试论房地产泡沫的成因、评估与预控

王思婷

【摘要】房地产泡沫，是社会房地产行业运行的突出问题，具有暂时性、关联性等特征，房地产泡沫的发展，将直接影响到城市房地产市场的稳定。基于此，本文结合房地产泡沫产生的现状，着重对房地产泡沫的成因、评估与预控进行调整，以达到把握房地产经济发展阶段性要点，引导国内房地产业良性循环的目的。

【关键词】房地产 泡沫经济 评估与预控

引言：随着城市经济开发范围逐步扩大，城市资源发展的渠道也在逐步拓宽。房地产行业，作为城市经济模式的主要构成部分，始终在城市中占有重要地位。但当前房地产的发展过程中，也存在着房地产价格突增、购买力集聚增加等房地产泡沫趋向，这一发展趋向，对于城市房地产经济的发展来说，是致命性的冲击。

一、房地产泡沫产生的原因

房地产泡沫，就是指社会中，房地产资源的价值和实用价值出现不平衡的发展，从而导致房地产行业的运作，出现了暂时性的经济迅速增长，市场需求空间开阔的发展趋向。

一方面，房地产泡沫产生的原因，是房地产资源价值特殊化。例如：由于城市土地资源开发的总量减少，导致房地产开发的供求市场受到限制，从而出现了“物以稀为贵”的态势，由此房地产自身价值，就会在短时间内增长。

另一方面，房地产的使用价值提升。房地产作为城市经济开发的主要领域，可以作为城市金融资金运作的中介，也是居民生活必需品，而房地产自身开发难度又增加，从而使城市房地产行业发展出现泡沫现象。例如：社会中一部分人通过“炒房”获得金融投资收益，就是这一原因的直观体现。

二、房地产泡沫的评估与预控

房地产泡沫的发展趋向，已经严重影响到城市经济的稳定，为了进一步解决房地产泡沫，以及一些列相关问题我们应结合房地产泡沫的成因，对其进行正确的评估与预控。

（一）房地产置空率的调节

通过房地产置空率，对当前房地产泡沫的趋向进行评估。依据我国土地资源管理部门的统计数据显示：2013年-2015年之间，城市房产资源置空率为33.17%，而2015年-2017年，全国城市房产置空率增加到66.99%。由此可见，国内城市房地产开发过程中，以三年增长一倍的速率进行增加，说明我国当前房地产泡沫的发展趋向较为严重。

为了解决当前房地产泡沫问题，应加大对房地产购买使用层面的限制，实现对房地产行业购买环节，金融投资、租赁等方面的资金控制，例如，设定房屋购买所得税的起征点，以第二套房为基础，并按照数量递增的趋向，实现房地产购买税层层增加，通过增加房地产投资者的外部压力的方式，宏观调控城市房地产置空率的比重。

同时，突破房地产泡沫中置空率的问题，也要加强对大众的投资引导，让大众认识到房地产泡沫对个人、城市发展的影响。例如：房地产销售人员，应正确引导投资人进行房地产开发、购买，形成良性房地产资源运作趋向。

（二）房屋价值与实用价值的均衡调节

房屋价值与实用价值的均衡调节，是城市房地产泡沫评估另一项指标，我们将其称为房价比收益评估。如果房价比的收益波动，始终处于平稳的增长状态，即房屋使用比率和房屋的销售比变化趋向相同，则说明此时城市房地产开发处于良性运转趋向：反之，则说明房地产泡沫问题存在。结合当前城市经济开发的趋向来看，两者之间的波动趋勢，始终处于不断走高，且两极化的趋向发展，这也证明了我国城市房地产泡沫的态势进一步加强的发展动向。

实现城市房地产泡沫的有效预控，应变革城市房地产开发的相关内容，拓展全面性城市资源产业规划新渠道，有效协调房地产实用范围，房地产双重价值的调整。例如：城市应适当的增加经济适用房建设，降低城市居民购房的限制，逐步引导城市房屋资源销售、开发，向着房屋高利用率，房价低增长率的趋向转变。

（三）房价与GDP关系协调

房地产泡沫与CDP关系不协调，也是城市房地产泡沫的评估标准。良性的城市发展趋向，应保持城市房价与城市人均收入水平成正比。当出现房地产泡沫时，城市房价将远远超出城市CDP的增长速率。由此，实行房地产价格调整用户控制，优化城市收益与房地产行业经济价值之间的关系，实现城市资源开发的综合调整。例如：城市房价调整，应按照城市居民收益等级，适当的拓展房价变化空间，确保房地产销售市场的持久性开发，缓解城市房地产泡沫问题，这是现代城市不断进行资源规划的有效措施。

结论：综上所述，试论房地产泡沫的成因、评估与预控，是城市产业经济协调发展的重要分支，对于城市经济循环发展具有指导作用。在此基础上，为了有效解决房地产泡沫问题，应通过房地产置空率的调节、房屋价值与实用价值的均衡调节、房价与GDP关系协调进行评估与预控，实现城市房地产资源综合处理。因此，浅析房地产泡沫的成因、评估与预控问题，将为城市发展经济产业良性开发与整合提供借鉴。

参考文献：

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【2】谢保嵩，雷进贤，李鑫.房地产泡沫、工业投资挤出和偏向型财政政策【J】.西南金融，2018（O1）：12 -17.