我国房地产金融风险及防范研究

王定洪

一、房地产金融现状分析

新经济时代下，房地产行业依旧处于较为火热的状态。房地产行业的发展离不开金融体系的资金支持以及各种政策优惠等，而房地产行业也在一定程度上对金融产生或好或坏的影响，进而影响我国经济发展。目前来看，我国房地产行业迅速发展，主要表现在以下几方面：首先，房价在一定程度上依赖于地价的定位。随着经济的发展，各种城市用地紧张，致使近几年全国一百多个城市的地价出现总体上涨的状态。第二，在土地储备紧张，出让面积下降的趋势下，其合同成交数却出现了上涨，城市住宅等成交量大幅增长。第三，在此经济状态下，随着房地产业成为重要的支柱产业，房地产商持续出击，投资者的投资不仅没有下降，反而呈现持续追加投资的趋势。第四，我国商品房供应和需求一直呈现不对等的状态。现阶段，随着二孩政策的放开，我国房地产业中商品房的需求仍然旺盛。并且随着人们生活水平和生活质量的提高，普通商品房或是一般性的保障性住房已不能满足人们的需求，有经济基础的消费者具有更高层次住房结构的需求。

二、房地产金融风险原因分析

（一）金融机构体系的不健全

房地产金融风险产生的一部分原因在于我国各金融机构体系的不健全。具体来讲：一方面，在房地产金融市场上，各房地产金融中介机构制度的不健全。诚信问题是各机构需要解决的首要问题，这不仅涉及到道德问题，更是影响金融危机发生的重要影响因素。另一方面，在于以银行为代表的金融机构制度不合理对于房地产市场的影响。以商业银行为例，房地产行业的运转依靠于大量的资金支撑，而在这些贷款资金中，商业银行占比过多，两者之间联系较为密切，利益结合较多。体现了商业银行对于放贷的条件、规模以及资金等没有进行明确合理的界定，对于各项流程的审查审批缺乏规范合理性，监督以及各种风险防范等机制建设不健全。

（二）房地产金融市场各参与主体缺乏规范性

房地产金融市场各参与主体大体可以从三个方面进行分析：第一个是房地产企业也即房地产开发商。土地和资金支撑是房地产企业进行房地产开发所必须具备的两大要素。在资金方面，开发商在获取贷款资金时，在对银行以及金融机构等提交审批材料企业信息时，可能会有所保留或是有所隐瞒，使得放贷金融机构无法对其进行合理的放贷评估，进一步会对后续的还贷等产生影响，进而产生金融危机。土地获取方面，开发商可能会为了达到自己的目的而进行违规操作，破坏土地招标获取的公平性。第二个属于消费者的买卖行为。较多炒房者通过市场行情或是个人经验判断预估房价的上涨，便进行大量投资，在进行大量的转卖，以获取大量中间差价，推动房价上涨，形成恶性循环，引发金融危机产生。第三便是消费者的个人信用问题，金融机构由于信息不对称无法充分了解贷款者的信誉问题而造成的影响也会对房地产金融危机产生一定的影响。

三、房地产金融风险的防范建议

（一）强化政府宏观监管，落实产业法律政策

第一点，政府自身加强行情的判断，提高预测的准确性，制定具有连续科学协调的产业政策。并对房地产的土地等进行适当合理的政府干预，对于国家土地政策的硬性规定要坚决贯彻执行，增加对房地产违法行为的惩罚，加大惩罚力度，促进行业政策的落实与执行。

第二点，完善土地管理制度。土地价格的持续提高也是房地产价格持续走升的原因之一，企业进行房地产开发的成本的高度也是影响最终产品即房子售价的重要原因。因此，政府必须加强对现有土地的供给和土地储备方面的制度的完善实施，借鉴企业的差异化战略，对现有储备土地进行差异化的管理，优化现有土地的供给结构，坚决贯彻政府制定的土地政策的硬性规定，进一步增加城市建设对于土地的需求量，做到地尽其用，对储备土地进行精细化的管理。注意的是，政府干预要做到合理适当性，注意避免政府相关工作人员使用公权，以权牟私对于使得土地具有垄断控制性，使得结果适得其反，不但没有对其价格进行合理的控制，反而使得房价得到不合理的提升。

（二）优化住房供给层次，完善个人征信建设

我国房地产行业存在的一个普遍问题就是住房结构失衡。住房的供给结构和住房需求结构并不对接。现阶段，我国高档精修等商品房的供给远远大于居民的住房需求量，而普通规格的商品房或是一般性的保障性居民住房的供给量却远远不及居民所需量。因此，要注重住房供给结构的调整，坚持住房的总量控制以及区域平衡的问题，在现有基础上，增大对普通商品房和一般保障性住房的建设调整，使其与居民住房需求量相对接，建构合理的住房体系，调整居民住房各层次的需求量，优化住房的供给层次。诚信是住房体系中很重要的问题，在一定程度上增加了房地产金融风险的产生概率，为解决或是尽量避免诚信缺失问题，需要对个人征信系统进行构建完善。在明确个人信用系统合理规范的基础上，加大对房地产企业签订违约合同的惩罚力度，政府部门通过法律政策的制定完善，为规范住房秩序提供良好的法律环境。

（三）完善优化房地产金融体系

房地产金融风险的防范可借助于完善的房地产金融体系的建设，来增加房地产金融的防御抵抗力，避免减少金融风险给企业带来的伤害。完善房地产金融体系具体可以从以下几点着手：第一点，对各级各层次金融机构的完善。既包括对我国中央人民银行的调控、商业银行的内部管理，也包括对房地产金融等各中介机构的规范化。应发挥中央银行作为金融核心的作用，积极调整货币及信贷政策等，保障政策制定的规范合理，增大政策实施的灵活性，对房地产金融市场进行监管，保证其透明可靠度，引导房地产资金的正确流向，正确调控房地产金融市场价格。商业银行自身在建立完整的风险评价体系的基础上，有效调控银行对于企业的贷款管理，还要在其比例、规模以及条件上进行严格把控，进行分类管理，使其银行贷款资金能够专款专用。

第二点，加强社会全方位信用体系的构建。信用问题在上述第一点的金融机构建设时提及，信用建设在一定程度上可以有效地减少金融风险的发生的概率。在互联网+的基础上，借助大数据以及云计算等现代技术，建立全方位的社会信用体系，以便后期可以根据信誉度对放贷进行审批调整。同时有效缓解金融信息不对称的问题，在一定范围内缓解机构的道德风险问题。第三点，房地产金融行业需要大量资金的支撑，足够资金的支撑可以有效缓解金融危机带来的风险。因此拓宽房地产金融融资渠道，保障房地产流动资金的充足，也是减少金融危机发生概率的重要方法。

房地产行业作为重要支柱产业，其发展状况受到金融市场运行状态的影响。房地产金融危机的产生对于房地产行业的发展具有较大的影响，因此，必须采取多重措施防范降低房地产金融风险的产生，实现行业的全面健康发展。