营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究

兰登博

【摘 要】在房地产行业中，对企业进行会计核算与纳税是企业发展最基础的管理措施之一，它直接关系着企业的经济效益与未来的发展战略，还会对我国的税收工作造成一定的影响。

【关键词】营改增；房地产企业；会计核算；纳税；影响

一、前言

“营改增”后房地产企业在建中未取得大量工程发票、未开始取得收入或只取得小部分收入的老项目该以哪种计税办法进行核算，该核算方法对日后项目的影响程度都必须进行分析，从而为企业长远发展作好财务管理规划。

二、营改增政策的概述

营改增的内容是：规范减免税环节，保证抵扣链条完整；降低小规模纳税人占比和建立留抵扣税额退税制度；完善统一增值税率，尽量减少税率档次；扩大增值税征税范围，全面实施营改增。

我国对增值税一共改革了三次，营改增改革是最重大的。之前销售额是我国营业税的计税基础，但造成严重的重复征税，因此，我国政府提出了营改增的改革方案，在全国范围内进行实施。营改增政策在很大程度上防止了企业营业税的重复征税问题，特别是房地产产业，因这个行业流通环节多、产业链条长重复征税现象非常严重，实行营改增之后，企业税负减小很多，这在一定程度上能缓解商品房价格的升高，降低房地产行业市场的准入规则，促进房地产行业的自由竞争。

三、房地产企业“营改增”后会计核算发生的变化

（一）会计科目设置发生了变化

房地产企业推行“营改增”之前，贷方记“应交税费——应交营业税”，只设一个二级科目“应交税费——应交营业税”，会计核算比较简单。“营改增”后，即房地产企业缴纳增值税时，还需对购入材料的分配、验工计价等环节进行会计核算，并明细化、具体化核算税金。此外，增值税的核算比营业税复杂，设置了多个二级科目和三级科目，如：“进项税额”、“销项税额”、“已交税金”、“出口退税”、“进项税额转出”等科目。

（二）会计核算原则发生了变化

过去房地产企业实行的营业税属于价内税，而现行的增值税则属于价外税。增值税不再像营业税那样影响一个房地产企业的损益，而是在资产负债表中具体体现出来。增值税的税金实质上最终由购买方承担，真正实行了价税分离，这样就有效避免了重复征税。

（三）会计账务处理发生了变化

房地产企业税改前应交税金由直接根据计税依据计算，税改后则按“购进扣税法”的间接计算。税改后房地产企业会计账户设置、账务处理远比税改前复杂。为了降低纳税成本和纳税筹划，房地产企业会计人员应该认真解读“营改增”的有关法律文件，按照会计基本原理，正确处理税务会计，提高房地产企业会计核算水平。

四、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）积极影响

第一，激发地产购买需求。实施营改增后，企业的不动产含有的增值税纳入抵扣范围，企业新建的办公房、厂房、道路绿化等，都可以作为进项税进行抵扣，从而加快行业对不动产投资的改造，激发商业地产的购买需求，有利于去库存化。对于房地产企业而言，通过向下家转移税负，能减轻自身的税负压力。

第二，避免重复征税。营改增之后，房地产企业在经营期间，可以避免重复征税。因为增值税在征收过程中，依据是不同环节的增值额；营业税的增收依据则是销售额。地产企业在经营期间，会涉及土地、建材等成本，其中材料成本已经缴纳了税收，销售期间再次缴纳这部分税负，就会造成重复征税。营改增的实施，有效解决了这一问题，只要按照各个经营环节缴税即可。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值税发票中体现，因此避免了重复征税现象。

第三，有利于财务部门明确分工。营改增的实施，有利于明确房产企业财务部门、业务部门之间的职责分工。征收营业税时，发票单据由财务部门进行报销，不需要对单据进行审核归类，不仅工作量大，而且存在较大的风险。征收增值税时，取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求财务人员对普通发票、增值税专用发票进行审核归类，提高票据的及时性、合规性，提高财务票据的管理水平。

（二）不利影响

第一，增加了实际税负。一方面，营改增前，计算企业所得税时，原营业税作为价内税会在所得税中扣除；营改增之后，增值税属于价外税，不能在企业所得税中扣除。另一方面，营改增后房产企业的增值税率为11%，虽然可以利用进项税额进行抵扣，但是要想获得足够的增值税专用发票进行抵扣，就要和纳税人合作，这就对合作公司的选择产生限制。另外，房产企业的开发成本中，一部分支出是无法取得增值税专用发票的，例如劳务费。不能获得足够的进项抵扣，再加上税率升高，因此房产企业的实际税负有所增加。

第二，影响财务报表。一方面，实施营改增之前，不动产的购置价款，会全部计算在固定资产的入账价值中；营改增之后，这部分价款要价税分离，其中增值税进项税额可以抵扣，因此固定资产的入账价值降低了。如此一来，企业的资产负债率提高，不利于正常的融资活动。另一方面，在利润表中价外税是增值税的特点之一，在营业收入中要刨除增值税，从而降低企业的营业收入。如此一来，企业经营期间产生的人工、材料成本，无法获得增值税发票，增加了税负成本。

五、应对营改增对房地产企业影响的策略

（一）强化税务人才的培养

在房地产企业进行会计核算与纳税登记的时候需要专业的税务工作人员进行操作，所以企业如果想适应营改增政策带来的影响，就需要对企业的专业税务人员进行不断的提高，增强他们的专业知识与总额数值。实现企业账务的优化管理。企业需要做到的以下几点：第一，重视本单位中财务部门与业务部门之间的协调发展，两者之间相互关联，共同承担这税务的责任，还需要企业加大对员工的再教育、培训的力度，不断的规范企业的规章制度。第二，企业要根据经济业务的种类对二级会计科目进行细化与区分，这样可以使企业的账目更加的清晰，有利于增值税的详细区分于记录。

（二）提高票据管理水平并强化税务筹划

在对企业进行增值税征收的时候，要根据企业的增值税额进行计算得到应缴纳的税收。因此，需要对重复征税的想象进行有效的避免。部分增值税的进项税额与增值税的销项税额是可以进行抵扣的。根据这一情况，作为房地产企业，需要对企业的票据进行有效的管理。总的而说就是，企业在进行管理的过程中，如果价格一样的话，需要经量减少与非一般纳税人的合作，选择与外包企业合作。同时，在收到增值税发票的时候还要对时间进行有效的控制，在钉钉合作协议的时候，还要注意申报出现延期的具体情况，这样就可以减少企业的资金风险与安全隐患，提高企业的会计核算水平、纳税管理与企業的经济效益。

（三）梳理业务流程 缓解资金压力

对于房地产公司来说，他们应该减轻自己的税务压力，减少“业务变更”对企业的影响，优化和改善业务流程，以减轻公司的财务负担。例如，企业可以从项目来源入手，对项目内容有了认识和掌握，探索抵消项目的存在，除了项目扣除的实施外，还可以增加扣除项目的比例。此外，公司还可以采取增加财务管理的方式，优化资金管理方式，减少企业财务负担。

六、结束语

营改增政策的实施是我国最为重大的改革，在房地产行业产生很多影响，既有有利的影响也有不良的影响，需要房地产行业认真分析营改增政策，清楚该政策的实施对房地产企业纳税或者会计核算方面的影响，然后提出应对的措施，做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作，这对房地产企业的纳税筹划与财务管理都有很重要的意义。

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