浅析“营改增”对房地产企业的影响及对策

高云

【摘 要】全面实行“营改增”是我国税收的一项重大变革，是国家实施结构性减税的一项重要举措，打通了从第一产业到第三产业的抵扣链条，对房地产行业的发展具有重要意义。本文从“营改增”政策出发，分析其对房地产企业的影响，提出应对措施，探索税收筹划新思路。

【关键词】“营改增”；房地产企业；影响；对策

房地产市场一直是我国居民关注的热点。近年来，在政府控制房价等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，市场成交量萎缩，资金运作压力加大，土地、资金成本的大幅增加，企业项目开发利润率较以前年度大幅下降。如何控制开发项目成本、降低税负、提高利润率成为房地产企业关注的重点。“营改增”税收政策复杂，税目繁多，增值税发票管理更加严格，“营改增”的全面实施，对企业内外部管理要求极高，税收政策的变化对房地产企业产生重大的影响。

一、“营改增”概述

从2012年1月1日，上海作为首个试点城市正式启动“营改增”；2013年，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广；2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务业被纳入“营改增”试点；到2016年5月全部行业推行“营改增”，并规定新增不动产所含的增值税可以抵扣，从此，我国完成了从生产型增值税到消费型增值税的华丽转身。这是一场牵一发而动全身的改革，政策的变化直接影响了企业收入、成本、利润、现金流等重要财务指标，形成了环环相扣、避免重复征税的新的税收链条，为企业带来了全新的思路，升级的税务管理模式。“营改增”的全面实施是我国结构性减税和供给侧改革的重要举措，对我国新常态下房地产企业健康稳步、可持续发展具有重要意义。

二、“营改增”对房地产企业的影响

1.“营改增”对房地产企业税负的影响

营业税时代，房地产企业均缴纳营业税，无纳税人身份的区别。“营改增”后，根据国家税务总局规定，符合条件的纳税人应向主管国税机关申请办理增值税一般纳税人资格。一般来说，房地产行业销售额均达到一般纳税人要求，若是公司到了少量尾盘销售或清算期，可根据后续经营情况，考虑是否需要认定为一般納税人。房地产企业，一般纳税人自行开发销售房产适用11%税率，如果是2016年4月30日前开工的“老项目”，则可向主管国税机关申请简易计税方法备案，按照5%的征收率计税。

“老项目”，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计税，与营业税税率相同，但是在计算增值税时，需将其销售价格换算成为不含税的销售额作为计税基数，实质上计税基数下降了，因此税负较营业税下降了。

新项目采用一般计税方法，税率11%较营业税税率提高不少，但由于土地出让金可以抵减销售额，材料、工程建设费用等进项税额可以抵扣，因此实际税负受到土地出让金占总开发成本的比例、各项成本费用进项发票取得是否完整等因素的影响。

2.“营改增”对房地产业多元化经营架构的影响

随着房地产企业发展规模的壮大，很多房地产企业都会采取多元化发展模式，可能会涉及到房地产业上下游链条企业或行业外的其他业态。“营改增”后，不同企业存在税率差别，由于产业链条完整，不重征税，所以企业可以分析自身的实际情况，选择是否成立专业公司，采取多个经营主体进行经营，也可以考虑新、老项目实际情况，是否将新项目成立独立公司进行核算。

3.“营改增”对房地产企业收入的影响

由于增值税是价外税，收到销售款中增值税的比例部分不能计入营业收入，如在房产销售时，无论是“营改增”之前的“老项目”销售，还是新项目销售，相比之下，房地产企业收入较营业税收入而言均有所下降。假设房地产销售额100万元时，具体收入确认对比如下：

4.“营改增”对房地产企业供应商选择的影响

营业税时，不管纳税人规模如何，同一行业税率是一样的，在供应商选择上，同一质量条件下价低者通常优先考虑。“营改增”后，供应商各自纳税人身份不同，一般纳税人与小规模纳税人的税率也不同，增值税普通发票和专用发票抵扣不同，新老项目计税依据不同。因此，在供应商的选择上应具体项目具体分析，事先做好周全的税负测算和纳税筹划。

5.“营改增”对房地产企业财务管理的影响

随着“营改增”的全面实施，对房地产业各项业务及财务管理也提出了新的要求，如：招投标定价、合同相关条款修订、支付报销流程及进、销项发票管理规范、财务核算会计报告、税务筹划等，都需要根据“营改增”的相关政策进行相应的调整。

三、房地产企业应对“营改增”的对策

1.以“营改增”为契机，全面梳理房地产企业各项业务流程

（1）从企业经营模式、组织架构上着手，根据实际情况选择是否将部分经营业务成立独立的专业公司，以达到企业总体税务筹划方案最优。

（2）全面梳理房地产企业供应商，对不具备开票资格，不符合纳税人身份要求的供应商进行清理，对符合条件的供应商按照一定评分标准进行梳理，当供应商均为增值税纳税人时，从利润最大化的角度考虑。

假设：从一般纳税人处购入货物价格（含税）为A，从小规模纳税人处购入货物价格（含税）为B，销售两方均能够提供增值税专用发票用于正常抵扣。

情形一：当A=B=100万时，向一般纳税人购进货物，可抵扣进项税额为100/（1+17%）*17%=14.5299万元，可抵减的城建税及教育附加为14.5299*12%=1.7436万元，实际购货成本为100-14.5299-1.7436=83.7265万元；向小规模纳税人购进货物，可抵扣进项税额为100/（1+3%）*3%=2.9126万元，可抵减的城建税及教育附加为2.9126*12%=0.3495万元，实际购货成本为100-2.9126-0.3495=96.7379万元。即在含税价格相等情况下（A=B），向一般纳税人购进货物的实际成本比向小规模纳税人购进货物的实际成本低，实际成本比为83.7265/96.7379=0.8655，也就是说，当B=0.8655A时，向一般纳税人和小规模纳税人购进货物的实际成本达到平衡点。同理，当增值税率为13%、11%、6%时，向一般纳税人和小规模纳税人购进货物成本平衡点分别为：0.9005、0.9190和0.9682。

情形二：当A>B时，可参考如下《供应商比价参考规则表》进行供应商的选择。

（3）根据“营改增”政策规则，合理测算与建设方采取的合作模式。如工程材料价款占合同总标的额的比重较高，进项税可抵扣金额大，可考虑采用甲供材和清包工的合作模式，反之，则考虑采用工程总承包方式。

2.完善合同条款，防范财务风险

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同中约定的权利、义务，受法律保护，是企业内部控制、风险防范的关键点。“营改增”前，合同价款不作价税分离，对供应商身份未进行关注，对发票开具的规范性要求相对较低。“营改增”后，为了防止合同签订双方产生歧义纠纷，防范财务风险，建议按照以下要求对合同条款进行修订：

（1）明确供应商身份，完善供应商为一般纳税人或小规模纳税人的相关约定。

（2）对合同价款是否为含税价款进行明确。可采用价税分离的方式进行约定，也可以明确合同价款是否已经包含增值税。

（3）明确约定合同业务应提供发票的类型，以降低因发票类型错误而重开退回的风险。

（4）明确合同适用税率。由于房地产销售与出租新老项目税率不同，可抵扣的进项税额就不同，明确合同税率，避免产生歧义纠纷。

（5）明确双方增值税发票开票信息。“营改增”后，增值税發票将通过金税系统开具，其合规性要求显著高于原来的营业税体系，对于双方的公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行、账号等信息，建议在合同中增加相关内容。

（6）增加发生开票错误、合同中止、退回等情形时，合同双方发票处理的相关条款。当企业发生上述情形需要开具红字增值税专用发票时，从实际经验来看，主管税务机关可能要求提供大量资料以支持开具红字发票，流程非常繁琐。建议增加：出现本合同第X条中规定的中止、退回、解除合同等特殊情形的，购买方应当协助销售方办理开具红字增值税专用发票事宜。

3.建立高效的发票管理体系

“营改增”是实行以票控税，以发票为源头管控税收，因此，建立高效的发票管理体系是房地产企业财务管理中的重要部分。发票管理不规范，不仅影响企业各项经营业务的正常运行，还会导致企业税负增加、风险增大。增值税发票管理体系主要分为三部分：

（1）应建立完整有效的发票开具流程，从合同签订开始，到实际收款开具发票，最后会计核算账务处理，将管理责任落实到每一位经办人员，确保企业开出的每一张发票都符合规定，制定严格的发票监督制度。

（2）增值税发票种类繁多，税率复杂，要强化业务人员的发票控制意识，加强发票合法合规性审核，制定发票取得工作指引，并敦促业务部门发票的传递速度，避免发生票据过期认证不能抵扣的风险。

（3）根据增值税发票相关管理规定，完善保管制度，建立发票领用存登记簿，妥善保管已开具发票存根联及增值税专用发票抵扣联。

4.加强企业内部“营改增”培训

房地产企业的税负不是依靠财务做账来决定的，而是业务部门在经济业务发生、拟定合同时就已经确定的。合同决定经济业务流程，经济业务流程又决定企业的税收，合同在降低企业税收成本中起关键性和根本性作用。因此，必须对房地产企业内部人员作“营改增”政策解读，做好相关法律法规及发票业务专项培训，制定相关工作指引，加强税务管控，培养全员超前谋划、全盘考虑的意识。

四、结束语

“营改增”税制改革对房地产企业的影响是巨大的、复杂的，在“营改增”整体政策导向为“税负水平不增加”的改革背景下，房地产行业的增值税税负视企业的经营特点、筹划安排的不同可能出现不同的结果。因此，全面实施“营改增”，对房地产企业税务筹划及财务管控能力提出了更高的要求，有效的纳税筹划及高效的财务管控不仅能提升企业的经济效益，还可以促进整个房地产行业的持续发展。

参考文献：

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