房产税改革的必要性探讨

摘要：房產税改革是在中国城镇化改革不断深入，地方财政税收体系急需完善的宏观背景下提出的，本文从房产税的含义入手，从完善中国的直接税制、地方税制、现代房地产税制需要和建立中国房地产市场调控长效机制需要四个方面分析了征收房产税的必要性，并分析了当下征收房产税的可行性。

关键词：房产税改革；税制；可行性

一、房产税的概念

房产税是指对房屋及其土地征收的一种财产税。要准确理解房产税的内涵，需要掌握四点内容。

第一，房产税是把房屋和土地作为一个整体来征税的。相当于现行房产税与城镇土地使用税的组合。

第二，房产税的税收范围扩大到包括商业房地产和个人住房。

第三，房产税的征税基础与现行的房地产税和城镇土地使用税不同。现行房地产税的征税基础是扣除房产原值的一定比例。城镇土地使用税的税收基础是以土地使用面积为基础的。现行房地产税和城镇土地使用税的征税基础导致税收与房地产价格严重分歧，特别是在房地产市场过热的城市，政府通过税收调节房地产市场的能力下降。因此，房地产税改革将按照房产评估价值征税。

第四，房产税是对房地产保有环节的征税，不涉及房地产的建设和交易环节。因此，可以预见，征收房产税后，房地产持有成本会增加，同时“适当减轻建设和交易税收负担”。

二、征收房产税的必要性

（一）完善中国的直接税制的需要

通俗地说，直接税是一种不能转嫁给其他人的税。例如：个人所得税、企业所得税和财产税。直接税直接影响纳税人；间接税可以通过价格转嫁给他人，如增值税、消费税等。表面上，间接税由纳税人承担，但实际上由买方承担。直接税制不完善，间接税的比例较高。这引发了两个问题：第一，政府通过比较国际上其它国家和地区发现，中国的税负不高，但群众特别是低收入群体的“税负痛苦”非常明显。这是因为高比例的间接税会导致日用品价格的间接税增加，而低收入群体的生活必需品的需求占其收入比重相对较大。这是税收对收入分配差距的调节效应的下降。税收是财政政策的重要工具。它的作用不仅是为政府提供收入来源，更重要的是通过高收入者支付更多税收和低收入人群缴纳较少税收来调整收入分配差距，但间接税可以通过价格转嫁给最终消费者，因此间接税的高比例会降低税收分配调节的功能。而房产税是一种财产税，也是一种直接税。引入房产税可以增加直接税的比例，同时减少间接税的比例。

（二）完善中国的地方税制的需要

地方政府需要提供足够的财政支持来建设当地基础设施并改善当地的公共服务。1994年建立的分税制明确了中央与地方之间的分税制，但省级、县级和乡级以下的各级政府并未完全执行税收分类，更多的是实行税收包干制。由此带来的结果是，第一，如果地方政府的经济发展所产生的收入本身无法控制，不能用于地方建设和发展，那么地方政府对经济发展的积极性就会受挫，第二，地方政府正在建设地方时，当财务资源和责任不匹配时，地方政府在肩负着发展地方责任和面临财务困境的困境时，只能选择通过借钱，卖地等手段筹集资金。地方政府通过债务筹措、土地出让等手段，会产生一系列严重后果。首先，地方政府债务负担沉重，融资平台杠杆率仍然较高，经济运行面临系统性风险。其次，地方政府出售土地筹集资金是一种短视行为。一方面，出售土地相当于一次性收入，这届政府的土地出让将影响后续政府，后续政府没有土地出让时，产业发展和项目的引进将会面临无地可用的尴尬场面。另一方面，为了筹集更多资金，地方政府有强烈的动力抬高地价，影响整个房地产市场，影响民生。房产税是一种地方税，由于房产税自然具有“税基流动性薄弱，收入成长性，收集和管理方便”的特点，因此引入房产税有助于为地方政府形成稳定的税源，同时有助于解决当地政府高负债、短视卖地等问题。

（三）完善我国现代房地产税制的需要

目前中国的房地产相关税收包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税和城市维护建设税等。包括了房地产建设、交易和保有环节，但目前存在的问题是，保有环节的税收负担相对较低，建设和交易环节的税收负担很高。以2016年国家公共财政六种税收收入分析为例，发现房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税和城市维护建设税占六种税收收入的比例，分别为11.66%、11.84%、22.11%、22.57%、10.65%、21.17%，其中保有环节的房地产税和城镇土地使用税共计23.5%。原因是目前的房产税和城镇土地使用税在税基上存在不合理的地方。房产税按扣除房产原值一定比例计算，城镇土地使用税按土地使用面积征收。结果，保有环节部分的税额与房地产的市场价值严重分歧，并且房屋的持有成本相对较小，房屋空置严重。如果引入房产税，房屋和土地被视为一个整体，并按评估价值评估，减少建设和交易税收负担，同时增加房屋持有成本，将能够解决目前存在的问题。

（四）建立中国房地产市场调控长效机制的需要

总体来看，由于政府出让土地、房地产持有税负较低等问题，中国房地产市场发展过热。政府沉重的债务负担和社会资本大规模进入房地产市场给宏观经济运行带来系统性风险，并挤压实体经济。为稳定房地产市场，政府多次采取限购，限贷，限售，提高首付比例等措施，这些令人眼花缭乱的措施，不利于稳定群众的预期。宏观调控的目的是消除经济波动，防止经济“坐过山车”，然而，频繁的调控会对公众的预期产生负面影响，并可能起到相反的作用。因此，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税收立法和实施将有助于建立一个长期的中国房地产调控机制市场，从而稳定公众预期。

三、征收房地产税的可行性

（一）国家正在加快实施不动产登记制度

住建部和国土部要求各地加快建设房地产登记平台。一方面，市县房地产登记已进入全国房地产信息登记平台，比预期的时间早。另一方面，对于现有纸质房产登记信息，住建部和国土资源部要求在2017年底前全部移交到房地产统一登记平台。

（二）上海和重庆的房产税试点提供了借鉴

继“新国八条”房地产市场调控政策后，国务院同意在部分城市征收个人住房房产税试点。上海和重庆已成为首批试点城市，政府正式进入房地产保有环节的实际征税阶段。这两个城市在探索我国房产税的房地产评估价值方面积累了丰富的经验。

参考文献：

[1]崔惠玉，郭曼曼，周伟.域市房地产税的定像氙故革研究.财经问题研究，2017年1月

作者简介：魏春花（1985-），女，江西赣州人，江西外语外贸职业学院会计金融学院讲师，研究方向：会计理论与实务。