试析城乡规划中土地的合理利用

陶一鸣

摘要：随着城乡发展进程不断深入，水资源紧缺、城市环境污染等问题逐渐显现出来，加上城乡土地的利用不合理，部分城市基础设施建设不齐全，直接给人们的日常生活生产带来影响，阻碍了城乡的发展进程，为城乡的稳定健康发展埋下隐患。因此如何规划城乡中土地的合理利用，是我国当前城乡可持续发展需要急需解决的问题。本文主要分析城乡规划中土地的合理利用，以供参考完善。

关键词：城乡规划；土地；合理利用

城乡规划的任务是以合理利用土地资源为依托，以改善人们居住环境为目的，合理布局、规划城乡居民点，从而促进城乡經济社会健康和谐发展。但在实际土地利用中，由于城市化和工业化迅猛发展，使得城市土地开发使用范围不断扩大，城市经济的发展和土地资源冲突加剧，不利于城乡进程的推进。因此加强城乡规划，合理利用土地资源具有重要意义。

一、城乡规划中土地利用存在的问题

（一）土地征用不合理

在土地征用方面，虽然国家法律法规对土地征收作出明确规定，但是由于立法缺陷与政府过于依赖土地财政，通过自身的权利盲目征收土地，发生过度征收、低价征收与强行征收等情况，导致征地违法违规事件频发，侵害了农民的土地利益，失地农民的生活得不到保障。此外，在低价征收与高价出让的过程中，因征地范围广泛，补偿标准低，安置方式简单，许多失地农民不能享受城镇化发展的果实，难以实现土地财产权，且部分农民不满政府的安置补偿而引起与政府矛盾，导致群体性事件与上访事件频发，给农村稳定发展埋下隐患[1]。

（二）土地资源规划协调困难

在规划土地资源的过程中，当地政府必须结合当地经济发展水平与城乡发展规划，准确定位城市的发展需求与土地资源的使用情况，保证土地资源规划的合理性。但是从国内土地资源规划的具体情况来看，规划部门与土地部门之间的出发点存在明显差距，规划部门注重城镇功能发挥，要求土地资源的利用具有弹性，相反土地资源只是结合保护土地资源的政策，合理使用土地资源，发挥土地资源的作用。

（三）土地批后管理上的监管力度不足

在城乡规划土地利用的过程中，由于部分地方政府和有关职能部门侧重项目的前置审批工作，忽略对用地主体土地开发后续环节的管理，使得部分开发商在获得土地的使用权后，为了从中谋取利益，投机取巧，没有按期开发建设项目，甚至是圈占土地，没有实质性开发项目，待到土地增值后再抬高价格转手卖出。此外，在土地建设过程中，部分开发商为了利益，随意增加容积率，甚至是改变土地用途，在破坏原有的土地市场关系同时，给土地的合理利用带来不良影响[2]。

二、城乡规划中土地利用问题的解决措施

（一）规范土地征用方式

土地的征用就是国家及政府通过有偿的方式向农民征收土地使用权，因此在实际征收的过程中，国家及政府必须结合土地资源的使用现状与发展前途区分土地资源的优劣，合理提升优质地块的补偿额数，并对征地行为进行市场化管理，以市场的操作规程来征用。另外，考虑到征用农民的土地后，农民会失去土地，同时失去相应的生活与生产资源保障，因此国家及政府需要重视这部分农民的分流引导，通过相应的政策支持、鼓励这部分农民向其他行业发展，预测同时结合土地资源的市场价值与经济效益进行补偿，合理区分用途不同的土地资源[3]。例如为了让被征地农民老有所依，作为全省第一批改革完善被征地农民基本养老保险政策试点县，泸西县以“挂包帮”、“转走访”为工作契机，通过摸基情、核定额、聚民智、搞试点等4项措施，由县人社部门牵头，统筹政府补助资金，核定补助标准。截至目前为止，发展与集体周转涉及到的被征用地农民达到4.6万余人，纳入县级试点单位、符合人均耕地不足0.3亩标准为1.11万人，申请办理参保补足3129人，收缴被征地养老保障金、风险准备金分别是2.17亿元、113.82万元，为本县被征地农民补助提供支撑。

（二）合理规划与协调土地资源

为了确保城乡规划合理，提高土地资源利用率，必须加快法律法规建设，并做好“两规”的衔接工作，要求同一管理层次的工作部门应积极参与到城乡规划的土地编制中，结合部门的工作特点完善管制规则与方法，有效规范与引导土地资源的使用过程。并做好技术层面的“两规”工作，促进土地资源管理部门与规划部门的协调合作，始终坚持保护耕地的工作理念，贯彻落实合理用地措施，尽可能少占用耕地，让城乡规划的土地利用与当地人口、经济相适应，从而有效提升土地使用率[4]。例如针对当前城乡规划中土地的利用问题，需要在《城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等条例上，加快城乡规划立法，尽快完善《土地管理法》与《城乡规划法》等法律规定，满足城乡协调发展的需要。并针对不同城市，尽快完善城乡规划的管理与编制工作，通过城乡规划手段来确定分类引导城市土地利用的政策，重点加强中小城镇的用地控制指标，根据用地指标编制与审批城乡规划，建立用地指标体系，制定集约利用土地标准，明确城镇化用地的数量，布局与建设用地规模，在满足农民意愿的背景下，统一规划农村居民点、迁村并点；统一规划工业用地，禁止分散安排乡村工业用地；通过村庄、集镇规划加强对土地管理，保证城市总体规划、村庄与集镇规划的建设用地规模不超出土地利用总体规划所划分的用地规模。

（三）监督惩罚违法用地行为

为有效杜绝违法用地行为，政府部门必须严格根据城乡规划中的用地指标审批与编制制度，确定城乡规划建设与用地规模，对于城乡规划建设用地规模不符合土地集约利用标准规划或超过国家用地标准要求的项目，不能审查通过，下发建设工程规划许可证与建设用地规划许可证，必须根据规定适当缩减。并严格审查每个项目的平面布局、容积率与建筑目的，加大城乡规划建设过程中违法用地的监管，约束城乡规划建设中开发商对土地开发利用的行为，一旦出现随意圈地、浪费土地资源和改变土地用途的行为，应加大惩罚，严厉打击[5]。

结束语

综上，随着城市化进程不断深入和城市规模扩大，城市的数量不断增加，使得国内土地资源紧缺，逐渐变成重要的战略资源，影响到经济健康发展的速度和质量。因此必须加强对城乡规划土地的合理利用，规范土地征用方式，合理规划与协调土地资源，监督惩罚违法用地行为，提高土地管理效率，充分发挥土地资源的使用价值。

参考文献：

[1]唐黎标.城乡规划中的土地合理利用[J].国土资源，2016（7）：46-47

[2]沈赟.浅谈城乡规划中土地的合理利用[J].农民致富之友，2015（10）：6-7

[3]方志明.城乡规划中土地的合理利用浅谈[J].城市建筑，2015（30）：53-53

[4]梅建勋.城乡规划中土地的合理利用简析[J].文摘版：工程技术，2015（38）：8-8

[5]侯东伟.城乡规划中土地合理利用问题及建议探讨[J].房地产导刊，2014，（21）：7-7