降准大趋势如何影响房地产投资？

江瀚

长期以来，房地产市场正在成为中国人最为关注的一个话题，没有房的人会一直纠结到底如何才能够买得起房，买过房的人在纠结什么时候房价才能够继续上涨，这种矛盾的心理正在成为中国房地产市场一个典型的众生相。特别是今年以来，国家多次降准之后，房地产市场到底该向何处去，也成了大家最关心的一个话题。

多轮降准到底放了多少水？

根据中国人民银行官网的数据显示，2018年总共实施了三次降准，这三次降准给中国市场带来了较为明显的影响：

第一次降准：2017年9月30日，根据国务院部署，为支持金融机构发展普惠金融业务，聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款，以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款，人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。上述措施将从2018年起实施。根据测算，对普惠金融实施定向降准政策可覆盖全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行。按照2017年8月末，本外币存款余额167.04万亿元，降准0.5个百分点将释放约8352亿元的流动性。

第二次降准：2018年4月17日，中国人民银行决定，从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。根据这个数据进行测算，降低银行存款准备金率1个百分点，银行使用央行释放的资金偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，总共释放资金1.3万亿元。

第三次降准：2018年6月24日，央行决定，从7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。同时，邮政储蓄银行和城市商业银行、非县域农商行等中小银行应将降准资金主要用于小微企业贷款，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。根据计算，我们可以得出此次降准总共是给五大行以及股份制商业银行释放流动性5000亿元，给邮储、城商行、农商行释放流动性2000亿元，总共释放流动性7000亿元。

我们综合考量三次降准，可以计算得出，今年以来的三次降准总共给市场释放了28352亿元的流动性，众所周知，在大量进行流动性释放的时候，将会对资产价格有着快速的推高作用，于是很多人都在担心，这样多次大规模降准究竟会对房地产市场产生什么样的影响？

房地产投资到底该怎么看？

其实，从2015年以来，中国房地产市场进入了一个非常疯狂的上涨周期，在这个上涨周期里，房地产市场的发展可以说是一日千里，各地的房价都在快速上涨，可以说中国房地产市场的疯狂是以2015年为起始的，之前我们在专栏中曾经专门论述过，对于中国来说，中国房地产最大的问题是资产荒的难题，由于中国缺乏主要的投资品，无论是股市、期货、债市还是其他金融市场都是一个投机市场，而不是投资市场，市场的价值非常有限，如果希望在金融市场上实现资产的保值增值显得非常困难。

在这样的大背景下，房地产就被人为地赋予了金融属性，因为大多数人发现，在中国房改之后20年的房地产市场发展历程中，除了海南之外，几乎没有发生过房地产的崩盘事件，房地产市场的保值属性几乎是所有人公认的，与此同时，最近几年房地产市场的大涨让几乎所有中国买房的家庭都尝到了房地产升值的甜头，房地产基本上给所有的中国中产家庭加了杠杆，中国人的财富在某种意义上被房地产市场成功地进行了增值。

但是我们在看到房地产市场所带来的好处的同时，也要清醒地认识到，纵观全中国的房地产市场有着非常明显的房地产炒作特征，最近三年以来，无论是大城市、中等城市还是小城市都经历了一轮较快的上涨，特别是最近几个月，三、四线城市的房价大规模上涨，让中国几乎各个区域的房地产价格都处于一个历史高位，各种需求都基本得到了满足。特别是最近一段时间的货币化棚改政策，让库存量巨大的五、六线城市都出现了房价的翻番和火爆局面，借用股市的判断方式我们都可以判断是几乎所有题材都被炒作了一遍，所以房地产市场还想有着大规模的上涨，甚至像前几年一样翻番式的上涨是一个几乎不可能的事件。

从目前来看，一方面，降准大多数都是定向降准，所以降准所带来的2.8万亿元流动性想要流入房地产市场是非常困难的，再加上各个城市的监管层都在把企业购房的通道堵死，从而也断绝了企业资金直接流入方式的可能。另一方面，降准所带来的力量更大程度上是维持房地产市场稳定的力量，而不是推动房地产市场上涨的力量，房地产市场其实已经出现了一定程度的泡沫，如果再出现大涨，就有可能危及中国经济的安全与稳定，这也是国家反复强调房住不炒的根本原因。

所以，我们对房地产市场的判斷是，这一轮大规模房地产市场的上涨正在进入尾声，对于通过买房实现资产的增值不要抱太大的希望，未来中国房地产市场走势呈现出大趋势横盘，小规模波动的可能性将会增加。大家在进行资产配置的时候建议尽量降低房地产在资产配置中的占比，多配置高流动性的资产，比如说在货币基金、低风险债券、养老保险等方面的财富配置，通过多元化的财富配置降低风险，毕竟从投资的角度来说，不要把鸡蛋放在一个篮子里，才是真正避免风险的关键。

不过，大家也要注意，降准所带来的流动性宽松也有可能带动通胀的上涨，在这个时候关注通货膨胀的变化，及时进行资产配置调整才是我们对于财富保值增值的一个合理的处置方式。