房销售面积为，同比增长7.7%。其中，办公楼增长24.3%、商品营业用房增长18.7%、住房增长5.3%。商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，其中，商业营业房增长25.3%、办公楼增长17.5%、住房增长11.3%。

从地区角度来看，2017年末从商品房销售面积和销售额看，我国的基本情况为：一是商品房销售面积方面，东部地区，同比增长2.9%；中部地区，同比增长12.8%；西部地区，同比增长10.7%；东北地区，同比增长7%。二是商品房销售额方面，东部地区74439亿元，同比增长6.2%；中部地区28665亿元，同比增长24.1%；西部地区25231亿元，同比增长25.9%；东北地区5367亿元，同比增长21.8%。

图2 全国商品房销售面积及销售额增速

（三）房地产开发企业资金到位情况

2017年末，房地产开发企业共计到位资金156053亿元，同比增长8.2%。从来源结构来看主要由自筹资金和国内贷款，共计76114亿元，在其他来源资金中，以定金及预收款和个人按揭贷款为主共计72600亿元。

图3 全国房地产开启企业本年到位资金增速

四、房地产需求决定因素实证

本文采用的数据为2013--2016年各地区房地产年度数据（源于wind数据库），为方便建立模型将变量进行命名，如下表1所示：

表1 变量解释

为保证数据的平稳性先将数据进行对数化，后采用PP-Statistic进行判别，输出结果如下表2所示：

表2 平稳性检验

由表2得：序列LNY和LNX3的PP-Statistic概率值约为0.03，小于0.05，可判定序列LNY和LNX3是平稳的，接下来进行协整性检验，分析结果如下表3所示：

表3 协整性检验

由表 3 得：LNY 与 LNX1、LNX2、LNX3、LNX4 存在长期的协整关系。由于各地区房地产需求情况不同，选择面板数据混合模型进行分析，总模型表达式为：

为方便分析将系数值汇总如下表4所示：

表4 混合模型系数值

由表4得：影响一二线城市房地产需求的主要因素为房屋平均销售价格和GDP；影响三四线城市房地产需求的主要因素为人民币城乡储蓄存款余额、房屋平均销售价格和全体居民可支配收入。

比较一二线城市和三四线城市房地产需求的主要因素得到：地区经济结构是影响房地产去库存地域性差异的重要原因。一二线城市实现房地产去库存的目标，需要解决的是减少楼盘开发以及购房者购买力的问题；三四线城市实现房地产去库存目标需要解决的是扩大商品房需求的问题，提高购买力可以通过增加工资水平和政策福利来解决，而提高商品房需求必须要通过发展当地经济来解决。

2015年中央经济工作会议结束后，各地政府相继出台房地产去库存政策，主要分为6大类：

表5 各地区房地产去杠杆政策汇总

各地出台相关房地产去库存政策后，70个中大城市呈现出的现象为：在房价方面各线城市房价增幅均有所回落，房地产库存量逐渐减少，目前除东北和西北等少数城市外，诸多城市已进入良性周期，房地产去库存已取得明显成效。

五、思考与启示

面对目前房地产市场出现的地区差异性现象，各地房地产市场仍需进一步落实差异化去库存的房地产政策，并且各地方政府应注重高新技术行业的培育和开发，推动实体经济的发展，逐渐摆脱对房地产行业的过度依赖，为此建议：

一是深入落实地区差异化的去库存政策，由实证分析得出影响一二线城市房地产需求的主要因素为房屋平均销售价格和GDP，影响三四线城市房地产需求的主要因素为人民币城乡储蓄存款余额、房屋平均销售价格和全体居民可支配收入，因一二线城市的土地阖值限制，不应再去库存，反观三四线城市有较大空间，因此三四线城市应进一步落实相关房地产优惠政策，并调节供应加快房地产去库存进程，并且可以选择性引入户籍制度，吸收人才。二是推动实体经济发展，稳保经济高质量发展，目前我国房地产投资占经济增长的50%左右，这不利于经济的高质量发展，由中美贸易战看出较美国相比我国的高新技术行业较为缺乏，我国应进一步加快高新技术行业发展，并同时推动实体经济发展。三是银行业金融机构应为去库存提供良好的金融环境，杜绝房地产泡沫产生，人民银行应保持货币政策中性稳健并适度灵活，银行业金融机构应考虑金融风险防控问题，因地实施差异化的房地产贷款政策，如一二线城市房贷政策应趋紧，三四线城市房贷政策应适度灵活偏松，有效利用货币政策工具加大去库存支持力度。四是加快房地产企业转型，构建“政+银+企”合作的房地产运作模式，并且各地方政府部门应根据自身情况参考差异化房地产去库存政策，开发设计出租房信息平台，出台相关发文规范出租房市场，保障租赁人的合法权益，确保“房子是用来住的不是用来炒的”理念，并鼓励相关企业投资建设房屋租赁市场，支持房地产企业转型升级。