浅析房地产公司目标成本管理

邢春艳

摘 要：房地产行业及其产品的特点，房地产开发项目成本构成及其控制特点和控制程序，决定了房地产开发项目成本控制应遵循全面控制原则、动态控制为主的原则、目标管理与责、权、利相结合的原则以及技术与经济相结合的原则。以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系，是以责任成本控制为核心的目标成本管理，其内涵涵盖了责任成本和目标成本的主要内容，承袭了它们的核心思想，该体系恰好可以很好的覆盖房地产开发项目成本控制的四个原则，是以追求效益最大化为目标的成本管理方法。

关键词：房地产公司；目标成本管理；研究

近些年来，我国的房地产企业面临的生存压力日益增加，导致这种现象的发生是众多因素使然的。例如越来越多的人投入到房地产行业中来，使得了竞争压力变得激烈了；国家实行采取的宏观调控政策使得房地产企业的销售收入受到了一定程度影响；各种成本却变得越来越高等。房地产企业在开发经营和开放经营业务的过程当中有着两个突出的特点：计划性强且复杂程度高。因此，对于房地产企业来说，对企业的经营风险进行降低显得尤为重要，其中一个有效的方法就是对企业成本核算和管理进行不断地加强。事实上，除了必要的差异化战略之外，房地产企业也要提高对成本战略的重视程度。

1房地产开发项目成本构成及成本控制的特点

1.1房地产开发项目成本构成

房地产项目开发成本是指项目开发建设过程中所花费的全部费用。一般来说包括土地费用（包括拆迁补偿安置费用和土地出让金）、前期工程费、基础设施费、园林及室外工程费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、财务费、预备费用等。

1.2房地产开发项目成本控制特点

由于房地产开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点，一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制的方法也不一样。因此房地产成本控制需要分阶段、分步骤，在技术、经济、管理三方面上进行系统的有效成本控制。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把成本控制在限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目顺利实施，力求开发中使用的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到利润最大化。有效地进行项目成本控制应从组织、技术、经济、合同和信息管理等多方面采取有效措施，而技术与经济相结合是项目成本控制最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计和施工组织设计，结合技术主要研究节约成本的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。

2房地产公司成本控制核心要点

2.1制定目标成本

加强公司成本控制的第一步就是先制定出一个切实可行的目标。房地产公司应根据实际情况，制定出一个可行性强的目标，同时使参与工程施工的全体人员了解这一目标，并且将这个目标纳入考核工作中。这样促使每个人的利益与目标相关联，能够对全体人员起到一个督促作用，使他们自觉地向这个目标奋斗。在這个过程中，公司的管理人员应对制定出的目标进行分解，在做好成本预算工作的条件下，利用目标成本结构将工作落实。 接着，赋予目标预算，制定出具体的预算计划，然后执行计划。 如此，看不见的目标慢慢变成了可以执行的计划。 若在此环节发现目标和现实进度存在较大差距，应及时对目标成本进行调整。

2.2制定正确合理的流程程序

首先，在开发过程中严格把控开发进度，把和房地产工程无关的环节从工程中舍弃，实现工程控制从被动转化为主动的目的。房地产公司应尽力把一些复杂的生产环节简化，同时，规范生产流程，避免内耗，节省精力，从而实现对成本的控制。其次，房地产公司必须制定出符合实际情况的管理制度。在制度的约束下，建立起一个相对完善的成本互控体系。另外，成本互控体系的建立，有利于工程进度控制、成本统筹管理、质量安全控制三者的有机结合，使其形成合力，有效地提高整体工作效率。但是，如果这三者之间的任一环节出现问题，剩下的两者都会受到影响，整体任务也会受到阻碍，严重情况下，可能会往相反的方向发展。比如，某房地产公司在购买材料时，为了买到物美价廉的建材，使得工期被延误了。

2.3做好各部门的配合工作

一项工程的好坏，不仅和工程的成本控制直接相关，还离不开各部门的协调配合。所以，在对工程的成本进行控制时，要将项目进度管理和成本管理、资金管理三者统一起来，实现公司利益最大化；其次，相关部门要做好合理的监督工作，做好成本分析预警；再次，成本管理部门要最好精确的定位工作，一方面要确保工程成本控制在合理范围内，另一方面，要将人员的开支控制在计划内。 这就需要房地产公司通过不同层次的工作分配，调动公司所有人员的积极性，同时增加定期考核，对不符合要求的流程重新控制，保证项目成本管控完成预定计划。

2.4动态 、静态双重控制

在成本控制工作中，不仅要做好静态的成本控制工作，还需加强成本的动态控制。从整体上看待成本控制的各个环节，适时调整成本控制的进度，实现对生产质量的严格把控。 在这个环节中，只要有一个任务成本发生变化，预先制定的成本控制模型就会发生变化，其将自动对项目的总预测成本进行计算，使整个工程的成本控制在合理范围内，这种动态的成本控制模型适用于公司多成本的预测。利用动态成本控制模型，可以计算出可能获得的利润，对公司之后的发展作出明确定位。同时，要根据市场的实际情况，对最高成本、最低成本、额定成本作出精确的判断，以保证工程整体的进度计划在在成本最高、最低范围内受控。 对于单独的子项目，要根据当时发生的情况来设定，设定值只要保证子项目进度计划成本在最高、最低范围内都是受控的即可，这就是静态控制法。

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