房地产企业土地增值税税收筹划方式之研究

尹佳杰

摘 要 随着我国经济的快速发展，房地产经济在国民经济中所占的比值也越来越大。近年来，在经济迅速发展的推动下，建筑行业也取得了较大的成果，但是我国房地产的需求量还是比较大的。对于大部分企业来说，为了争夺较多的市场，进行了激烈的行业竞争。与此同时，过高的房地产企业土地增值税税收会使企业承担沉重的资金负担，总的来说不利于房地产企业的发展。所以国家在对企业的税收方面应当留有一定的余地，使税收更加合理。针对这一系列复杂的问题，国家在对房地产企业土地增值税税收方面的策划研究显得尤为重要。解决税收方面的问题还有一定的路要走，本文所述内容仅供读者参考。

关键词 房地产企业 土地增值税

一、房地产企业土地增值税的现状

（一）当前土地增值税税收存在的弊端

土地增值税是房地产企业在开发过程中向地方政府缴纳的重要税收之一。企业将已经建好的楼房通过合法的方式进行销售，必须向国家缴纳一定的费用，所以缴纳土地增值税的多少对房地产企业的影响较大。目前，我国的房地产企业存在较多的复杂问题，企业内部以及相关行业还没有找到很好的解决方法。

在企业的领导层方面，某些企业高管没有采取灵活的土地增值税税收筹划方式。企业的缴税环节必须引起负责人的重视，当下的土地增值税以国家相关的管理法为主要依据，但是企业负责人在依法纳税时对国家纳税环节的认识比较死板，对于所要缴纳的税务不能有效筹划，缺乏相对灵活的应对方式，加大了企业税负。

近年来，一些房地产企业领头人通过自己的能力取得了或大或小的成就，其中起领导作用的负责人的文化水平存在较大的差异，因此对于国家颁布的关于税收的宏观政策了解不够，对相关政策的重视更是不强。国家相关人员在开展税收工作时存在一定的阻碍，这种阻碍也是多样的。

企业负责人通过出售楼房获得利润，不积极主动缴纳税收，纳税意识比较淡薄，缺乏税务风险意识，阻碍了国家税收工作的顺利进行，这是多数企业普遍存在的一个问题。

（二）当前房地产企业土地增值税税收的体制问题

《中华人民共和国税收征收管理法》对企业应缴纳的税收有明确的规定，但是在执行期间，税收的缴纳有一定的拖延。不同的企业在不同的发展阶段，都可以预缴1%到3%的费用，在后续的过程中，还要缴纳较多的费用。企业每次缴纳税收都要在项目完成之后，这一过程比较烦琐，包括项目工程的实施清算与汇集工作，导致企业缴纳税收存在滞后性。

我国的房地产市场经济在不断发展，国家不能及时地颁布相关的动态政策，不利于调整产业结构，在某种程度上存在滞后性，无法抓住经济机遇，也没有明确的预见性。

二、对房地产企业土地增值税税收的分析与研究

（一）以节税为目的进行合理的规划

企业的房地产经济已在我国经济中占有一定的地位，为了实现经济可持续良好的发展，同时又不降低企业生产的积极性，必须对企业的税收进行调节，所以企业要及时关注国家颁布的最新的税收政策，以避免错过发展的机遇。房地产企业负责人要有自己的发展眼光，不能局限于一个较小的领域，要注重全局。在企业销售的产品方面进行合理的调整与促销，通过合理的方式调整土地增值税税额，从而降低增值税率，进而实现节税的目的，促进企业更好的发展。[1]

（二）提升企业应对税务风险的能力

企业在发展过程中是不会一帆风顺的，必定会出现各种各样的问题，这就要求企业要有一定的应对风险的能力。企业在进行一项工作之前，要作出相应的税务筹划，为企业全局考虑。这种筹划不是简单大概的，而是细致明了的。只有这样，在企业的运行过程中，才能在出现不确定且性质恶劣的问题时，可以及时调整相应的发展结构，使企业的利益损失降到最小，进而降低相关房地产企业发生税务风险的概率。[2]

房地产企业的相关负责人也要有一定的法律意识和法制观念，在计划预测中，法律方面的知识必不可少，所有的工作都要以法律为基础，不能私自调整和钻法律的空子。我国的法律要求更是较为严格的，如果发现不合理之处，房地产企业非但不能提升应对税务风险的能力，反而会影响自身的发展。如果企业负责人能够合理利用这一点，这不仅能提升筹划人员的专业技能与职业素养，还能使企业通过在不同的发展阶段选择不同的税务，从而取得最大的利润。

（三）合理改善房地产企业土地增值税税收的体制

要有应對纳税延迟的筹划方式。纳税延迟的筹划方式要以法律的明文规定为基础，才能做好纳税的筹划。在增值税税收体制中，要有严格的工作制度，有奖罚分明的监督体系，督促工作人员及时纳税。提高工作人员的积极性，使他们有严格认真的工作态度，对国家的税收工作负责到底。[3]

在房地产企业方面。根据企业核算及汇集工作进行的程度，进行相应的督促，规定一系列的条例。如果企业的相关负责人在国家规定的时间内不能够及时缴纳增值税，可对该企业进行相关的惩罚，这种惩罚记录可以录入一些重要的诚信体系中。企业未能及时缴纳增值税，会对企业今后的发展产生不良的影响，在某种程度上能有效解决缴税延迟的问题。[4]

政府要制定优惠政策的筹划方式。如果政府能够及时有效地颁布相关的土地增值税税收政策，房地产企业也能够随时关注并且对房地产销售结构作出相应的调整，以尽快适应新政策带来的市场经济变化，使企业能沿着改革的方向不断发展。只有这样，才能走得更加长远。比如，国家颁布个人住宅的土地增值税税收不会超过30%，那么房地产企业会根据这一政策，最大限度地建造居民住宅楼，既减少了税收，又取得了最大程度上的利润。

（四）企业通过对项目的合理定价进行纳税筹划

我国对房地产企业建设的项目有着明确的指导和严格的规定，如相关企业所要开发的项目中，包括普通住宅和商品房，对此，企业就应该分开缴纳相关的税收。这样做的目的是在遵守房地产法律的基础上灵活运用国家的相关政策，进而减少企业要缴纳的税收，最终实现企业盈利的最大化。如果不合理地将这两种房要缴纳的增值税分开，[5]就不会享受到国家对于普通住宅的优惠政策。企业高管在以后的决策过程中，必须考虑到这些，要设计定价后税收筹划利润的最大策略，在相关的销售过程中，不能只依靠提高房价来提高自己的利润，还要进行一定的综合参考和比较。[6]

（五）企业要利用土地增值税的征税范围来进行筹划

首先，企业在这方面要做的是将部分销售改为出租和联营。在相关负责人进行销售的同时，需要大量的实践和销售经验。在此过程中就会出现普通住宅和商品房的闲置问题。[7]对此，相关人员必须调整自己的措施。可以将尚未出售的住宅房进行合理的策划，如果觉得合适，就要将这些普通住宅房对外出租。当然出租的价格要根据所处的地理位置和住宅房的条件进行制定，企业要和楼房的使用者签署合法的合同，进而保障双方的合法利益。另外，这样做能够充分利用闲置的楼房资源，进而获得合理的收入，同时也避开了土地增值税征收的范围。

其次，对于在短时间内尚未出售的商品房，企业可以联系相关行业的负责人进行销售合作，或者对于尚未开发的项目，与其他企业积极合作，共同建房。这样就能通过合作，解决商品房销量小的问题。同时也避开了土地增值税征收的范围，在很大程度上促进了房地产企业自身的发展，所以说这也是一个很好的研究方向。[8]

三、房地产企业土地增值税税收研究的意义

（一）有利于完善税收链条

在土地增值税税收不断改革的过程中，同时也相应地促进了增值税链条的不断完善。在以往的增值税税收链条中，工作程序比较繁杂，各个工作部门之间没有明确的分工和良好的协作，致使税收工作效率较低。在不断完善的过程中，避免了重复税收的问题，保证了税收工作合理有效地进行。

（二）规范财务税收，提高计算水平

在结构革新后，整个计算体系也会发生相应的变化。改革后的计算体系应当比之前的体系更完善，因此计算效率也有了大幅度的提升。之前的计算比较复杂，税收清单标注不够详细，而且工作人员每天都要整理所在工作地区的大量清单，难免会产生计算失误，所以会给国家的财政收入计算带来一定的误差，不能得到比较精确的数值。[9]但是，经过改革后的企业土地增值税税收的各部门有了更为严格的检查与校对环节，这就相当于在土地增值税税收的数值体系上安装了双保险，减少了失误。在此过程中，只有规范明确合理的税收账单才能够被相关部门认可，加大了国家土地增值税税收的严格性与规范性。如果财务税收不够规范，可能就会加重税负，甚至造成涉税风险，为国家带来的经济困难也就可想而知了。[10]

（三）有利于增强房地产企业之间的竞争

改革房地产企业的土地增值税税收制度，如果相关企业及时调整，完善运行链条，制定合理的企业条例，使各个工作部门有明确的分工，就可以促进自身的发展。房地产企业之间的竞争会因此变得更加激烈，各企业为了争夺有利于自身发展的社会资源和优势条件，会尽可能地降低自身的生产成本，从而形成一种健康可持续发展的动态循环，进而增加国家财政的税收。在国家宏观调控下，更好地为我国的社会主义市场经济作出更大的贡献，更好地为人民服务。因此，房地产企业之间的这种激烈竞争是良好的，最终能够实现企业之间的共赢。[11]

（四）有利于房地产市场经济的稳定

改革企业的增值税税收制度，会使企业的经济增长形成一种良性动态循环。通过政府的宏观调控，在市场上销售的商品房会逐渐增多，以满足工资水平不断增长的人们的需求，避免出现供不应求的情况。

如果房价起伏小，人们的生活就会比较安定，进而国家就可以将更多的社会资源用于调控其他行业，在一定程度上实现了各行各业的共同发展与稳定，进而也保证了社会的稳定发展。

目前，销售行业存在对商品房重复征税的问题，如果革新房地产企业的土地增值税税收制度，就可以避免这个问题，从而减轻相应的经济负担和压力。

（五）可以进行预期利润锁定

如果改革房地产企业土地增值税税收制度，大多数房地产企业都会利用保值这种方式进行未来的利润锁定，主要在投资领域。房地产企业通过一定的方式来规避商品房价格波动带来的风险，包括操作风险、流动性风险、现金流风险，这些风险都会对企业的发展造成不良影响。因此，这就要求企业的负责人制定严格的规范制度。同时，在投资项目中引入保值业务人员，制定保值业务的制度和规范要求。设置监控、执行等多个部门进行严格把关，进而实现真正意义的预期利润锁定。

（六）提高经济效益与降低通胀压力

推行房地产企业土地增值税税收制度，可以降低税负，大大降低企业的生产成本，企业在销售环节就不會随意提高销售价格，会在一定程度上降低市场经济的通胀压力。由于革新后的房地产企业部门之间比以往的联系更加紧密，因此在很大程度上也降低了通胀压力。从长远的发展角度来看，企业的相关部门和工作人员之间进行合作与竞争，有利于提高企业内部整体的经济效率，进而企业才能在同行企业之间有更大的优势，才能在市场上走得更加长远。

（七）促进房地产相关税收政策的改革

目前，我国的税收分为国家税收和地方税收。除少数行业以外，企业的营业税收入基本全部纳入地方政府的财政收入，地方政府的收入因此增加，进而促进了地区的经济发展。此时，政府会通过一定的改革，对相关税收进行合理的调整，这样做的最终目的是促进该地区经济能够更好地发展。但实现这一目的需要一个过渡阶段，如果相关税收改革得不够合理，势必会影响企业负责人对于企业销售的计划，可以说政府的改革对于企业的发展是至关重要的。企业的相关负责人要积极配合，使政府的改革更快奏效，创新地方税收制度，进而弥补因为其他的原因造成的经济损失。

四、革新后的房地产企业土地增值税税收的发展趋势

（一）在企业的发展方向上

通过政府对房价市场的宏观调控，现如今我国房价持续稳定上升，个别地区的房价增长速度较快。住房问题也一直是老百姓关注的焦点之一，这是人们重要的生活问题之一。房价上涨的原因是多方面的，人民日益增长的物质需求是导致涨价的一个因素。随着我国经济的发展，人民的平均收入水平也都翻了几番，整个社会要平衡发展，这是导致房价上涨的另外一个原因。革新后的房地产增值税税收制度对企业的发展起到一定的调节作用，使人们的物质需求与市场价格方面的冲突降到最小。只有这样，才能促进国家各个地区之间的共同发展，实现企业与消费者的双赢。从企业发展的角度来说，国家对土地增值税税收的改革势在必行。

（二）在革新后增值税税收达到峰值后的波动方向上

国家是不断发展的，社会是不断进步的，房地产市场逐渐进入饱和状态。我国人口增长率越来越低，房地产企业建造的商品房和住宅房越来越多，经过国家的一系列宏观调控，房地产市场终究会达到一种饱和状态。所以国家的土地增值税税收也会达到相应时期的峰值。[12]

在处于峰值的时期内，政府应采取相应的措施来调节，比如减少房地产企业的土地增值税税收，这样可以保持企业建房的积极性，为企业注入一定的活力，同时又保证了国家的税务收入。在达到峰值后，税务收入会左右波动，这也是土地增值税税收不断革新的原因。

五、结语

土地增值税作为国家财政收入的重要税种之一，应当得到政府和相关部门的重视。同时，政府要多颁布一些利好政策，为企业的发展提供动力，只有企业发展好了，才能带动当地经济的发展，两者之间是密切相关的。企业的相关负责人应该有计划、有目的、有条理地安排各项工作，工作的分配要具体到个人，要分工明确，制定相关的管理制度，做到赏罚分明，这样才能提高房地产企业土地增值税税收工作的效率。只有在这些细节上严谨把控，才能使企业走得更加长远。

（作者单位为中铁置业集团有限公司）

参考文献

[1] 丁佳琪.论房地产企业土地增值税纳税筹划[J].财经界（学术版），2018（07）：132-133.

[2] 汤玲.关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2018（08）：17.

[3] 李昂.“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析[J].管理观察，2018（07）：126-128.

[4] 于珊，马洪达，李冲.“营改增”后房地产企业税负研究[J].中国集体经济，2018（06）：108-109.

[5] 刘爽.房地产销售业务税收筹划研究[J].市场研究，2018（02）：60-61.

[6] 郑阳.房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用[J].现代国企研究，2018（04）：15.

[7] 高曉雅.企业税收筹划风险研究及防范——以汇城置业为例[J].山西农经，2018（03）：75.

[8] 周铁军.房地产企业土地增值税筹划研究[J].经贸实践，2018（03）：115+117.

[9]周方生.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习，2018（02）：158+160.

[10] 杨晓霞.我国房地产开发项目税收筹划研究[J].财经界（学术版），2018（02）：131-132.

[11] 周方生.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习，2018（02）：158+160.

[12] 谭斯文.全面实施“营改增”对房地产行业的影响[J].商业会计，2018（01）：103-105.