重庆商业地产价格与交通的关系研究──以沙坪坝和北碚区为例

文/重庆大学建设管理与房地产学院 刘婉霞 李世龙

1 研究背景与意义

1.1 研究背景

随着我国居民整体消费水平的提升和服务业的扩张升级，越来越多的大型房企将自身业务板块扩张到商业地产领域，除华润、金地和保利等房企，万科也开始与印力商业合作，提高持有型物业的比重。随着商业地产投资规模的扩大，合理的选址和规划是促进城市商业健康发展的重要前提。城市道路交通是连通消费者与商业项目的工具，是决定商业地产选址、聚集与投资决策的重要因素，因此商业地产价格对城市道路交通条件反应敏感，有必要深入分析。

在道路交通对城市空间结构影响研究方面，MURPHY R E等[1]在对城市CBD区域内部结构的研究中，认为区域间交通便利度的差异导致店铺商家经营利润的不同，因此商业地价表现出显著差异。

在道路交通对城市土地价格影响研究方面，WEISS S F等[2]对影响城市土地发展的主要因素进行定量评估，确定主要道路在决定区域土地使用模式方面的关键影响。在对地价地租的多因素影响分析中，DEAKIN E[3]认为交通通达性和便捷性是制约地价地租的最重要因素。吴次芳等[4]提出按区位繁华系数、道路系数、宅地系数等评价不同路线段区位优劣的原理与方法。刘卫东等[5]在对城市基准地价评估研究时，进一步阐述了交通条件作为影响城市地价的一个重要因素，并对构成交通条件因素的各因子及其对地价的影响加以评估。

在轨道交通对地价影响的研究方面，国内外学者基于特征价格模型对二者间的影响机制进行实证研究，如美国CERVERO等[6]以圣地亚哥县为研究对象，运用特征价格模型研究发现，与区域中其他商铺相比，城市轨道交通沿线的商业地产价值普遍实现了增值。近年来部分学者在此研究基础上有了新的进展和发现，王宏义[7]通过分析土地开发与交通量之间的规律，对交通量作出合理预测，进而对商业开发项目和城市道路的通行能力进行综合分析，提出土地利用及交通协调发展的科学策略。

通过文献研究发现:无论是轨道交通还是城市道路交通都能促使沿线项目房价的提升，城市中价格最高的地块往往位于城市中心交通通达性最好的区位。因此可合理预估本研究结果:重庆市城市道路交通条件越便捷的区位，商业地产价格越高。但各交通细分因素的影响程度需在实证研究中进一步分析。

1.2 研究意义

如今，重庆市经济发展迅速，主城区用地日益紧张，因此，探讨重庆道路交通对商业地产价格的影响具有现实意义。

1)对城市道路交通条件单独进行更深入的研究，能进一步完善估价理论，掌握商业地产价格差异的形成原因。

2)在掌握城市交通条件对商业地产价格作用机理基础上，政府部门能在前期规划中更合理地配置商业服务设施，投入交通设施资源，优化重庆商业空间结构。

3)从商业项目选址角度看，可科学引导房企商业地产项目投资，规避投资风险。

2 研究区域概况与指标量化

2.1 区域概况

重庆市沙坪坝区和北碚区作为主城区中商业基础设施发展较成熟的区域，商业地产样本数据丰富，本文选取2个行政区中的23个街道作为实证分析对象。

1)沙坪坝区 沙坪坝区作为重庆直辖市商业竞争力的重要集聚区和“一小时经济圈”重要增长引擎，下辖18个街道、7个镇。从城市交通基础设施建设看，沙坪坝区是重庆市铁路网和高速公路网的重要节点，区内拥有6个火车站和4条铁路，交通路网密度高；从商用土地市场看，包括万达、龙湖等在内的多家房企参与了沙坪坝区商用土地的出让竞拍，2017年商用土地总成交量为88.6万m2，占重庆主城区商用土地总成交量的15%；从市区商贸服务业发展看，2012年全区商业零售网点总面积达247万m2，人均商业面积2.1m2。整体而言，沙坪坝区商用土地和商业市场发展较成熟，区内交通路网形式综合多样，具有研究对象的典型特征。

2)北碚区 作为重庆老城区之一的北碚区，下辖5个街道、12个镇。从城市交通基础设施建设看，北碚区与其他区的交通互融性不及沙坪坝区，但区内的城市道路交通网络在重庆市具有一定代表性，轻轨6，7号线的开通加速了北碚区与其他区的完全接轨；从商用土地市场看，北碚区2017年商用土地总成交量为34.4万m2；从市区商贸服务业发展看，零售商业发展成熟，市区内商业主要集中在老城、城南两大中心商业圈，业态主要为综合服务型，零散商业较多。整体而言，北碚区的商业地产基础较成熟，市内城市道路交通路网在重庆主城区具有代表性，因此本文选择此区域进行商业地产价格与城市交通的关系研究。

2.2 研究数据来源

以沙坪坝区和北碚区的行政街道划分为依据，分别对沙坪坝区的18个街道和北碚区的5个街道进行数据收集，分别为:沙坪坝区的小龙坎、沙坪坝、渝碚路、磁器口、童家桥、石井坡、詹家溪、井口、歌乐山、山洞、新桥、天星桥、土湾、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、联芳街道；北碚区的北温泉、龙凤桥、天生、朝阳、东阳街道。在各街道内调查商业地产样本价格水平及样本所处区位的城市交通条件。其中，商铺价格数据来源于搜房网的挂牌价格，交通相关的指标数据来源于重庆市交通委员会官方网站和百度慧眼大数据公众平台。

2.3 交通条件指标的选择与量化

对本研究所需的商业地产价格和城市道路交通指标，首先进行指标体系的构建和量化。根据《城市道路交通管理评价指标体系》(公交管[2005]173号)，GB/T18507—2014《城镇土地分等定级规程》等规范及国内外学者的研究经验，对城市道路交通影响下商业地产价格微观影响指标的选择应综合考虑，避免因子选择的局限性和片面性，同时秉承相互独立原则。结合研究区域实际情况，确定影响商业地产价格的交通指标(见表1)。随后对指标层采用层次分析法赋予权重，权重的判断矩阵如表2所示。

表1 指标体系与指标量化

表2 各指标权重

3 商业地产价格与交通相关性分析

3.1 相关性分析

对沙坪坝区和北碚区的23个街道的交通条件进行调研和数据搜集整理，用指标量化法对各街道的商业交通因素打分，同时根据表2中的权重算出各指标层的分值，进而得到准则层，即X1、X2、X3、X4的分值。利用Eviews数据统计软件，对Y同各准则层进行相关性量化分析，计算结果如表3所示。分析得出:商铺价格Y与X4停车便利度的相关性最强，达到0.63，相对应的P值(软件分析得出的重点指标，越接近0，表示Y与X之间存在的相关性越可信)最小，为0.0012，表明在至少99.88%的置信水平内可认为商铺价格与停车便利度的相关性达到0.63；此外，商铺价格Y与X2，即公共交通便捷度的相关性达0.47，相对应的P值为0.0249，表明置信水平达到了97.51%；商铺价格Y与X3，即对外交通便利度的相关性达到了0.36，相对应的P值为0.0949，表明置信水平达到了90.51%；而商铺价格Y与X1道路通达度的相关性最低，仅为0.29，相对应的P值为0.1850，表明置信水平为81.50%。

3.2 回归分析

在相关性分析的基础上，对商铺价格Y与X1、X2、X3、X4进行回归分析，分析结果显示，本次回归分析的置信水平为97.7%，结果较为可信，其中X1、X2、X3、X4的影响系数分别为:106.24，94.74，355.38，600.45。

4 交通对商业地产价格的影响分析

从对沙坪坝区和北碚区商业地产价格与城市交通的相关性实证研究结果看，城市道路通达度、对外交通便利度、公共交通便捷度、停车便利度的影响程度总体依次增加。

4.1 停车便利度对商业地产价格影响最显著

随着城镇居民人均可支配收入增长，重庆市民用汽车保有量增加，城市商圈与其他临街店铺的消费者对于停车场的需求不断增长。以沙坪坝区渝碚路街道为例，部分样本附近500m范围内，停车场数量虽达到42个，但仍无法满足消费者需求。在以重庆为代表的中心城市市区规模不断扩张情况下，位于商业聚集地的大型、交通密集型商圈停车矛盾将更加突出。因此，基于消费者购物体验感和商业聚集地客流流动速率的提升，开发商在进行商业物业开发时应注重增加物业的停车位数量，扩大停车场规模，以提升物业价值；商家在投资决策时也应重点考量停车便利度，从而对商铺价格进行合理评估。

表3 相关性分析结果

4.2 公共交通便捷度对商业地产价格有较大影响

沙坪坝区和北碚区城市居民出行主要包括步行、轻轨、公交车、私家车等方式，而轻轨和公交作为居民购物出行的主要交通方式之一，其便捷度的高低对居民购物目的地选择的影响很大。以沙坪坝街道和小龙坎街道为例，由于该区域公共交通方式多样，无论是轻轨还是公交，其线路和站点数量远超其他区域，故此区域汇聚较大的客流量，为三峡广场等大体量商业圈提供交通支持，成为众多商家投资的目标区域，商圈内的商铺价值随之上升。

4.3 对外交通便利度与道路通达度的影响最小

商业用地到周边火车站、长途汽车站、机场等的行车距离远近，体现了商业用地对外交通的便利度。随着重庆市主城区内环快速公路等的建设完善，对外交通运输便利性越来越高，且城市商圈的辐射范围基本为本市居民，因此商业地产价格对对外交通便利度的敏感性较小。

城市道路交通通达度的好坏状况，一方面影响人流、物流的移动成本，另一方面影响要素之间的接触频率。因此商业地产价格与道路通达度间仍存在一定的关联影响，但与停车便利度和公共交通便捷度相比影响较弱。

5 结语

从城市道路交通发展角度对商业地产价格差异进行影响程度的实证分析，结果显示:停车便利度和公共交通便捷度对商业地产价格的影响最大，这主要与商业地产项目的辐射范围和目标客群有关。对于城市商圈或临街店铺来说，商业物业受众和目标客群为一定空间辐射范围内的本地市民，无论商家还是消费者，对物业周边的停车场数量和公共交通基础设施的要求较高，这2方面的条件将直接对人流量和人流速率产生重要影响，很大程度上成为决定商业宗地价值的关键。

城市交通基础设施的建设完善能更好地适应商用土地利用的需求，有利于提高城市土地利用率。因此在进行商业用地开发时，应注重与地块周边交通基础设施形成良性互动，这不仅能更好地聚集商业项目客流量，提高商业地产租售价值，还可优化城市道路沿线的土地利用。