当前浙江房地产市场形势和对策建议

□吕淼

图/黄伟光

十九大报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的新方向。在“房住不炒”的大背景下，浙江需探根究源、客观研判、精准施政，既要充分利用好房地产作为稳经济的利器，又要卸下高房价、高杠杆、不均衡等经济运行中的达摩克利斯之剑，促进房地产市场健康有序发展。

新形势下浙江房地产市场的基本特征

特征一：投资增长，仍为经济稳增长的重要手段。房地产是主导过去几年经济小周期最主要的因素，兴业证券研究所估算数据显示，2016年房地产产业链对全国名义GDP增速贡献6.3个百分点，高于基建产业链拉动贡献3.0个百分点，是中国经济增长的最大动力。浙江房产投资是目前稳增长的重要手段，主要城市土地购置面积和商品房销售面积依旧保持增长。2018年1-3月，全省房地产开发投资同比增长19.4%，快于全省固定资产投资和制造业增速，较2016年底（5%）、2017年底（10.1%）进一步增长，贡献保持稳定。

特征二：区域分化，热点城市价格倒挂严重。近两年，全省商品房成交套数、面积屡创新高，市场需求表现得极为强劲。截止到2018年月3月，浙江新建商品住宅销售价格连续保持6个月环比增长，二手住宅则保持长达36个月环比增长。截止到4月底，新建商品房源可消化周期为12.1个月，其中商品住宅消化周期仅为7.1个月，热点城市一房难求。因城施策延续，从新建商品房和二手房销售价格来看，出现严重倒挂的主要是调控力度最大的热点城市。因限价政策，2018年1-3月杭州新房销售价格同比下降0.4%，二手住宅却增长6.5%。

图1 浙江住宅销售价格环比指数

特征三：政策加码，“房住不炒”的调控大方向难以撼动。从2016年9月开始，中央政府开启了以“限制性措施”为特征的限购限贷限价，甚至限售的空前调控。浙江积极响应，目前各地市发布的楼市调控政策力度总体不减，“房住不炒”的调控大方向难以撼动。融资方面，央行2月初工作会议继续强调“分城施策”差别化住房信贷政策，强化地产金融审慎管理，积极支持棚改和培育发展住房租赁市场。杭州目前首套房贷利率上浮5%-10%，二套房上浮20%。土地供应方面，国土资源部和中央一号文件均强调探索宅基地“三权分置”改革，推进集体经营性建设用地改革，强调政府不再是居住用地唯一提供者。杭州、宁波等市计划增供土地，严防炒房炒地。限购限价方面，除了杭州、宁波、嘉兴等热点城市加强调控外，丽水、衢州、舟山、金华等房价上涨较快的三四线城市逐渐加入调控行列，调整了住房公积金相关政策。

表1 国家以及浙江各地主要调控政策

高度关注浙江房地产市场发展的新趋势

趋势一：房地产市场的功能将发生巨变。随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期的变化，浙江房地产市场或已悄然转型。

一是房地产市场的主要矛盾从住房短缺向资源配置不均衡转变。浙江用了差不多20年的时间，人均住房建筑面积从1998年的12.49平方米提升至2015年的48平方米，基本已经不存在住房短缺的现象。当前，人们对住房条件要求日益提升，房地产市场的主要矛盾或已变成资源配错导致的不均衡不充分问题。

二是房地产的政策定位由经济支撑向民生主导转变。浙江土地财政依赖程度从2012年66.3%①《我国23个省份土地财政依赖度排名报告》，《中国经济周刊》、中国经济研究院联合研究并发布。的高位缓缓下滑至40%左右②《2018年楼市：趋势如何看，热点在哪里》，中泰证券首席经济学家李迅雷。，“房住不炒”的调控大方向下，房地产政策的定位逐步从经济领域回归到民生领域，随着租购并举等房地产长效机制加快推进，或将率先构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系。

三是房地产的价值链正逐步从单一性向多元化转变。在互联网和消费时代，无论是从“卖”到“租”，还是利用人工智能、物联网、大数据等新经济以更深度介入城市人的生活，产业链的各主体都面临着洗牌。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，积极发展租赁、产业地产和文化等领域。另一方面，需大力挖掘存量资产运营价值，通过业务模式和服务方式的变革和创新，促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。

趋势二：房地产行业集中度将进一步提升。随着房地产调控政策的不断深化，2018年流向房地产的资金规模收缩、融资成本提高、自持难度增加，以至浙江房地产行业集中度提升，企业发展格局发生新变化。

房地产行业属于资本密集型行业，往往呈高负债经营状态。2017年百强企业资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，远超警戒线。如融创中国、恒大地产均超过200%、绿城集团的负债率高于100%，继续加杠杆的空间非常有限。房企在前几年急度扩张之后，到2018年6月债务已经开始到了集中兑付期，或对现金流造成巨大冲击。同时，它又属于政策导向性产业，自2016年10月以来，严监管之下融资渠道日渐收紧，未见放松。可以预见，未来一段时间内，大型房企业绩或将继续保持增长，市场占有率越来越高；而中小房企将面临较严峻的经营形势，金融风险剧增，行业逐渐迈向寡头竞争时代。

以杭州为例，土地成本在房地产开发成本中占比高达60%-80%，远高于省内其他城市，土地市场高溢价、高自持日渐成为常态。2017年，TOP10企业③2017年杭州市区房企拿地金额TOP10的企业，依次为融信、金地、保利、滨江、绿城、金辉、富力、金茂、万科、中冶。累计拿地金额高达838.9亿元，占比达43.6%，其中，融信拿地金额125.4亿元，位于房企之首，金地、保利、滨江、绿城等企业拿地金额同比均实现较大增长。与此同时，部分中小房企市场份额下降，竞争压力增大。

表2 浙江各地级市房地产投资、销售及人口增长情况

趋势三：房地产市场风险不断集聚。借鉴发达国家长周期房地产市场发展经验可以发现，浙江人均GDP水平相当于上世纪70年代的美国、80年代前后的日本，当前经济发展速度和人口数量红利仍是优势，总体而言房地产市场不会出现大幅回落，市场规模将维持相对高位，但市场红利提前透支、部分城市风险隐患显现、流动性紧张等情况亟需重点关注。

近年来，浙江经济回暖、三改一拆、城建加速，市场红利大都已提前兑现。短期内，热点城市的刚需、三四线城市的拆改，以及人口流动，都能适当拉动需求。中长期来看，区域间分化或将显著。在可预期的未来，杭嘉湖地区因亚运会举办带来高铁、地铁等基础设施建设完善、新兴产业发展迅猛带来“人口繁荣”，市场表现或依然较为突出；而部分三四线城市，在刚需耗尽、利率持续上调、货币不再超发等大背景下，楼市后继乏力。

通过对比全省房地产投资增长和销售面积情况，也发现部分城市已经出现严重的偏离现象。以衢州为例，1-3月房地产销售面积增速为-17.2%，较全省低18.3个百分点，而投资增速高达90.4%，高出全省平均71个百分点。一般而言，企业的投资行为往往是滞后的，销售领先投资的时间大致在3-6个月。昔日支撑三四线的主要利好是去库存，在短期利好消失后，最终还是要看人口的支撑情况，若三四线城市长期维持较高的投资增速，或产生泡沫风险。

从中长期看，浙江房地产销售态势，一方面取决于城镇化的方向和人口发展的态势，另一方面也取决于宏观经济周期下货币政策等的取向。基于中国经济大周期和货币政策而言，M2已经连续11个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。经历2016年的去库存、2017年大拆大建之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，在银根紧缩的大环境下，浙江房地产市场有望逐步趋于稳定。

促进房地产市场健康发展的几点建议

“房住不炒”的大背景下，房地产调控思路已经发生重大转变。未来房地产调控的目标，一则平稳房价，住有所居；二则多种渠道，增加供给。下阶段重点按照分类调控、因城因地施策的原则，可适时适度对房地产调控政策进行调整完善。充分发挥市场机制，综合采取财税、金融、土地、市场监督等联动措施，保证房地产市场健康有序发展。

建立多层次的住房供给体系。加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步提高租赁住房供地比例，稳妥推动乡村群体建设用地建设租赁住房试点。以杭州为集体建设用地建设租赁住房国家试点，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，构建城乡统一的建设用地市场；加快温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市4个省级住房租赁试点城市建设，探索实施租售同权、共有产权等政策，增加刚需市场的供应。完善住房租赁市场机制，建成浙江省住房租赁与交易监管服务平台。逐步放开热点城市新房市场的限价，缩小因倒挂出现的人为套利空间，下调市场预期。

加强防范化解金融风险。增强房地产市场分类调控，自动防备及化解房地产市场体系性危险。高度关注高地价购入土地的企业和项目，综合判断土地供应量、货币政策以及公众购买力，平衡土地供给量和价格，做好部分高价地块亏损入市的准备。高度关注实业介入房地产的企业和项目，防止出现房地产项目资金链出险影响到企业实业，防止出现房地产在建项目因资金链断裂出现“烂尾”。高度关注持续上行的居民杠杆率，适当运用提升首付比例、利率上浮等方式对投资需求进行压制。

破立结合振兴实体经济。深入实施“中国制造2025浙江行动”“凤凰计划”，全面实施加快培育发展新动能行动计划、传统产业改造提升行动计划，把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，形成实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。加大新经济培育力度，加强科技创新，在人工智能、柔性电子、量子通信等领域实施一批重大科技攻关项目，切实加强知识产权保护，推动科技成果资本化产业化。切实为实体经济税费负担“松绑”，着实增强金融服务实体经济能力。