企业购房成抑制投机新目标

宋慧芳

进入年中，企业购房这个一直被隐形忽略的限制区域，因西安的调控新政发布，成为了众多城市调控升级打补丁的新目标。

7月2日晚间，上海市发布的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》提出，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

这是继6月24日至26日，西安、长沙、杭州先后出台企业购买商品房新政之后，第四个宣布加入的城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，上海此次出台企业购房限售政策，符合预期，且出台方面不会一刀切，会更加根据上海的实际情况进行出台。所以此次关于企业购房方面的限制性内容，有诸多条件制约。他还表示，此次上海出台的关于企业买房新政，其实也是呼应了之前关于上海宝山区部分楼盘公司购房限购的内容，说明了上海对于房地产市场秩序稳定的导向。预计未来部分库存规模小、房源不足、价格上涨较快的城市，会积极采取此类企业限购、限售的政策，进而有助于稳定房地产市场，保护刚需个人购房者的利益。

具体来看，西安、长沙和杭州对待企业限购采用的是“一刀切”做法，即只要在限购区域，一律暂停向企事业单位销售新房、二手房。而上海则对企业购房提出明確的相应条件。如对企业购房资格的限制，能够较好地规避单纯为“突破”限购而新成立企业买房的行为；将限售年限提高至5年，能更好地消灭投机性购房行为。

企业购房目的有很多，或购作员工宿舍，或以投资为目的等等。只是在当前限购政策延续、预售证发放依旧严格、摇号政策开始蔓延和一二手价格倒挂出现的背景下，个人有动机通过名下公司参与摇号以规避限购政策或增大购房几率。那么，企业购房和个人购房究竟有何区别？

经《中国经济信息》记者梳理发现，限购方面，在西安、长沙和杭州出台对企业限购的政策之前，各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房，而无针对企业购房的限制政策。限售方面，不动产所有权证的持有人被纳入限售范围，因此理论上企业应同个人一样，受到限售政策的约束，但是实践中可采用企业股权交易等方式规避。限贷方面，个人和家庭购房时可进行首付，并享受商贷或公积金贷款等加杠杆的方式，但受限贷政策影响；而企业购房无法享受按揭贷款，须一次性付款。

“不论是企业购房时所须缴纳的税费，还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费，总体而言均高于个人购房，企业购房整体税规模增加了超过200%。这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。”中信证券分析师陈慎表示，北京、上海的公司名义购房比重在5%以下，而二线城市可能低于1%，可见限制企业购房的影响并不大，更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为，优化市场配置。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，暂停企事业单位购买住房，企业购房整体税费规模增加了超过200%。这一政策有可能继续向多个城市蔓延。在其他城市，包括深圳等都有企业买房的现象。对于供需结构紧张的城市来说，这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。