夹层融资在房地产融资中的应用

孙连涛

摘 要：本文主要以夹层融资在房地产融资中的应用为重点进行分析，结合当下我国房地产企业的融资现状为主要依据，从夹层融资可以规避政策约束、夹层融资的限制较少、夹层融资成本较低等方面进行深入探索与研究，主要目的在于提高夹层融资在房地产融资中的应用效率，拓展房地产融资范围，从而保证房地产行业核心竞争力，为在竞争剧烈的市场中赢得一席之地奠定基础。

关键词：房地产融资 融资现状 夹层融资 可行性

当前，我国诸多房地产企业皆要面临巨额债务到期的问题，而我国有关房地产行业的宏观调控政策未发生转变，导致许多房地产企业面临资金吃紧的状况，传统式融资方式，无法满足当前房地产企业融资的实际需求，因此一种新兴的融资方式顺势而生，那便是夹层融资。其含有债权与股权双层特点，所具有的形式也比较灵活，所以其在经济市场竞争中备受欢迎。

一、当前房地产企业的融资现状

（一）房地产企业所面对的融资渠道比较少

房地产企业的主要特点就是资金十分密集，特别是在开发新兴项目时，所花费的资金数量是巨大，而其资金回笼的时间比较长，房地产企业自身长期所积累的资金无法支撑项目开发需求，所以如果在没有金融市场的支撑下，房地产企业内部会出现资金周转困难的现象，甚至使企业面临破产的困境。依据有关调查报告可知，目前我国大约有70%的房地产企业开发项目的所用的资金都来自于银行，在该种状况下极易导致金融体系面临财务风险。总体来讲，当前我国的房地产企业所能展开融资的渠道还是过于单一，只能过度的依赖银行贷款，而房地产企业采用信托融资或是私募基金的方式进行融资会受到多方因素限制，但是其应用效果还是比较良好的。所以为了应对不断变更的房地产政策，我国房地产企业需走多元化发展道路。

（二）当前房地产企业所面临的金融市场有待完善

由于社会群众储蓄不断增多，所含有的理财意识越来越强，以及消费物价指数一直未降低，使社会群众不在满足银行微薄的利息，皆在大力找寻新的投资机会，使得闲置资金应用效率发挥出最大，从而实现资金保值或是增值，这时房地产有关方面的投资渐渐的进入了社会公众的眼帘。另外，国际资金也都看好中国房地产市场，利用多种方式来涉足房地产开发。而我国对应用民间资本与国际资金，依旧处于不支持的状态，致使众多资金通过违法行为进入到房地产市场内，导致我国房地产市场的有效运行受到阻碍。

（三）房地产企业含有较高的负债率

近些年，我国许多房地产企业所面对的负债率一直居高不下，而销售数量却十分惨淡，一些房地产企业的负债率甚至高达70%，通过对我国部分上市房地产公司的财务数据进行调查可知，我国大部分房地产企业都面临着存货周期长，资金链断裂，外加即将有巨额债务到期的问题，若是不及时的探寻新的融资方法，势必会使房地产企业的稳固发展受到影响。探其根源发现，上述状况的出现与我国有关政策不健全有直接关联，因为当前我国还未存在一套科学的房地产融资政策，缺少协调性与同等性，导致操作困难，使房地产企业拓宽融资渠道比较难。比如，房地产企业投资基金被相关人员认为是最佳的融资方法，而房地产证券化的概念也逐渐被多数有关人员认可，但比较核心的法律条件却一直处在不完善状态，导致金融创新面临着无据可循的现状。

二、夹层融资在我国房地产融资中的可行性

（一）为房地产创新融资方法提供新的经济环境

当前我国经济运行相对比较稳定，每年都会以8%的速度上涨，随着金融改革制度的不断优化，为我国房地产企业创新融资方法提供了新的经济环境。

明确表示：第一，我国需对民间的借贷的处置准则与法律关系有进行深入探究，确保民间借贷存在相应的法律法规；第二，经济社会发展与民间金融发展的实质性需求不相符。银行无法满足房地产企业资金具体要求，而众多闲置资金却无法进入到房地产融资领域中。所以需要进行引导，允许民间资本融入到金融领域中，确保其公开性与科学性，既要鼓励发展，又要增强监管。

中国银监会与中国人民银行正在加大对民间金融试点范围，这不但对试点区域经济发展有促进作用，还对我国金融与经济发展有积极意义，通过试点成功，能够切实将银行垄断的局面打破掉。

（二）應用夹层融资能够切实规避掉政策约束

由于我国发布的加强信托公司房地产信托业务监管通知，使房地产企业的信托投资面临困境，另外还阻碍了房地产企业利用信托融资的渠道。而运用夹层融资在本质上对贷款的要求比较小，能够切实规避掉自有资金、二级企业资质、“四证”等层面约束，在房地产企业实现“四证”之前能够为企业及时提供所需资金。

（三）夹层融资的灵活性与房地产企业发展比较贴合

房地产企业同其他企业存在的不同，主要在于开发周期方面，因房地产企业在前期需要投资的资金比较多，到销售阶段需回收资金。由于夹层融资所具有的灵活性较强，能够切实依据企业的运用情况与融资安排，来对还款方式进行调整，使其更加满足借款者对现金流的实质需求。例如一个房地产开发项目，对开发商的的要求是其自有资金的占比达到35%，而若是开发商自有资金的占比为20%，就可以利用“夹层融资”以参股的形式将资金注入到房地产项目中，使房地产的项目资金达到要求的35%，这不但满足的项目资金需求，还对房地产开发商的控股权不产生影响。

（四）利用夹层融资的房地产企业所面对的限制比较少

与银行贷款相比，夹层融资在财务约束与公司控制方面所对应的限制比较少，尽管夹层融资的提供人员会要求具备观察员的权利，但其却是很少参加到借款人员的日常管理中，在企业董事会中并未有真正的投票权利。这便对企业房地产自身运营带来了新契机，使其不受投资方所制约，确保经营效益得以有效提高。

（五）利用夹层融资的房地产企业耗用成本低，并能有效预防股权稀释

房地产为风险高、收益多的行业，诸多企业所利用的注册资金比较少，因此不愿有人入股来分享房地产带来的高收益。由于夹层融资所耗用的成本要少于股权融资，并资金供应者很少要求控股，也并不愿长期控股，更倾向迅速退出。所以，与股权融资相比，夹层融资更适用于房地产企业长期发展的目标。

三、结束语

综上所述，夹层融资作为我国一种新兴的融资方式，其具有独特的优势，极易为中小型企业投入资金支持，从而促进企业发展。对于房地产企业长期发展来讲夹层融资具有至关重要的作用，它是提高房地产企业经济效益的基础，也是增强房地产企业核心竞争力的关键，只有合理利用夹层融资，才能确保房地产企业持续健康发展。

参考文献：

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