房地产项目投资成本预算与财务分析

汤杰

摘要：伴随着社会主义市场经济的繁荣发展，房地产作为我国经济的支柱产业可以说是发展的十分迅速，在房地产行业快速发展的同时，也存在着相应的投资隐患。只有在对房地产投资项目进行成本预算和控制以及财务分析，才能拿保证企业在其中能够获得较大利润。将成本控制贯穿到整个房地产项目的过程中，不仅仅能够让整个项目顺利完成，还能在项目的过程中，以成本控制为切入点，让房地产项目的投资能够得到相应的合理回报。本文从房地产项目成本前期成本设计的角度出发，结合笔者的实际工作实践，对房地产项目投资成本预算与财务分析进行了一些探究实践。

关键词：房地产 投资项目 成本预算 财务分析

就目前而言，我国房地产行业在经历了快速发展的黄金时期之后，由于过于侧重于自身的发展速度，而导致在发展过程中出现的一些问题没有得到良好的解决，在伴随着整个行业逐渐趋于完善的过程中，这些问题也逐渐的暴露出来。因此，面对这些问题的暴露，对于房地产投资项目来说，面临着成本控制以及财务分析等方面的考验就更加的严峻。可以说，我国现阶段的房地产开发市场投资环境变得愈加的错综复杂，其中潜在着各种各样的风险让投资者在项目的初期阶段就应该有一个良好的财务预案。

一、房地产项目前提投资成本设计预算

（一）房地产开发的六大成本

在房地产项目开发的初期阶段，其主要组成的成本分为六大类：前期费用成本、土地和拆迁成本、建筑安装成本、公共设施成本、基础设施成本、开发间接费用成本。这六大成本基本涵盖了房地产开发过程中的主要成本内容，而成本预算就是合理的规划六大成本占有总成本的比例、准予六大成本中的摊销抵扣比例等，然后通过和当地税务局进行良好沟通之后，做好功课，才能进行正确、合理的成本计算。接下来，笔者将详细阐述六大成本的设计预算主要原则：

第一，前期费用成本：这前期费用主要包括项目的规划、设计、可行性报告、水文地质勘察、测绘等前期必要的工作费用，其中比较重要的就是对于高压电线、自来水管线、燃气管路等多方面的勘察，这些成本费用不仅仅需要根据实际情况进行实施预算，还需要通过良好的成本设计，将成本预算降到最低。其中三通一平的预算是属于无定额限制的，因此，可以利用这一特点进行合理的成本分配。

第二，土地和拆迁成本：土地拆迁成本不仅仅包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费等常见的土地拆迁费用，还包括地上附着物和青苗补偿费，旧市政设施的迁移费，新的市政设施的配套费等等相应的费用，这些费用是拥有比较大的调整空间的，但是需要根据当地的实际情况进行调整，特别是关系到高压电线线路和国防光纤的迁移费用，虽然成本设计的弹性空间比较大，但是需要足够的重视，从而利用优惠政策将成本降低。

第三，建筑安装成本：顾名思义，这就是建造房子的成本，在房屋建造的过程中，对于桩基础工程，地基处理工程、地下室工程、深基坑专项支护工程、附属工程、土方工程、护壁工程、螺旋钻成孔、阻水幕灌注桩工程这些相应的成本设计空间比较大，因此在进行设计的过程中一定要设计足够高的上限。其次，还可以进行成本的转嫁，将精装修、装修成本转嫁给购买住户去承担，这样也能够减少一部分设计成本。

第四，公共设施成本：在一片小区不可缺少的就是公共设施，其中不仅仅包括一些体育设施，而文化广场、绿化园林等都是需要投入比较大的成本，在园林绿化等方面的投入的实际需求是比较大的，因此在进行相关方面的成本预算的过程中一定要利用好相应的国家政策进行设计。

第五，基础设施成本：这一方面的成本与公共设施成本有所重叠，但是不充电的部分包括建筑物中的道路，供热管道，给排水，供电线路，通讯，照明等等基础设施的建设，尤其近年来国家对消防通道，电梯安全标准等要求的提升，就更需要针对这方面进行相应的成本预算。

第六，开发间接费用成本：在成本预算的过程中，这一成本相对来说弹性空间是最大的，但是也应给足相应的成本预算，这里包括人力资源成本，办公费用，物业管理费用，差旅费，车辆费用等等一些比较琐碎的费用，但是可以借助相应的国家政策进行合理利用，从而能够很大程度上的降低这方面的成本预算。

（二）将成本预算和控制应用到整个项目过程中

在进行成本预算的过程中，一定进行预结算、建设、监理、设计、施工、销售、物业等各个方面的配合，这样才能准确的得出预算成本的数值，达到进行设计成本预算的目的。因此在进行房地产项目投资的过程中，一定选择信得过的合作伙伴，能够将真实的成本数据进行提供，并且在合同初期，能够通力合作，达到共赢的目的。其次，在预算阶段渗透成本控制，更容易让成本规划成为成本控制的导向目标，这样就能够对整个项目的预期成本、成本分步、预期收入、预期利润以及相关风险进行分析，就能够到达房地产投资项目效益最大化的目的。

二、成本预算在房地产项目投资的作用

（一）合理分配资源，辅助完成项目

从上文可以知道，房地产投资的初期阶段是具有六大类的成本预算的，因此也可以将成本预算看做成一个相关成本资源分配的过程。这种合理的将总体资源进行分配，既是对不同成本之间产生一定的约束力，还能够将总体资源的利用变得最大化，从成本预算中体现出整个投资企业的相关倾向，从而从上至下的重视起整个项目。在这一过程中，企业的高层管理人员既希望能够正确的应用资源，进行相关活动的预算，既能够保证活动的顺利进行，还能够避免浪费和管理体系上的松散，既能够让整個项目计划保质保量的完成，还能够显得不过于计较成本。这就从侧面的证明了成本预算的重要性。另一方面，成本预算本就是和项目进度相关联的，对于项目过程中的各种资源调配，不仅仅能及时的避免一些奉献的发生，比如一些项目进度所对应的成本已经超过了其实际应用的成本，还能够实现在合理范围内动态调整，对于项目主管来货，可以清楚的掌握项目的进度以及相应的资源利用情况，能够极大的避免风险的出现。

（二）渗透控制机制，完成预设目标

可以说，房地产项目投资成本预算是整个项目实施过程中的一个“标准”所在，因此在进行项目的实施过程中，不仅仅应该保证的是项目的顺利完成，更应该保证的是项目完成具有比较高的效率，因此成本预算在其中起到了比较高的价值。既能保证在完成目标的前提下尽可能的节省资源，获取最大的经济效益，还能保证在项目进行的过程中对相关资源的合理分配。但是，成本预算仅仅只能作为一个标准来进行使用，其不能估计到实际项目实施的过程中所碰到的突发情况或者环境问题，因此实际资源使用会和成本预算产生一些偏离，当这种偏离发生的时候，成本预算则变成了不同项目进度之间资源使用量的标注，然后根据偏移来进行调整，最终确定是否会影响到整个项目的进度等。

三、房地产项目投资财务分析的措施

（一）科学评估，优选规划方案

项目投资的财务分析的前提就是建立科学的评估指标体系，对房地产项目的设计方案的选择充分的参考相关因素，比如性价比、经济性、环保性、品味格调等，通过细节问题进行相应后续计划的分析。这些评价指标会对房地产开发项目成本产生相应的影响，因此应该建立科学标准进行选择。其次，通过市场调研进行方案比较，选出最优方案进行实施，注重各个选择方案之间的可比性，根据实际情况选择最为切合的方案。

（二）提升项目风险抵抗能力

房地产项目具有其自身的特点，那就是资金密集型行业，在整个项目的开发过程中资金的利用量是十分大的，因此地区或者国家的任何金融政策的调整都会给整个房地产项目的收益带来变化，这种影响可能是有利的也可能是不利的，因此在进行项目设计的过程中，一定要增强整个项目计划抵御风险的能力，通过对房地产市场因素的分析，提出有效的风险控制方案。

（三）采取多样化投资

作为房地产开发企业，不仅仅需要有选择的将自身的资金投入到不同类型的房地产开发项目上，还需要针对我国发展的现状，针对不同层次的居民进行不同层次房地产类型的开发，通过多样化的投资来减少收益的风险。因此，这样多样化的投资，就能够通过不同的风险程度来降低整体的风险性，最终能够获得一个较为合理的收益。

四、结语

在房地产项目的开发过程中，通常会面临比较大的风险，因此在项目的初期阶段，房地产公司必须要投入比较大的资金，但是对于项目的走向以及后期收益又是不能确定的，因此这样带来的风险程度就会相對较大。所在在进行房地产项目开发的初期阶段，就应该对相应的成本进行预算，在开始阶段对各种风险作出预测和应急保证。房地产项目投资作为一个高投入、高回报、高风险的行业，就应该在进行投资过程中不断的进行各种风险因素的预防，通过这些风险预防，才能最终保证整个房地产投资的成功。

参考文献：

[1]王辉摄.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].企业管理，2016.

[2]陈晓航.房地产开发企业投资决策分析与成本控制研究[J]商业经济，2017.

[3]武辰阳.我国上市公司的财务困境成本及其影响因素分析[J].现代商业，2017.

（作者单位：威海云华房地产开发有限公司）