租购同权：从顶层设计到加速落地

陈舜颖

图/ 徐子栋

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。党和国家的这一顶层设计，无疑给住房租赁市场注入一针强心剂。

2018年的政府工作报告提出，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居”。此外，国家有关部门于2018年“两会”期间发布的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》也明确指出，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。这些信号释放出的“租购并举”“租购同权”，充分显示了国家对加快租赁市场发展，完善租赁市场政策环境，让老百姓“住有所居”的决心。

让租房也能“住有所居”

房子，在中国人心中是非常重要的存在。它不仅仅是钢筋混凝搭建的容身之所，还被赋予了“家”的内涵，是避风的港湾，是温馨的所在，是奋斗的动力源泉，是稳定安居的期盼……随着经济发展、物质生活水平的不断提升，房子又被赋予了更多的诉求，是资产增值的需要，是个人实力的自我彰显，甚至还是对优质教育的追求……这些依附在住房上面的附加值，成为影响人们住房消费观念的重要因素。

高昂的房价让人望而却步，但党和国家让广大人民群众早日实现安居宜居的态度愈发坚定。自2015年住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，关于住房租赁的顶层设计持续加快出台，住房租赁市场日益火爆。尽管我国住房租赁市场已经取得了规模性的进展，但仍然存在诸多现实困难和瓶颈：房屋租赁立法上相对不足，对于租期、租价和租赁期间诸多权益没有明确规定，导致租户居住环境、安全等基本权益缺少有效保障，违规“群租”现象频现等，均是其发展不成熟的表征。究其原因，主要有以下四个方面：一是市场投资主体多为个人，投资规模较小；二是税费太高，回报率低于住房增值，投资欲不强；三是没有当地户口，租房者不能享受当地教育、医疗等公共服务；四是租房者的权益缺乏法律保护。

不破不立，政府积极引导租赁市场的发展，逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇，作为建立房地产调控长效机制的重要举措之一的“租购同权”被提上日程。

各地纷纷发力，租购同权加速落地

2017年7月中旬，广州市人民政府印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》首次提出“租购同权”：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”直指租赁住房的“痛点”所在，成为最早实施租购同权的典范。

2017年7月底，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点，并表示将立法明确“租房与买房居民享受同等待遇”。

虽然北京和上海并未纳入上述的试点城市中，但这两地在推进“租购并举”住房制度方面都有着积极的动作。例如，北京发布的租房新政策中提出了租房落户、受教育等相关条款，为承租人提供保障。此外，北京还多渠道增加租赁房源，培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体，整合社会闲散住房资源集中经营管理，并完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法；2017年7月24日，上海在全国范围内首次推出两块只租不售的租赁住房地块，要求竞得人须100%自持70年。这一土地出让模式的最新改变引起广泛关注。9月13日，上海又将静安区市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地，规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。“100%自持”“只租不售”的地块拍卖，意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比。

2017年8月底，国土资源部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个热点城市将开展试点。

截至目前，我国已有20多个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

租赁新政将逐渐引导人们从“居者有其屋”的观念向“住有所居”进行转变。

租购同权，或许和你想的不一样

何为租购同权？按照住建部的解释，是租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们最关注的热点之一。

在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中关于“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”的表述出炉后，一时间被个别机构刻意曲解为“租房也能上名校”。实际上，广州市的“就近入学等公共服务权益”是带有前提条件的，并不是任何人租一套学区房就可以入读心仪的学校，更不是想上哪所学校就能上哪所学校。随着一段时间以来政府部门的权威解读，真相也渐趋明朗。“租房就能上学”并非新政，而是早已有之。2015年2月起，广州租赁合同就是有效的“居住地证明”，就能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是起到突出强调的作用。实际上，广州政策中仍然延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件。即便可以就近入学，也要接受统筹安排，很难精准定位到名校。

业内人士认为，要用同样的标准看待、推进租购同权，租房者权益的实现不能以牺牲购房者的权益为代价。就拿人们最关心的租房家庭适龄子女同等受教育权来说，它不应该冲击购房家庭适龄子女法定的受教育权。租购同权表面看上能够缓解住房问题、户籍问题，但本质上是我国城市公共服务供给能力提升不足和城市治理能力现代化程度不够造成的问题，其中尤为突出的是教育资源供给不足。因此，解决这一问题，就要既保证租房者享有同等的权益，又保障购房者原来享有的法定权益不受损害。这才是“同权”的精髓所在。

租购同权时代来了，市场变化几何？

“租购同权”，究竟会给房地产市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来一定的波动，但我们不该夸大它的作用。”海西房产网总经理宋向宇认为，目前各地新政在“同权”方面仍然有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。更重要的是，她认为，决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。“调查显示，国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不超过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金太高，人们就会不租转向购房。如果人们的收入水平没有大幅提升，那么租金水平应该也不会有太大变化。”

城市之美（陈永南 摄）

至于关于租购同权后，商品房价格是否会变化，宋向宇认为可以参考新加坡的情况。据了解，新加坡是全世界有名的地少人多国家，人口560万，国土面积只有626平方公里，在这个寸土寸金的国家竟实现了“住有所居，人人买得起房”。其中，最主要的还是因为它的“组屋制度”。建屋发展局是新加坡的一个政府机关，也是全国最大的房地产开发商，但它不以盈利为目的。建屋发展局负责在全国范围内免费拿地，并在政府资助下承建房屋，竣工后由政府统一定价，以大幅低于市场价的价格卖给民众。有数据显示，目前当地80%的居民购买或承租了政府的组屋，其余20%的人购买了商品房，而商品房的价格比组屋高出了数倍不等。从新加坡的经验可以看出，在土地供应紧缺的情况下，商品房的价格受保障房的影响并不大。反观我国，在政府“大力发展住房租赁市场”的号召下，竞拍土地高比例自持已成常态化，即未来拍卖的土地中租赁用地将会挤占商品房空间，从而造成商品房源供应的减少。租购同权能够解决一部分人的住房需求，但商品房供应的减少，也会造成供需不平衡的局面。

为此，租购同权最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，引导健康的置业观，让租房也能成为一种体面的、积极的生活方式。