嘉凯城扭亏为盈多靠非经常收入 卖掉子公司后将何去何从？

周月明

在不少房企攻城略地、靠高周转模式大力扩张的过去几年，浙江房企嘉凯城的发展却似乎并不太顺利。自2014年以来，其营业收入已经连续4年下滑，净利润在2015年也曾巨亏26.84亿元。

5月底，嘉凯城因收到深交所问询函，再次引起投资者关注。那么，嘉凯城因何被问询，又如何回应？值得注意的是，虽然营收下滑，但公司在2016年、2017年的净利润却扭亏为盈，分别为2.73亿元、18.93亿元，增长迅速。这又是如何做到的？

近日，《投资者报》记者就上述问题致函致电该公司，有位刘姓负责人称，将查看采访提纲，但截至发稿记者并未得到回应。

扭亏为盈

嘉凯城目前主要经营区域是杭州和上海，重点拓展长三角的主要二三线城市。在杭州，公司有杭州城市之光与杭州名城博园两个项目；在湖州与张家港，公司有湖州龙溪翡翠项目与张家港城市之光项目。

据公司2017年财报，其营业收入12.59亿元，同比下滑59%，净利润为18.93亿元，同比增长593%。为何会出现增利不增收的情况呢？

值得注意的是，截至2017年前三季度，嘉凯城的亏损还在持续扩大，亏损达到9.9亿元。

那么为何在短短一个季度的时间，嘉凯城就做到扭亏为盈？记者查阅公开资料发现，这主要是由于嘉凯城转让子公司武汉巴登城100%股权获得的收益。而且，公司2016年净利润开始扭亏为盈也主要源于非经常性损益。2016年非经常性损益对净利润的影响金额约为23.57亿元，2017年则达38.1亿元。

2017年12月19日，嘉凯城发布公告显示，武汉巴登城已完成工商变更登记手续，恒大旅游全资子公司广东贸琪投资有限公司以56亿元的挂牌价竞得武汉巴登城100%股权，嘉凯城不再持有武汉巴登城公司股权。而对于这56亿元款项，嘉凯城曾表示，到账后主要用于偿还公司借款。

不过，连续两年靠非经常性损益扭亏为盈，之后嘉凯城将何去何从？值得投資者继续关注。

截至2017年底，嘉凯城资产负债率为78.4%，此外，虽然卖掉子公司扭亏为盈，但日常经营造血能力仍然不足。2017年经营现金流净额为-26.64亿元，同比下滑219%。截至6月15日，嘉凯城股价5.18元，市盈率4.1倍。

此外，嘉凯城与其控股股东恒大的关系也备受投资者关注。2016年 4月24日，恒大地产集团正式公告宣布，确定以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份，占嘉凯城集团已发行股本总额约52.78%，总代价约为人民币36.09亿元。

不过，不到一年，2017年2月6日，恒大地产又宣布与广州凯隆签署《股份转让协议》，将手中持有的嘉凯城52.78%的股份全部转让给恒大地产的控股股东广州凯隆，转让总价为62.18亿元。

对于此次转让，嘉凯城曾于公告中表示，公司与控股股东及实际控制人所控制的下属公司恒大地产，在房地产业务领域存在同业竞争，为解决同业竞争问题，公司控股股东及实际控制人分别做出避免同业竞争的承诺，在2019年7月31日前解决与嘉凯城之间的同业竞争问题。

嘉凯城将结合控股股东及实际控制人的承诺，推动解决与控股股东、实际控制人及其控制的企业间在房地产业务领域的同业竞争。

此前恒大举牌嘉凯城曾被认为是将嘉凯城作为重回A股的重要壳资源，虽然为避免同业竞争后又转让给控股股东，但业内人士认为，这并不影响恒大对嘉凯城的部署。业内人士曾称，“嘉凯城股权的内部转售应该只是一个过渡，未来恒大剥离嘉凯城地产业务的可能性较大，将嘉凯城定位为非地产类主体，这样更加有利于整个恒大的战略发展。”

遭深交所问询

虽然恒大地产已将嘉凯城股权转让给自己的控股股东，但今年恒大斥资56亿元买嘉凯城子公司的这笔交易，仍令嘉凯城遭到了深交所是否有关联交易的问询。

据公开资料，2010年7月嘉凯城以2.85亿元从广东恒丰和深圳恒丰手中获得武汉巴登城51%股权，2017年4月，嘉凯城再斥资9.2亿元收购武汉巴登城余下49%的股权。

而在完成股权收购3个月后，嘉凯城拟以不低于30.39亿元价格转让武汉巴登城100%股权。但是，短短几个月后，嘉凯城就以56亿元转让了武汉巴登城。

针对此情况，深交所在问询函中提及，要求对嘉凯城收购武汉巴登城49%股权后短时间内又高溢价将其100%转让给关联方的交易背景、交易目的，是否存在其他利益安排，是否存在向上市公司输送利益的情况进行披露。

对此，嘉凯城在6月8日回复表示，“收购武汉巴登城股权多年未能获得收益，希望收回前期投资顺利退出。通过产交所挂牌转让巴登城100%股权主要是在积极响应国家‘去库存、防风险的调控目标，积极推动存量资产整合力度以提升经营基本面的背景之下实施的。此次交易目的是为了立足公司的长远发展，同时加快存量去化、增强流动性以优化公司财务结构的考虑。”

而关于前后两次交易涉及评估报告的评估情况以及两次交易之间项目所在地房地产价格变化情况等因素，嘉凯城方面表示，“两次交易价格存在重大差异主要是因为武汉房地产价格经历2017年2月春节的休憩期，供应、成交及房价均出现较大增长。两次交易均不存在其他利益安排，不存在向上市公司输送利益的情况。”

此外，除了子公司短期内溢价过高，嘉凯城销售费用大降也受到问询。

据嘉凯城发布的2017年年报显示，当年公司销售费用为5906.7万元，同比减少59.48%，在年报中，公司称原因是当年严格控制销售费用及销售收入大幅减少所致。但此解释相对简略，后据嘉凯城回复问询称：“2016年和2017年嘉凯城销售费用差异主要由8个房产项目构成，其中无锡财富中心、新江湾城市之光、杭州名城博园、塘栖城市客厅4个项目2017年度较2016年度销售额减少，相应需要支出的销售费用亦大幅降低。嘉善嘉业阳光城、张家港城市之光和杭州城市之光3个项目2017年投入的营销费用较2016年减少。同时，2016年底嘉凯城将青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“青岛嘉凯城”）100%股权转让给融创（青岛）置地有限公司，该项目的销售费用并未体现在2017年的销售费用中。”