北京刚需的无奈

宋慧芳

近期随着“北京翡翠书院”初步设计方案及配租规则的披露，万科凭借高昂租金价格火速“荣登”热搜榜，且相关新闻不断发酵。对于刚需来讲，买房的压力还在不断增加，2018年以来，各家银行首套房贷利率全面收紧，购房成本仍在增加，一部分人或选择去租房。然而随着国家大力提倡“购租并举”开始，租金不降反而一路飙升。直至万科此次披露的高租金事件，把樓市“玩坏”的众生相呈现在世人面前。炒房危害大，炒“租”同样如此。如果“租”因为“炒”的缘故而泡沫滋生，那就完全违背了租购并举的本义。对于等待长租一生的刚需，是不是应该再回到买房市场？急需住有所居的刚需感到很无奈，不知如何选择。

高成本高租金

根据国家统计局发布的相关数据，进入2018年以来国内一二线房价跌幅明显，以全国楼市风向标北京为例，自去年“3·17”限购以来，北京各区二手房价今年3月较去年同期下跌8%-30%不等，其中通州区跌幅最大，高达29.1%。不少购房者认为买房的春天要来了，真的如此吗？事实上，来自云房数据研究中心统计显示，2018年第一季度北京二手房成交均价在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈现同比下降，环比上升的趋势，其中3月网签量达11108套，为去年4月份以来最高值。相对于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均价持续跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比环比均呈现大幅下降趋势。

为什么房价下降，房子反而不好销售了？诸葛找房首席分析师陈雷在接受《中国经济信息》记者采访时表示，北京市场是一个存量房市场，二手房成交占比超8成，所以二手房成交情况更能反映北京市场情况，同时新房在预售审批上受政策监管较为严格，而且2016年北京市供地较少，2017年供地均为限价地和共有产权房用地，虽然2018年第一季度新房成交环比2017年有下滑趋势，新房并不能完整的反映市场情况。因为很多购房者在等待限竞房的落地和开盘，从单价、总价和地段上限竞房更具有优势，满足首改为主的人群的需求，造成一部分购房者持币观望。

再则就是银行房贷利率的上调，房贷政策的收紧，使得贷款更难。5月7日，工商银行、中国银行、农业银行和交通银行四大商业银行的北京分行均表示，将最低利率从央行基准利率的1.05倍上调为1.1倍，二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率的1.2倍。目前，央行的基准利率是4.9%。首套房贷款利率的上调直接意味着购房者月供成本的提高。据记者粗略计算，如果申请100万元的首套房贷，25年还清，利率是基准利率1.05倍时，月供是5933.03元，当利率提高到基准利率的1.1倍时，月供增加到6075.4元，增加了141.73元。

据《中国经济信息》记者了解，房贷从过去的首套房利率优惠85折、9折、95折，到没有任何优惠执行基准利率，再到如今越来越多的银行执行基准利率上浮10%，房贷利率将直接影响购房者的购房意愿和开发商回款。事实上，从今年2月起，北京大部分银行就已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%至10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外，上浮10%逐渐成为北京房地产房贷利率的主流水平。

房价是降了，但是算上贷款的利息，其实买房总共花费反而更多了，这就造成购房难。购不起房只能选择租房，与之相对应的租房市场， 据诸葛找房的数据显示，自2017年11月北京群组公寓被清理整顿之后，12月的租金67.16元/平方米较前一个月的63.62元/平方米上涨约4元/平方米，增长近5%，引起了众多租房族担忧。在北京市强监管下，北京租金疯涨态势得到遏制。2018年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%，涨幅比2017年同期的17%回落9个百分点，租金上涨压力下降。即便如此，房租还是呈现月月攀升平均约1元/平方米。

北京的房租为什么会涨的这么快？陈雷表示，首先，人们对于生活品质要求不断提高倒逼房租价格的上涨。其次，2016年北京房价涨幅较大，导致租售比严重失衡，在房地产市场压力下，房租随房价上涨后快速上涨。再次，北京市政府规范租赁市场，北京市租赁供应在短期内有所减少，另一方面，房价上涨，很多购房客在高房价下选择租房生活，造成租房需求增多，加之租赁市场管理机制不健全，从而使的租金快速上涨。年后由于大量务工人员返京，使得租赁需求增多，也是造成北京房租短期内上涨的重要原因。

谨防“炒”租危害刚需

龙头房企万科一宗位于北京5.5环的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平方米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万元起。4月，全国首个企业自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租，如此高昂的租价一下引来热议，有人在震惊之余，掩面“痛哭”：贫穷限制了我的想象；有人戏称：万科“打劫”租房客；有人无奈吐槽：之前买不起，现在租不起；有人发出终极之问：月租两万和月供两万，你选哪一个？也有人为万科叫屈：实属无奈。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济信息》记者采访表示，最近要上市的限价房，位于同类型区域的主要还是海淀几宗地块，分别是翠湖区域和西北旺的亮甲店。其中位置要好一点的亮甲店，限价是5.8万。按照这个计算，90平方米的限价房，总价是522万元。而如果70年租赁90平方米，不计算信贷成本，合计需要1260万元，是购买成本的2倍多。

根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约为160亿元，按预租价格来算，净运营收益回报率不到3%。张大伟表示，目前北京等一线城市租金年回报率只有1%-2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资的前提是，租金回报率超过资金成本1%以上。所以按照国内目前最低的资金成本5%计算，也就是除非房价跌60%，或者租金上涨2倍，否则，租赁只能是边缘选择。

即便如此，对于万科的定价，北京房地产中介行业协会会长李文杰说的更直接，万科以成本反推租金，把高昂成本转嫁给承租人头上，违背了政策方向，也给周边房主租金报价带来不必要的干扰，对后续自持项目产生负面释放效应。

对于还处在租房阶段的刚需来说，最担忧其是否会引发“蝴蝶效应”。对于未来租金上涨幅度，张大伟指出，这一项目有一定的特殊性。即本来是出售型的地块，因竞价过于激烈，才最终导致100%自持。这类地块在北京也仅有4宗，“不代表趋势”，且成本定价法不同于市场定价法。但是，受本身高租金带来的数据平均值的上涨及心理影响，预计这一项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%。

“未来国家表示会大力的发展租赁市场，这其实一方面阻止了大部分出租方售房的意愿，一方面又催高了出租方的收益预期以抵消未来售房时可能的损失。现在随着租金的上涨，不仅购不起，而且还租不起。”一位急需住有所居的刚需告诉《中国经济信息》记者。

房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。当前，各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入，这既是租赁市场的幸事，但确实也滋生了一些风险。张大伟表示，把中低端租赁房源升级成为中高端，对于租赁市场，已经失去了梯级消费租金，的确在被推动上涨。目前需要未雨绸缪、严防炒作，把价格稳住以保护刚需。