押注丹东 赢了吗？

李畅

买房者涌进某售楼中心看房

鸭绿江对岸的朝鲜扇动了几下翅膀，随即一阵房市风暴刮向中国丹东。

全长795公里的鸭绿江，几乎有三分之一流经丹东，对丹东来说，鸭绿江就是其发展的基础。因这条江而形成的独特地理位置，不仅为丹东带来“北国江南”的美称，更因与朝鲜新义州市隔水相望，而让丹东在中国与朝鲜之间扮演了重要的角色。

3月25日至28日，朝鲜劳动党委员长、国务委员会委员长金正恩对中国进行非正式访问；4月21日，朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导弹试射，将废弃北部核试验场，集中一切力量进行社会主义经济建设；4月27日，国务委员会委员长金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……

种种迹象表明，半岛局势正在向好的方向发展，也让国际社会看到了半岛走向和平的曙光。更让嗅觉敏锐的中国炒房客嗅到了房市商机，丹东楼市一夜逢春，不少手握重金的投资客纷至沓来。

4月下旬，曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，房价从3000-4000元，涨至5000-8000元，涨幅在30%以上。更有甚者，一日两次提价，房价近乎翻倍。丹东市住建委的网签数据显示，进入5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间，与4月末相比涨了20%左右，个别江景热销楼盘涨了30%左右。5月16日，国家统计局发布的2018年4月70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，丹东4月房价环比涨幅为2.0%，领跑70城。

押注朝鲜“改革开放”的不只投资客，还有恒大这样的大型外来房企。加入豪赌的甚至还有“华东系”二手手机厂商，他们认为朝鲜一旦与国际接轨，那么空白的中高端智能手机市场将是一块大蛋糕，中国手机厂商也会争先布局朝鲜市场。

下一个深圳？

“如果朝鲜真实行改革开放，丹东就是下一个深圳。”这是投资客、房企、手机厂商对丹东抱有的幻想。

深圳本来是一个小渔村，在中国宣布进行改革开放后，深圳被开辟为经济特区，实现了经济的腾飞。这是中国观众喜闻乐见的逻辑链：朝鲜的改革开放会带动丹东经济的发展，房价自然会上涨。

理想很丰满，现实很骨感。

当年深圳的独特优势是邻近市场经济发达的香港、澳门，其辐射范围较广，而丹东的背后并没有市场经济发达的城市作为倚靠。与丹东隔岸相望的朝鲜新义州，还没有强大到能带动丹东的经济发展。

尽管丹东与朝鲜的地理位置和深圳与香港类似，丹东也是对朝贸易的最大口岸城市，但朝鲜和香港不是一个量级的，深圳早期的发展借助了大量的香港资本和全球资本，新义州恐怕还要借助丹东的力量。

恒大集团首席经济学家任泽平曾经提出，楼市的前景，短期看政策和金融、中期看土地、长期看人口流入和产业工业等等。丹东这一次和上一次的房价腾飞，几乎都和炒作、地缘政治相关，城市本身的动力不足。丹东2017年年末的总人口为235.2万人。其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人，迁出人口1.22万人，出生率7.09‰，死亡率16.36‰，自然增长率-9.28%，人口在不断地减少。

2017年辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名第14位，增速只有4.3%，排名全国倒数第三。排名第一的广东省GDP总量是辽宁省的近4倍。东三省中的黑龙汀和吉林的GDP总量排名则更为靠后，分列21、23名。

经济活力减弱导致人口流失。2017年末，辽宁省的常住人口为4368.9万人，2010年，这一数据为4374.6万人。7年间，辽宁省人口不但没有增长，反而流失了近6万人。

具体到丹东市，去年，丹东GDP总量为793亿元，居全省第9位。全年固定资产投资240.6亿元，比上年下降14.1%，增速位居全省第12位。房地产开发投资86.7亿元，增长8.2%。房地产是拉动丹东市经济增长的重要动力。在产业方面，丹东没有成一定规模的大型企业。

在新一轮的城市竞争中，武汉、郑州、成都等热点二线城市都在拼命抢资源抢人才，在东北这片土地，各种要素都很缺乏。

“需要做的是等待”

“如果出现重大转变，中朝关系取得重大突破，丹东由于处在中朝边境，势必会在未来扮演重要的角色。”辽宁大学转型国家经济政治研究中心研究员、国际政治系副教授李家成在接受采访时表示，“从丹东口岸走的中朝贸易量，占到了中朝贸易总量的90%，如果未来形势向好，丹东的经济前景将非常可观。”

在李家成看来，丹东未来的发展目前还存在很多未知的部分，目前丹东需要做的是等待。他谈到，即将发生的一次会面应该会产生比较大的影响——在卖了不少日子关子之后，特朗普终于在社交网络上公布，“金正恩与我之间备受瞩目的会面将于6月12日在新加坡举行。我们都将致力于让它成为世界和平的一个非常特殊的时刻！”

“目前，朝鲜的对外开放只是一种意向、一种趋势。”李家成表示，“未来的转折点可能会发生在特朗普和金正恩的会面之后，如果他们之间达成了一个‘大交易，朝鲜弃核，美国解除对朝鲜的制裁，到那个时候中朝的经贸合作才能全面启动。”

谈到丹东的发展规划，李家成认为，“可以等‘特金会之后再着手制定，毕竟他们见面后也不会立刻将所达成的一些共识加以落实，所以还给丹东留下了可以缓冲的窗口。”

其实，早在2011年，位于丹东的新鸭绿江大桥就已开工，该工程原本预计2014年完工，并将承担80%的对朝贸易，预期高涨的情况下推升当地房价水涨船高，由原本的2000元/平米一路升至5000元/平米。但截止到目前朝鲜方面的大桥还未完工，新鸭绿江大桥未能通车，楼市在煎熬中不断下跌，让不少投资客惨赔，这期间套牢了部分炒作资金，甚至是大批刚需客。

因此面对这次朝鲜半岛政治气氛好转带来的机会，当地市场与专家呼吁众人应该要谨慎面对。

丹东政府放“大招”

5月14日，丹东市出台了关于房地产市场平稳健康发展的意见，又于5月21日出台了《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》（以下简称《通知》），连出重拳遏制投机炒房。针对非本地户籍人员的“限售”、“提高首付比例”两个“大招”再次升级。

记者注意到，《通知》中要加强已购商品住房交易管理，对非本地户籍人员身份证明、购房时间、购房区域等交易要件信息严格审核，不符合政策规定的住建部门不予办理房屋交易备案，国土部门不予办理不动产登记。

同时还明确了非本地户籍人员中，且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。申请商业个人住房贷款的，第—套房贷款首付比例提高到50%以上，第二套房貸款首付比例提高到60%以上，贷款利率上浮20%以上。

该《通知》还对加强土地出让成本管控、建立房地产市场秩序整治长效机制、强化政策解读和市场信息公开等方面提出了明确要求，以防止房价过决上涨。

据悉，《通知》中提到的限制区域为与朝鲜新义州隔江相望的丹东新区，与上次调控相比，非本地户籍购新房的限售年限从两年提高到五年。

由此可见政府坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的决心。前来丹东炒房的人，或许只能自求多福了。