厦门市商品房价格影响因素分析——基于VAR模型的实证研究

(福建师范大学　福建　福州　350000)

一、引言

影响房价波动的因素大致可分为直接影响因素和间接影响因素，直接影响因素参与房价的构成，其变化会直接对房价产生影响，而间接影响因素不参与房价的构成，其变化会先作用于其他因素，再通过这一其他因素影响房价。本文选取主营业务税金及附加作为直接影响因素，选取城镇人口数作为间接影响因素，通过建立VAR模型较好地考察了这两个变量与房价之间的动态关系。

二、VAR模型

(一)构建VAR模型

1、数据来源。本文采用《厦门市经济特区年鉴》公布的数据来分析厦门市房价的影响因素，其中X1代表城镇人口数，X2代表主营业务税金及附加，Y代表商品房销售价格。

2、变量平稳性检验。将数据取对数并进行一阶差分后再进行ADF检验，检验结果如表1所示。

表1

从表1可看出，对变量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)进行一阶差分后，变量D(Ln(X1))、D(Ln(X2))和D(Ln(Y))在5%临界值下的P值都远小于0.05，于是拒绝原假设，认为一阶差分后变量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)是平稳的，所以变量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)均是一阶单整，可构建VAR模。

(二)模型分析

1、VAR模型稳定性检验。用EViews9.0作特征根检验图，可知所有特征根全部落在单位圆内，说明所建立的VAR模型是稳定的，可以继续进行脉冲响应分析和方差分解。

2、脉冲响应函数分析。脉冲响应函数是描述一个内生变量对误差冲击的反应，用EVeiws9.0作脉冲响应曲线图。

根据图1可知，在0期给城镇人口数施加一个冲击后，房价迅速涨到最高点，之后逐渐回落，从第2期到第7期呈现小幅波动，而第7期后呈现缓慢下降趋势，但中间曲线一直处于0轴上方，说明总体来看城镇人口数对房价有一个正向的影响。

根据图2可知，在0期给主营业务税金及附加施加一个冲击后，房价迅速涨到最高点，之后迅速回落，在前5期的波动性较大，之后从第5期到第10期则呈现从缓慢递增到缓慢递减的渐变趋势，冲击作用慢慢削弱，但中间曲线一直处于0轴上方，说明总体来看主营业务税金及附加对房价有一个正向的影响。

图1　房价对城镇人口数的响应函数

图2　房价对主营业务税金及附加的响应函数

3、方差分解。方差分解分析方法可以比较好地研究模型的动态特征。

表2

根据表2房价的方差分解可以看出，城镇人口数对房价的影响是递增，从30%一直增加到40%；主营业务税金及附加对房价的影响则是递减，在第1期便从50%减少的43%，之后逐渐稳定在40%左右。可见，在短期内后者对房价的影响要大于前者，但长期二者对房价的影响基本持平，都接近半数。

三、结论及政策建议

通过对基于厦门市商品房销售价格VAR模型的分析，结合脉冲响应函数及方差分解可以得出以下结论：第一，厦门市房价在短期主要受主营业务税金及附加的影响，长期则受城镇人口数和主营业务税金及附加的共同影响。可能的原因是，直接因素的变化能更快地作用于房价，而间接因素需要经过其他媒介传导才能作用于房价，因此对房价的影响会相对滞后。第二，城镇人口数和主营业务税金及附加都对房价存在正向的拉升作用。主要的原因是，主营业务税金及附加是房价的组成成分，它的增加自然会提高房价，而城镇人口数则是通过影响商品房的需求量来影响房价，即城镇人口数增加，对房子的需求增加，供少于求，导致房价上涨。

综上所述，在短期，政府要想较快地降低房价，应减少相关税费的征收，尤其是对中低档商品房的征收。因为这种做法可以降低商品房开发商为弥补税收成本而抬高的房价的幅度，防止房价严重偏离其价值导致泡沫产生。同时也减轻商品房购买者在税收转嫁过程中受到的伤害，在一定程度上保护了购房者的利益；在长期，政府除了继续落实减税政策外，还应该重视保障房的建设。随着二胎的全面开放，人口数量将不断增加，对房子的需求也会与日俱增，光靠市场的供给是不够的，政府应尽可能多地开发保障性住房，增加房子的供应量，缓解老百姓住房压力。