投资性房地产后续计量政策选择动机的研究

胡程畯

（广西大学行健文理学院，广西 南宁 530005）

一、引言

随着我国经济的日益发展，房地产企业带来的经济收益占据着不可小觑的地位，而投资性房地产已然成为一种非常普遍的经济现象，而我国对于这类资产的核算无法体现出他真实的价值和经济实质，为了使投资性房地产的确认、计量和会计信息的规范化，我国于2006年2月根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》,首次在我国会计准则体系中引入投资性房地产的概念，并对投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面进行规范[1]，其中，公允价值计量属性的引入，不但有利于促进与国际会计准则的趋同，更是有利于提高会计信息质量，改善财务报告的列示，从而为会计信息使用者提供更有用的会计信息。选用公允模式后续计量的优势也是显而易见的，从长远的经济角度分析，我国的市场体制也属于逐步成熟的阶段，监督的体制执行的环境也得到了很大的完善，公允价值应该值得推广。但该准则执行至今，适用公允价值模式后续计量的企业依旧寥寥无几，究竟是何种原因导致这些企业不愿意一开始选用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

二、投资性房地产后续计量中的现状

上市公司2007-2015年投资性房地产计量模式应用概况，笔者从巨潮资讯Choice金融终端统计收集了2007年至2015年上市公司中投资性房地产计量模式的总体运用情况，详见表1-1：

上市公司投资性房地产计量模式的应用概况

从上述表格中可以看出，上市公司投资性房地产后续计量更倾向于成本模式，少数上市公司选择了公允价值模式所属地区分布。

资料来源于：EPS以及巨潮资讯Choice金融终端统计

三、投资性房地产后续计量动机及研究选样分析

（一）投资性房地产成本模式

投资性房地产的成本模式后续计量，历史成本更容易取得和验算，这会使得企业的会计信息可靠性得以提高，在日后经济转变过程中，成本模式后续计量更易转变，转变成本更低，目前我国会计准则规定，同一企业只能采用一种计量属性进行后续计量，企业进行公允模式后续计量必须符合一定条件，因此成本模式后续计量是投资性房地产的基准计量模式，而后续会计期间，若有证据表明其公允价值能够持续可靠的取得，可以转换计量属性，一旦转换，不得变更。

成本模式是企业进行再融资的优选模式。我国的经济目前处于蓬勃发展的阶段，房产的价格也在不断上涨，市场上的销售价格往往高于投资性房地产账面价值，因此也容易造成资产易被低估，得不到真实客观的反应[2]。如果采用成本模式计量，企业的净收益率指标能够满足再融资的基本要求，使得企业易融资。

资料来源于：Choice金融终端统计。

上述选取的十家投资性房地产后续计量的上市公司，都是选用成本模式后续计量的，2016年度投资性房地产并未发生减值，而对财务状况的直接影响来源于投资性房地产的累计折旧或累计摊销，折旧计提平稳，所占总资产比例不大，按照取得时的成本逐年计提折旧，避免了虚增资产的情况。

在利润表上投资性房地产累计折旧或摊销会造成企业成本的成本费用的增加，使得利润减少，但是趋于平稳，波动较小，按照现行的会计准则制度，投资性房地产一旦计提了减值准备以后年度不得转回，因此对于利润表而言少了可以调节利润的空间以及利润波动的空间，但也增强了会计信息的可靠性。

（二）公允价值情况

企业的投资性房地产若采用公允模式后续计量，其自身最大的特点为不折旧不摊销，这会使得投资性房地产公允模式下有很大的升值空间，投资性房地产的在未来产生的收益会直接计入利润表，使得利润增加，同时企业所得税也会增加，依照我国现行会计的准则，企业采用历史成本计量有一次转换成公允价值模式，一旦企业转换，以后年度将不得转换，显然这样的转换显得些苛刻和不公平，会让更多的企业倾向于采用历史成本模式，而抵触公允模式，并不利于公允模式的推广。

公允价值能更好的反映市场的价值以及盈利能力的指标，投资性房地产的价值随着公允价值波动而变化，而非初始计量成本，这会令投资性房地产公允价值的正式价值以及资产的增减值真实反映，更有利企业的发展，而在我国，市场仍然不够规范，公允价值应用的环境不够完备。目前我国房地产市场不够完善，在对公允价值信息方面的控制规范更是缺失。

表2-1 投资性房地产公允价值模式后续计量对企业财务状况影响

企业在初次采用公允价值模式计量是，企业的资产结构变化很大，由上述表格可以看出，采用公允价值模式后续计量是，企业在期末是按照公允价值调整其站面价值，公而公允价值与原价值之间的差额应计入当期损益，其非资产负载表日所出现的因价格波动而引起的损益并未真实发生，也未出现真实的现金流动，在资产负债表日可能是收益或损失。与成本模式不同的是，成本模式下强调“已实现损益”和“未实现损失”,采用公允价值更能反映企业真实的业绩状况，及时的反馈给投资者。

（三）影响投资性房地产后续计量选择的因素

第一，对于我国的企业而言，投资性房地产所在的地区价格变动幅度是作为后续计量选择模式是所需要的重点考虑因素，依照现行准则，公允模式下，利润表中投资性房地产价格的下降而相应地调减，目前，我国房地产市场发展的区域并不均很，楼价相差较大，在一些发达地区，投资性房地产采用公允模式计量的企业居多，而处于较为落后的地区，楼价较低，一些房地产的市场还处于发展的阶段，企业偏向于采用成本模式，也是为了避免公允价值模式下由于价格波动而引起的利润波动较大[3]。

第二，而随着我国竞争的日渐激烈，国际化市场日渐扩张，市场上融资能力和融资条件显得格外重要。我国会计准则与国际会计准则对于投资性房地产后续计量模式的应用并不相同，会使得国际投资对于我国会计准则的不够了解而导致不利于我国企业国际融资，那些准备在国际市场进行再融资的企业，往往倾向于采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，以便提高国际融资的资质和成功率。

四、结束语

以2007年至2015年选用投资性公允价值投资性房地产后续计量的上市公司为研究对象，具体的分析了分析投资性房地产后续计量模式选择的具体动机，从上述文章中可以看出，公司选用投资性房地产后续计量的原因主要是盈利能力资产负载率有关，资产负载率越高的企业选用公允价值模式的可能性更高，而区域发展中企业依旧优先选用成本模式后续计量选用公允模式进行后续计量的企业，可能会出现短暂的提高公司的运营能力，盈利能力以及融资能力，基于此，准则制定者应进一步修订和完善投资性房地产准则，优惠政策等，以引导公司管理层在选择公允价值模式时趋向效率主义。

本文指导老师：于敏。