浅析大型房地产企业财务管理存在的问题和改善措施

舒 晴

（惠州大亚湾华瀛置业投资有限公司，广东 惠州 516083）

一、前言

房地产行业在国民经济体系中具有基层性、先导性和支柱性的产业地位，既容易受到国家经济的制约，又可以促进国家经济发展。近年来房地产行业受多方面影响，行业阶段性利润暴增，导致房地产投资过于狂热和不理性，房地产行业一直成为各方重点关注的焦点。国家领导人习近平在中国共产党第十九次全国代表大会中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，标志着中国房地产行业在未来经济发展中将会逐渐走向价格和利润的稳定化，此时，没有很大的利润空间去弥补管理和决策上的失误，因此作为贯彻企业经营活动的财务管理显得更加重要，有效的财务管理将降低企业经营成本和风险，使企业更稳定更持久发展。

由于我国社会经济迅速发展，房地产企业已经告别了行业发展初期“散、小、差”的特点，走向了集团化、集约化、规模化经营，如2017年全国商品房销售额为133701亿元，百强企业销售总额达63760.7亿元，占比47.7%（近年数据见图1），同时中小型房地产企业最终也以发展成大型规模化房地产企业为目标，因此本文研究的大型房地产企业当前面临的财务管理问题不仅仅对该规模企业有积极作用，也对中小型房地产企业的财务管理有着预先学习和防范的作用。

二、大型房地产企业财务管理特点

大型房地产企业除了具备一般集团企业财务管理的特点外，还有着与其他行业不同的三大财务管理特点。

其一，并购行为多。大型房地产企业的发展是以土地收储为基础，而取得土地主要有政府招拍挂和并购原有房地产企业两种途径，由于国家经济发展多年，许多土地政府已经进行了出让，可以招拍挂的土地越来越少，因此大型房地产企业大部分采取并购原有中小型房地产企业来储备土地，扩张市场。

其二，项目开发周期长，风险大。大型房地产企业开发的项目以大楼盘为主，分期建设和出售，整个开发周期至少2年以上，在这个过程中可能出现的问题很多，如政策原因、项目地环境变化等等，均会引起销量和价格的波动，而此时如何管理资金更加考验着企业财务管理水平。

其三，投入资金量大、融资需求多、资金回收周期长。大型房地产企业前期必须投入大量资金购置土地和建设，这也提高了企业对融资的需求，同时，房屋经过一定的建设周期销售后也会因为按揭付款方式而更加延迟资金回收周期，因此，如何运用好财务杠杆，加快资金回收速度将有助于企业的发展壮大。

三、大型房地产企业财务管理面临的问题

（一）并购问题

快速发展的大型房地产企业需要不断的开发新的市场，主要采用的是并购地方性中小型房地产项目来完成快速扩张和占领市场，在并购过程中绝大部分是通过股权收购形成来暂免卖方土地增值税和所得税的产生，但收购完成后项目公司可以抵扣土地增值税和所得税的成本就会减少，同时收购过程中管理层在业绩与财务历史遗留问题上往往会选择前者，项目公司原有账目及税务问题没有在并购过程得以体现和解决，给后期财务人员接手项目公司财务核算工作造成了较大困难。同时大中型房地产企业并购小型房地产企业时由于财务尽调人员自身专业的限制，很难对尚未竣工结算的项目总成本发表合理意见。

大型房地产企业进入新市场，由于缺乏对当地土地资源的了解，通常会委托中介人员寻找被并购的企业，并承诺支付一定的中介费，此时，中介人员一般要求不提供发票，这样的行为会给很企业财务核算和税务造成影响，同时也不利于企业内部控制。

（二）资金问题

大型房地产企业全国项目公司多，每个项目公司都面临着融资、资金使用、资金回收三个问题，当前，国内银行政策不仅仅限制了房地产开发贷款，同时，按揭款项发放慢也直接影响了房地产企业资金回收周期，因此，资金管理尤为重要。

大型房地产企业在当前的银行政策背景下，也有较多的融资渠道，但会提高企业的融资成本。而资金回收期长直接影响了企业资产负责率，房屋销售后资金得不到回流使用，企业建设需要资金只能再进行借款，截至2018年4月10日，据Wind资讯统计数据显示2017年63家上市房企的平均负债率为78.6%，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%，资产负债率排在榜首的企业为鲁商置业，高达93.96%，过高的资产负责率既会使企业再融资困难，也有着资金断裂的风险。

（三）会计专业人员水平问题

大中型房地产企业有其规范的财务核算流程和科目设置，以及审计的监督和指导，极少出现重大差错现象，但企业快速扩张导致对会计人才需求的急速增加，而招聘的大部分会计人员缺乏建筑常识，即使有规范的会计科目及核算流程还是会出现没有将相关经费放入合适的费用中的情况。

（四）房地产存货减值准备问题

目前各地方政府对房地产企业的调控较多，主要有限制房屋购买条件、限制房屋交易价格两种形式，部分地区房屋已经出现价格下降情况，导致行业发展高峰期拿下的高价地出现减值，按照企业会计准则需要计提存货减值准备,但是目前存货减值带有较大的主观性,这就为企业调节利润创造了条件。有些大型房地产企业为了粉饰利润给公众良好形象，在存货减值准备上做调整,其实对于企业自身而言也会造成企业对成本管理、费用控制的松懈，导致决策失误。

（五）新收入准则对房地产企业的影响

财政部要求2018年1月1日实行新的收入准则，在原来的收入准则下，房地产企业在交房时确认收入，而房款除特殊情况外在交房前均已收齐，这样造成真实收入需要在1年以后才能得到确认，房地产企业财务信息并不能准确反映，而新的收入准则第11条规定指出如果企业履约过程中所产生的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，即属于在某一时段履行履约义务，应采用产出法或投入法确认收入。很显然房地产企业满足本条款，应按照两种方法其中一种来确认收入，收入确认时点更为合理，但是两种方法都涉及大量会计估计，选择方法不同将造成收入确定金额不同，这也为房地产企业的利润空间提供了可操作的空间，对收入有要求的房地产企业可能会收入确认激进。

另外，税法上的收入确认准则并没有进行变更，这样会造成财务和税法上的收入确认时点有差异，这个差异对大部分房地产企业来讲是有利的（除非增值税结算时增值税销项税额减进项税额少于预交增值税），但是也会存在税务部门的理解差异导致结果不同。

四、大型房地产企业针对财务管理面临的问题应采取的措施

（一）强化并购管理

大型房地产企业并购地方中小型房地产企业不仅需要借助专业的第三方审计团队，而且负责并购的项目小组人员中应有专业基建人员把控并购企业的项目成本，委派的财务管理人员要对被并购企业的历史遗留财务问题进行甄别，该财务人员应为今后管理被并购企业财务的人员，如发现问题尽量要求被并购企业在并购前解决，或者签订附条件的并购协议。同时在计算收购成本时既要考虑采取股权收购导致缺少成本发票的税务上升成本，也要考虑解决不了的财务问题给今后带来的风险成本。

大型房地产企业财务部门应该严格把关，土地中介费用必须签订书面合同，提供发票，减少企业财务核算和内控风险，同时也减少了税收成本。

(二)优化融资效果

当期银行融资和按揭放款紧张，大型房地产企业除银行贷款外可以通过增发新股、发行债券、融资租赁、海外融资等方式来进行资金筹集，但在开阔多融资通道时，更应该谨慎的评估投资项目的资金回报率，加大资金的付款管理，提高已开发项目的资金周转率，从而控制资产负责率，使企业融资达到一个良性循环。

在按揭放款紧张的前提下，建议可以通过提高房屋购买全款支付的优惠幅度来提高资金周转率，使用银行存兑汇票支付款项提高资金使用价值，其次，不要盲目开拓市场，减少盈利能力单薄，经不起市场动荡的项目并购。

（三）提高会计人员水平

企业管理层对财务管理的重视和财务人员对财务管理的把控直接影响到企业各方面成本和风险大小。大型房地产企业应当加大对招聘的基层财务人员的培训，在培训中应该有财务管理人员和项目基建管理人员分别对财务专业知识和工程基础知识进行培训。同时，应当注重人才提升培训和提拔，给基层财务人员晋升机会，才能留住有能力的财务人员。

（四）严格房地产存货减值准备审核

期末存货的计价方法采用成本和可变现净值孰低原则，大型的房地产企业应当收集真实的房地产市场数据，根据房地产市场数据计提存货跌价准备，真实的财务信息可以有效的给决策者提供依据，作出正确的经营判断，还可以成为土地收储决策者的考核指标。另外，在我国已经逐步建立了市场价格体系的情况下，有些地区取得市场价格信息已经很容易了，做为第三方的审计人员应当充分发挥中介机构的职责，对企业的存货减值准备应当严格审核，充分披露存货减值的相关信息和利润形成的原因，从外部促使企业规范存货的减值计提。

（五）积极应对新收入准则的影响

大型房地产企业应当根据自身情况选择合适的收入确认方法，应以真实的反映收入情况为准则，及早建立和修改财务收入管理核算办法，需要其他部门配合完成核算的应建立流程体系体现在核算办法中，明确各自职责。同时财务部门应与税务部门及时沟通税会差异确认时点问题，避免提前交税影响减少资金周转率的问题出现。

五、结束语

大型房地产企业的财务管理对于当今新经济形势下大型房地产企业如何提升市场竞争能力，保持可持续发展起着至关重要的作用。本文阐述了大型房地产企业财务管理中存在的问题，分析了问题产生的根源，并从改善并购与融资效果、提高会计人员水平、加强减值准备审核以及积极应对新收入准则影响等方面提出对策。本研究将有利于改善大型房地产企业财务管理效果，推进房地产企业发展。