房企的高周转焦虑

陈芬

当前形势下，房企要实现高增长，就必须提高周转速度，加快资金回流。

过去一个月，高周转成为房地产行业热词。“高周转”一词由碧桂园事件催热，之后加剧了各大房企的焦虑，并在当下这个时点，促使房企们积极树立各自的目标：全力推进高周转，抢收上半年业绩。

金钱永不眠

4月12日碧桂园曝光的内部文件，极好地诠释了金钱永不眠。

碧桂园在一周之内连发三文并召开专题会议，主题直指高周转，强调全力推进高周转进程。4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。几个文件显示了碧桂园董事局主席杨国强对企业高周转推进的情况的不满，分别在设计、报建、工程工期 、运营等几个方面给出了严苛的执行标准以及奖惩机制。

所谓周转率，是指资产周转率、存货周转率、资金周转率等，是衡量企业开发经营能力的重要指标。周转率高意味着企业资产利用效率高，开发销售速度快。如今监管趋严，高负债率的房企普遍缺钱。从2016年下半年开始，房企的融资渠道受到全面限制，如银行开发贷、公司债、私募、信托等均已收紧。根据同策咨询研究院监测数据，2018年前4个月，40家典型房企总计融资2726亿元，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。

在资金有限的情况下，房企想实现高增长，就必须提高周转速度，加快资金回流。严格调控下，依靠捂盘惜售，以时间换价格的可能性也越来越低。另外，高周转也能更好应对市场变化，避免高库存，防范风险。

碧桂园被戏称“宇宙第一房企”，它在短短几年时间内超越了万科等巨头，一举成N0.1。2013年，碧桂园第一次突破千亿销售，2014和2015年继续稳定增长。2016年，碧桂园销售金额首次突破三千亿元，进入房企前三甲，更在2017年超过五千亿，并一举拿下冠军。

2018年5月7日，碧桂园控股有限公司发布公告，披露2018年前4个月的营业数据。前四个月共实现合同销售金额约2575.2亿元，同比增长约26.14%；合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%，依然处于房企销售榜单的头名。

从碧桂园自身来说，业界认为高速度、高压力、强执行是其制胜法宝。如何保证员工跟上领导意志，保证执行效果？将奖惩制度用到极致。高周转匹配了奖惩机制，其中提到项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月，项目总撤职。摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0；21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职；如果35天内实现展示区开放，奖励20万。

三四线的契机

经济学家任泽平有一句话广为流传，即房地产行业周期的判断标准是：长期看人口、中期看土地、短期看金融。从人口、土地、货币这几个标准来看，杨国强带领下的碧桂园同样抓住了三四线城市开发契机。

碧桂园的高周转模式主要针对三四线楼市。从行业来看，2016年“930”之后，一二线房地产进入调整期，在限购限贷、政府预售限价、苛刻的供地条件下，高周转空间被大幅挤压。同时，三四线房地产市场的迅猛升温。有分析认为，在资金贬值效应下，三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求一起爆发。从周期上来看，未来一段时间，三线乃至部分四五线城市仍然继续享有去库存的政策红利，房价还有上涨的潜力。

有分析称，2015年至2017年，去库存是国家对于三四五线城市的主旋律。对应的不仅因城施策，给予购房补贴；还有棚改货币化，加大资金支持百姓购房力；甚至鼓励农村人口进城消化库存……叠加一二线城市房价的爆涨及限购，三四五线的假繁荣更是催化出一批返乡置业的高潮。这也造就了碧桂园的繁荣。

自2013年以来，很多房企都在走高周转路线。房企领头企业如万科、恒大、龙湖通常从拿地到施工也仅需要 3、4 个月。现在，碧桂园集团极大的推动了高周转底线。

在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中，有这样一段描述：截至3月30日，今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。一个季度拿了200块地，平均的动工和开盘速度已经是行业标杆，然而碧桂园认为这完全无法达到要求，提出将项目从拿地到开盘周期缩短至5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地3个月开盘，仅是行业平均速度的1/3。

房企的焦虑

金钱不眠，人难寐。在曝光的文件，为提高“高周转”而要求设计院“通宵出图”的要求引爆舆论。碧桂园打出的这面全力与时间赛跑旗号，让设计师圈“炸”了。

被“疯狂的碧桂园”、“高周转的底线”触动的还有其他房企。

5月6日晚，泰禾華东集团有限公司发布的《上海区域上半年业绩冲刺动员书》在网上流传，称因时间紧，任务重，决定从5月4日到6月30日之前，总监及以上级别取消所有周末和节假日休假；开会不要耽误上班时间，须在下班后或者周末；普通员工如果无法在周末和节假日加班，需上报审批。进入5月份后，房企即将迎来半年考，这2个月时间，将成为各家企业抢滩的关键。5月8日，曾高调提出2018年销售目标达到2000亿元的泰禾集团董事长黄其森表示，高周转就是利润，就是竞争力。公司今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。

5月17日，保利地产股东大会上，董事长宋广菊表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。保利地产总规模重回前三是公司的一个奋斗目标。

中海地产重庆有限公司也发布了《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天》倡议书，表示即日起至2018年6月30日，倡议全体员工放弃所有休假（周末及节假日），加班加点推进各项业务工作。

有人提及万科创始人王石在《道路与梦想》一书中的一段自述：2008年，一次私下论及碧桂园，我颇草率地给出评价：没什么了不起。不久召开集团例会，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把我的观点推翻，数据翔实，有理有据。回深圳路上，我就致电碧桂园老板杨国强：我原来对碧桂园的看法是错的，希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。再回头看这段文字，人们多有感慨。

“碧桂园，你学不会”成为行业金句。

业界预计在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多持货观望的房企选择以价换量，被动加速项目入市，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

杨国强说，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段。”渴望利用三四线优势支援和加快一二线城市布局的碧桂园，不但将面临三四线“后去库存时代”的疲软，更要面临超高速去库存可能带来的质量和官批的压力。目前，越来越多一线房企抢滩三四线城市。随着三四线去库存接近尾声，金融对于房地产的利好也会逐渐变化。人们也有对房企高周转能持续多久的疑问。