冯仑 地产思想家的梦想足迹

张博

2018年，是贯彻十九大精神的开局之年，也是改革开放40周年。在改革开放的大潮中，多少企业家演绎了自己独具中国特色的行业故事。

他是一位学者，也是一位国家干部；是一位白手起家的企业家，也是一位商业领袖。企业界称他为“商界思想家”，地产界称他为“学者型”的开发商。他说：“我见证了改革开放40年，这四十年来，变化最大，最重要的当然是房地产。我们一直在从事这个行业，它所有的变化让我能够感受到这个时代的脉动。当然我还是一个业余的思考者，改革开放确实改变了14亿人的命运，也给国家走向富强民主和民族复兴开辟了一条真正可行的道路。”他就是万通创始人、御风资本董事长冯仑。

冯仑是一个有抱负的人，冯仑曾经说过，我的理想就是改造中国，让中国变得更好。他觉得中国还不够好。当初他因为这个原因入了党，后来又因为这个原因从了商。

成功是熬出来的

冯仑生于1959年，他的父亲是一个企业工会的领导，从小教会了他写文章和画画。在上初中的时候，冯仑就开始看《大逻辑》、《小逻辑》之类的书，家庭背景又让他在文革期间能凭一纸介绍信在资料馆翻阅了大量“供批判用”的禁书，诸如《尼赫鲁传》《基辛格传》《光荣与梦想》……1976年，文革结束，次年恢复高考。1978年冯仑考入了西北大学，毕业后进入中央党校。1984年，冯仑获得了硕士学位。毕业后，冯仑先后在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职，也曾是一位热血青年。但是在“万元户”“下海”“倒爷”等新名词出现时，他终于按捺不住创业激情，放弃仕途毅然下海。

1988年海南建省，中央给予了海南这个特区超乎想象的优惠政策，给海南带去了机遇和疯狂，大量资金涌进这里，甚至出现了“十万大军下海南”的盛况。1991年，此前已在牟其中属下的南德集团经过2年历练的冯仑再次踏上了海南那片热土。1991年6月，冯仑与王功权、刘军等人在海南成立了海南农业高科技投资公司（万通前身）。

那时的海南，炒地皮是

最快的暴富手段。冯仑回忆，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元。但那时的海南也是一个没有现代商业规则的地方。冯仑他们去跟人谈生意、谈合作，很多时候生意都是在夜总会里谈成的。他们还经历过在夜总会里被人用枪指着脑袋，逼迫撕毁合同的事。万通公司就是在这样一种环境中成长起来的。那个时候中国的民营企业遵循的是一种江湖规则。

万通成立起初，由于六人对各自产业的不同兴趣，万通开始了多元化的发展。那几年里，万通参与创建了中国民生银行并出任该行董事，策划和领导了对陕西证券公司、武汉国际信托公司、东北华联的企业收购及重组。短短几年，使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。

1999年冯仑推出的“新新家园”品牌，这是中国第一个实施注册的高档住宅品牌。“新新家园”旗下万泉新新家园、万通亚运新新家园、万通新城国际、万通龙山新新小镇、万通顺义天竺新新家园等数个高端商品住宅项目均获得业界“明星楼盘”称号，还获得“中国明星楼盘”、“中华建筑金石奖”等殊荣。

2001年冯仑获得“十大最具人气企业家”称号。冯仑领衔的万通地产也于2001、2002、2003连续三年获得“中国名企”称号，同时他本人连续两届获得“中国房地产十大风云人物”的殊荣。在胡润主持的“2003中国房地产影响力人物50强”的评选中，冯仑先生位列第四。2003年时的万通地产，资本金和本年度营业收入已经双双进入中国房地产企业的前十位。

2006年引入天津泰达后，万通地产也一度大放异彩，在天津开发了万通生态城新新家园、万通新城国际、万通华府、万通上游国际、万通金符国标、万通上北新新家园六个房产项目并拥有300多万平方米的土地储备。

2007年，万通地产在135家A股房地产上市公司中，市值排名第19名，现金流排名第五位，业绩增幅也位居前列。

梦想照进现实

作为中国房地产的风云人物，冯仑享有“地产思想家”的美誉。2009年12月8日，在哥本哈根的一个气候大会上，冯仑提出了一个构想，就是在中国建一个中密度、紧凑型、节地的理想城市—“立体城市”。这在当时被业内解读为冯仑的城市理想。万通说辞里这样描述立体城市理念：立体城市的构想基于对中国城市发展问题的深入思考和积极探索，契合中国快速城市化进程的一种综合解决方案。堅持竖向发展、大疏大密、产城一体、资源集约、绿色交通、智慧管理六大规划策略”。开发理念上，“完善城市化布局和形态，改善城市的低密度分散化倾向，提升城市密集度，提高城市土地使用效率。在一平方公里内，打造建筑面积600万平米，常住10-15万人，城市中50%劳动人口本地就业。

立体城市一经提出就引来了大量的质疑声，项目的可行性、真实性和普及性，就连官员和学者都认为这是冯仑的“乌托邦”。面对所有人的质疑，冯仑选择用行动来说话。

随后六年，冯仑加强了对立体城市的研究与实践。他专门请了包括保罗？索拉里在内的国际大师研讨理想城市，同时也做了关于未来理想城市的巡回艺术展，进一步加强外界的认知。

为了实现自己的梦想，冯仑在立体城市上倾注了大量的时间和金钱。由于立体城市涉及到大量社会公共管理，冯仑在新加坡李光耀学院学习了近两年的公共管理。他联合新希望集团创始人刘永好及鼎天资产投资董事长王兵投入2亿元开发整体平台，包括如何处理楼盘如何分布、产业如何导入、资源如何配置的问题。

面对项目的困难，冯仑也毫不回避，他坦言，立体城市最大的难点是跟政府的磨合，而不是跟市场的磨合。一个是土地，一个是规划。一个新的发展模式，你得允许地方政府慢慢跟你讨论。包括宏观经济管理部门、国土部等等，他们都是慢慢来看，知道你是为了节地，而不是为了圈地。

从理念到落地为一种实实在在的人居环境和空间存在，总是要面临诸多不确定性的考验，甚至可能要经过很长的历史时期。用冯仑的话来讲，“伟大是熬出来的”。

2011年12月末，北京万通立体之城投资有限公司与成都市双流县正式签署了“天府生态健康城”投资合作协议，冯仑的首座立体城市正式落户成都。2012年2月10日，由北京万通立体之城等三方共同合作、开发、建设和运营的“西咸立体城市”也举行了签约仪式。

“立体城市可以说是我实现建设理想城市的一个梦想，它从来没有从我的关键词中消失，纵然是在此前项目遇到了很多困难，甚至我自己垫进去不少钱的时候，我也没有想过要放弃这个项目。经过一系列沟通和努力，不但体制障碍基本扫除，政府财务上的一些补贴也已经到位，立体城市进入快车道是顺理成章的事。”冯仑说。

公益界的布道者

在烈火烹油的房地产行业里，冯仑却出人意料地“不务正业”起来。他读书，获得了社科院法学博士学位；他拍电视片，搞论坛，努力描摹出未来城市的模样；他写书、办杂志，他的《野蛮生长》、《风马牛》叫好也叫座；2018年2月2日，冯仑甚至耗费100多万美元发射了中国第一颗私人卫星，起名“风马牛一号”。这些看似有些“风马牛不相及”的事，或许也渗透着一代中国企业家的价值追求。

作为一名企业家，冯仑尽了一名企业家应尽的社会责任。他秉持“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”的企业经营理念，一直持续积极关注并参与社会公益事业。至今，冯仑共参与和发起了包括阿拉善SEE生态协会、壹基金、万通公益基金等8个慈善公益组织。

2004年，冯仑与鼎天资产管理有限公司董事长王兵、TCL集团股份有限公司董事长李东生、汇源饮料食品公司董事长朱新礼一起建立了一个新型公益组织爱佑慈善基金会的前身华夏慈善基金会。华夏慈善基金会是《基金会管理条例》出台后国内第一家注册成立的非公募基金会。除了捐出部分注册资金外，冯仑还捐出北京万通中心一套70平方米的房子，作为华夏慈善基金会的办公场所。

在参与发起爱佑基金会的同时，2004年6月5日，冯仑参与发起了阿拉善生态协会。阿拉善生态协会是中国近百位企业家发起的荒漠化防治民间组织。这个组织也经历了从“治沙”到“与自然共存”的观念转变。现在，阿拉善生态协会的会员达近300人，已经成为中国最大的民间环保组织。自阿拉善生态协会成立起，冯仑相继做过两届执行理事和一届章程委员会主席。

2008年1月，在冯仑的带领下，万通地产与控股股东万通实业一起发起成立万通公益基金会。注册资金来源于万通地产、万通实业及冯仑的个人捐赠共计400万元。万通董事会将对基金会的捐赠规模定为：“万通地产税后利润的0.5%，加上万通实业税后利润的1%。”

2008年8月26日，由冯仑一人投资的世界未来基金会有限公司在新加坡注册成立，并于2009年2月20日获得新加坡政府批准，成为一家公益慈善机构。现在，冯仑已向这个机构投入数百万元，打造了“环境与可持续发展研究博士论文奖”及“亚洲垂直城市国际设计竞赛”两个品牌项目。

改革开放40年，中国城市居民人均住宅建筑面积已经由1978年的6.7平方米，发展到现在突破40平方米。十八大以来，中央政府多次在一些重要会议和文件、报告中提出要加快建立房地产长效机制。十九大报告强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年2月，冯仑宣布万通旗下的万邦山水公司开发、运营以“梧桐公寓”为品牌的健康公寓项目，未来将以每年十個以上项目的速度在西安、武汉、南京等强二线城市拓展。而首个项目已落户西安高新区与惠大集团合作。冯仑认为，在不动产的后开发时代，和大健康的密切关系，主要表现在医疗、健康、养老、康复领域。“这些是资本市场上非常重要的门类。在美国，这些门类占商业不动产市值的15%。这也是我们自己公司转型后，特别关注和发展的重点。”冯仑说。

冯仑最关心的社会问题是城市的健康、宜居、可持续发展，万通基金就是基于这种想法而创立的。基金会以“创造一个人与人，人与自然相互友好、和谐相处的生活空间”为愿景，在全国范围推广“城市生态社区”，目前已在北京、天津、成都、杭州、上海、台湾等地建立起了64个城市生态社区，使约20万城市居民受益。基金会在社区成立志愿小组，在社区内开展环保培训，倡导节约用水、用电，减少垃圾并组织开展绿化活动，为节能减排做出贡献。

冯仑欣慰地说：“公益让我往纯洁的方向靠，接触到的都是好人，让我觉得人活着很有意思。此外，公益改变了我与这个世界的关系，让我与这个世界产生了很好的联系。”