浅谈地铁上盖住宅项目设计实例——以武汉三金潭项目为例

庄严

（上海水石建筑规划设计股份有限公司　上海市　200235）

在地铁刚刚出现的初期，地铁上盖项目的用地其实并不被看好，因为所涉及的技术难度和限制条件比较多，开发难度大，而当时的土地资源也并不紧张，但随着城市的发展，可以被用直接用来建设的净地越来越少，随着施工技术的成熟和土地资源的稀缺，地铁上盖地块也被列入了开发商重点考虑的选项。还有一条重要的原因，地铁线路在规划的初期，所经过的地块都是城市人口比较密集的区域，也是众多的城市节点，例如CBD，住宅集中的区域，商圈，景观公园，或者历史保护遗迹等，随着地铁的发展，为了配合城市的发展规划策略，会先将地铁交通提前5年以上就规划完成，这样一来，地铁所经过的依然是未来城市具有较高价值的区域，所以尽管开发难度大，限制条件多，地铁上盖项目也会越来越多的建设。

1　项目概况

武汉三金潭项目位于武汉市东西湖区碧水大道与金潭路之间，三金潭车辆段处，用地性质为轨道交通复合居住用地，总的用地面积为24万m2，容积率为3.0，计容面积达到73.5万m2，本地块有一个特殊的条件，地下存在地铁的轨道线路，地库被允许做架空车库，不计容积率，不计建筑密度，地块所涵盖的功能包含超高层住宅，2个9班幼儿园，以及一个9年一贯制的中小学校，还有5万方的商业配套，每个类型建筑我们也都分别遇到了不同的困难，并采用了不同的方式进行了处理。

2　用地条件的特殊性

项目西南侧有一条匝道缓缓升起，它起到的作用是将外部的车流引入到基地当中，必须采用匝道这种方式，原因是南侧的一条缓缓升起的地铁联络线几乎切断了基地内地库与西南和东南2条道路的全部联系，这意味着对于一个100万m2的超级大盘，其未来的交通问题会特别凸显。地块西北侧紧邻的是3号线和8号线的机车段，没有出入口，东北侧紧邻的是碧水大道，也是我们唯一可以直接临路的界面，但也有一半部分是被学校用地占据，以及被北侧的地铁联络线阻隔，这个条件看似仍然不好的界面，却成为了基地交通的主要通道，而内部条件也同样复杂，被南北2道地铁联络线切为A、B两块用地。但实际上基本被切分为了3块破碎的用地，靠近东侧用地被锁定为中小学校用地，用地的范围是固定的，这块地的问题是被南侧缓缓高出地面的地铁联络线从中部插入，必须满足一个足球场大小的操场的南北向布置，剩余的位置才能用来布置学校的教学楼，同时还有2栋宿舍要满足学生寄宿的要求，对于插入地块的联络线都要有一定距离的避让，这些问题也是地铁上盖的项目中的一个典型性问题。

在南侧联络线的南侧有个被切成三角形的用地，这块用地是整个地块最具有外向型商业价值的用地，同时也也是日照条件最好的用地，具备一定的城市展示功能。

图1　现状分析

3　技术难点

3.1　退

需要确保对地铁沿线的安全退距；在项目设计之初，3号8号两条地铁线就已经形成，8号线的地铁延伸段已经施工完成，只是还没有通车，8月份试运行之前就要把与地铁沿线相邻的桩位全部打完，这样才能避免在通车后，因为施工而导致的对于地铁线的结构以及周边的土壤造成扰动，减小风险，如果通车前完成，只要保证建筑桩基的外边距离地铁线的外边4m开外即可，通车后就需要保证在地铁线外边15m以内不要在进行日后的施工，这对于开发和设计来说，都是至关重要的输入条件。

3.2　进出

对于已经一面临地界其余三面均有不同程度的封堵的地块，进入也成了必须重点考虑，另外，地面两层为架空车库，局部一层架空车库，这在节约了地库成本的前提下，也使得社区内外存在极大高差，人行及车行入口均需通过竖向交通解决复杂的高差问题，包括消防在内。

西南：匝道作为基地南侧唯一的车行出口，最初的意义是地铁联络线的上盖区域，设置了一个公交车站，保证公共出行，同时作为消防的出入口部，消防通道的位置保证可以通行60t的消防车，其余位置需考虑了景观的荷载，因为人员没有办法简单的步行进入，就特别开通了一个地铁站口部在小区的内部，这也成就了项目成为真正意义上的“地铁房”，基地的外向型商业界面很短，被分割成为AB两个地块后，商业及配套也要分别配置，那么A地块就是“零”外向界面，籍此这个地铁站口也就成为了为我们提供人流的有利通道，在整个小区建成后，越有超过2万人在这里生活，而正常的商业配套率应该在5%以上，这个地块2万方的商业配套面积相比下来只有2%，所以即便是内向型的商业，应该也可以满足运营的要求。

南：在南侧联络线的南侧有个被切层三角形的用地，这块用地是整个地块最具有外向型商业价值的用地，同时也也是日照条件最好的用地，比较适合幼儿园的排布，又因为其在城市转角的位置，具备一定的城市展示功能，在这里开设了纯人行的口部。

东南：东南临路的界面因为南侧地铁联络线的阻隔，只能开设学校和幼儿园的口部，无法为小区的内部提供有效的交通疏导。东北整个小区的交通组织核心面，需要为学校提供主要的车行口部，还必须成为整个小区的最为主要的出行面，人行口通过一个内凹型的广场进行组织，同时配备有少量的商业，避免小区过大造成住户的日常生活采买不便，而最为严峻的其实是车型口部的解决，消防需要在最大8%的坡度前提下，连续派生10m的高度，换算一下，至少需要125m的距离才能够基本保证消防车开进小区内部，设计有效的利用了基地与道路之间的空隙，沿着出地面的交通轨道线，同时尽可能的增加道路的弯曲度，增加道路长度，保证爬升高度。

3.3　整合

作为一个百万方的大盘，实际的情况是被切割为多个地块，为了提升和树立百万方大盘的形象，设计合理的利用地上车库的架空，将整个的社区内部场地标高做了大幅度的抬升，与原本切割用地的联络线的顶部拉平，整合了场地，基本可以做到人车分流，在满足设计品质的前提下，重新塑造了场地，让被地铁连接线打破的地块，重新连接起来。我们规划层面设计了南北中轴对称的规划形象，从南到北有600m之长，同时保证“多花园”超大楼栋间距，形成多个围合式中心景观花园，花园之间相互串通，共同形成花园社区。

3.4　转化

如何利用已经存在的2条地铁线路，将其原本存在的阻隔通能，让它具备新的功能，重新定义场地后，2条联络线已经消除了对于场地的不利限制，但如何最大化利用轨道交通地面出入段、咽喉区及联络线，化弊为利，我们采取了以下办法：

北部联络线：土地出让之初，就要求基地要考虑和基地东北边的府河以及府河对面的盘龙城遗址公园形成呼应，要保证区内有一条人行流线可以直达府河岸边的景观带，设计顺势将不可建设的轨道交通带状用地转化为贯穿社区的特色步行景观通廊。通过景观玉带与府河景滨江公园带相连通，沿线布置商业与配套，形成社区完整的功能服务带，同时将大社区划分为三个规模适中的居住组团。

南侧联络线：效仿纽约的高线公园，利用联络线的顶板，加以景观改造，串接多个区内的节点，从公交车站到地铁口的集中商业，从沿路分布的社区底商到南侧的形象入口，最后伸入到学校当中，架设了一个“安全求学路”，同时做为中学的另一个人行入口。

4　关于地铁上盖项目设计趋势的思考

未来必定有更多的地铁上盖项目出现，由于下部地铁的限制，此类项目有更高的设计难度，相比没有限制条件的项目，只要我们能力，尽可能的把技术、功能、开发等各个方面和谐完美的解决，相信每一个地铁上盖项目都会因为其特别的设计条件而成为经典的设计案例。