浅谈房地产市场政策

潘晓芳

【摘要】房地产作为大热行业，政策对其影响不可忽视。本文通过对影响房地产的一些制度的解读，包括土地拍卖制度、拆房建设再销、小产权、租赁房、各地采用的限购政策以及产权政策等，来了解房地产市场的发展现状。

【关键词】北京；房地产；政策

首先说一下土地拍卖制度这个问题。无疑，房价决定地价，住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。而土地拍卖制度就是这样一个将地价不断抬升的制度。或者说，由于这个制度，地价在畸形抬升。

现行的这个土地拍卖制度，是在上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的在03年前后，在政府政策引导下，开始发挥巨大作用。它的好处很明显，阳关作业，避免腐败和灰色交易。实现公平公正。当然这和地方政府的执行关联密切，毕竟允许地方政府买卖土地征收。比如人民名义里的实为拍卖，但有一堆陪客，已经预定对象的行为屡见不鲜，但总体上达到了想要的成果。

然而，缺点就更加明显了。拍卖要叫价，价高者得，这样的情况下，地价怎么可能不会上涨呢！况且，即使进行了拍卖封顶，政府进行强制干预，自然也就不叫拍卖了。还有就是，可以拍卖的地就那么些，需要的人可不止这点。俨然形成了一个卖方市场。土地供不应求，拍卖地价何愁不高。房地产商最趋之若鹜的是旧城改造问题。虽然拆迁难，强拆等成为热点词汇，主要是拆房者和被拆房者存在极大的利益冲突双方在博弈过程中必然产生辐射效应，房价上涨不足为奇。

二是在拆房后的建设再销问题。拆房天价为何房地产商还是一个接一个来？必然是有利可图的。房地产在拆了的土地上重新建起了商品房，价格比拆迁时能翻上一到两倍，确是暴利行业。如果一个地区，或者不止一个地区，都通过这个模式运行的话，房价的涨在所难免。然而，这样的情况能持续多久，一旦政府插手这一情况，开发商将何去何从！譬如，商品房积压难售，为了牟利建的建筑不和规范等，可以预见在中国经济进入新常态后是不乐观的。

三是“小产权”问题。所谓“小产权房”是指在农民个人土地上建立的房屋，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国度房管部门颁發，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”，实践上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地运用证和预售答应证，购房合同疆土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。也就是说这个房子就算通过购房合同买了，法律上他也不承认是属于你的。

据测算，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中，“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5%。从发展趋势看，在国家城镇住房保障体系尚未健全、城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。

小产权房如此热销，却仍未正常进入流通市场，原因众多。首先，小产权房不是建立在商业用地上的，而是譬如自有地、农业园这些用于国家农业发展的基底上的，一旦开发，可预见国有土地中用于农业生产的面积将大大缩减。其次，小产权法就是以不合法的形式出现的，一旦进入正常流通市场，法律尊严何在。当然，最重要的是，一旦小产权房进入市场流通领域，当前的房地产市场必然受到巨大冲击。因为大多数的小产权房是停滞在使用阶段的，或者说实用性明显大于流通性。一旦它成为商品合法供给，把现有的供不应求，变成供过于求，可预见现行房价会有大幅度的波动。

四是政府对租赁市场的干预，以及其自身的发展。对房地产市场的影响主要表现为销售租赁比失衡。在欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。租赁有两类，一类是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡，70%～80%的居民租住在政府持有的公租房中。近十年来，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场结构是畸形的。

中国房屋租赁市场市场的不足包括业主随意定价，随时可收回房屋以及租房者不能享受城市居民同等待遇等造成购房者对房子的拥有具有一种执着，认为有房才有了安全感。这也是房价高居不下的重要原因。

当然，为推进房价稳定，政府采取了各类政策。包括租赁制度的逐步完善和各类限购政策的出台等。例如租购并举的制度，住房租赁立法以及税收优惠等；同时培育租赁市场主体，改善租赁住房供应，这其中包括：集体建设用地上建设租赁住房、商改住、工改住以及个人出租等；还有就是拓宽融资渠道。限购政策举例来讲，北京包括“京十二条”、户籍政策等在内；成都2018年3月24日起实施的外地人买房需缴纳2年社保，同时二手房也纳入限购范围。

房地产的发展是多种因素交织的复杂结果，难以将其全部面貌进行展述。然管中窥豹，不能预知房地产未来行情，但通过对房地产政策的分析，对房地产行业走向做出及时判断，从而进行正确的投资决策。

参考文献：

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[2]http：//news.letfind.com.cn/news/2015-2/368485.html

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[4]http：//finance.sina.com.cn/trust/roll/2018-02-28/doc-ifyrvaxf1553149.shtml