长沙楼市库存真的告急？

李永华

地方限购、装修、土地供应等各种政策如何协调联动。

近日，一份名为《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》的文件流传开来。

这份公函称，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在“12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

该函显示，到今年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案，但尚未销售的住宅去化周期仅为2.8个月，下辖的长沙县、浏阳市去化周期分别为2个月、1.9个月。

5月14日，长沙市住建委约谈80余家房地产开发企业，促使其加快入市步伐。

库存告尽，楼市告急，都是精装修政策惹的祸？

一般而言，当一个城市住房的消化周期低于3个月，房价就会有极强的上涨动力。事实上，长沙房价自2016年下半年开启上涨模式以后，至今未曾刹车。

抢房恐慌在购房者中弥漫，各种怪象也已见多不怪。

前不久，长沙一楼盘摇号名单中竟然出现了两名00后，其中一个生于2007年，今年才11岁。

5月4日，北辰三角洲开门放筹，有人排队现场晕倒，当场不省人事，有购房者大打出手引来警察，3天超过5千人排队抢房，排队现场不少是上了年纪的老人。有人在公众号“地产BBC”留言称，“亲眼看到一个头发全白的走路走不动的老嗲嗲（注：长沙方言，泛指老翁），被儿子喊着来认筹北辰，那么大年纪还来受这罪”。

……

开盘统计数据为这场狂热作了注脚：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人摇号，中签率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人摇号，中签率12.3%。这两个盘同在滨江，性价比不相上下，房源同是600多套，不同的是，认筹人数后者暴涨了一倍多。

目光转向长沙房地产的热门区域——梅溪湖板块，同样的戏码也在上演：云顶梅溪湖和金茂湾两项目今年4月双双摇号开盘，认筹人数都在房源数量的两倍以上。

据克而瑞研究中心数据，今年4月，长沙需求最龐大的刚需和改善市场仍是供不应求，认筹人数与推售房源数量之比最高达到了8：1。

对此，不少业内人士认为，这都是精装修政策惹的祸。

今年3月，长沙出台精装修政策，要求“长沙市内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%”，却没有像武汉等地一样出台精装价格的详细限制条款。

据了解，精装价格因此被一些楼盘不断推高，报价从约2000元/平方米涨到超过4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新区官网挂出了“长沙梅溪湖金茂湾二期14#栋、22#-25#栋精装修工程招标公告”，根据公告可计算出，该楼盘精装修工程造价约4600元/平方米。

在一些房产销售员的渲染下，装修价格看涨预期强烈，购房者排队抢房重回楼市。“传说装修定价政策5月份就要出台，要买房子就赶紧。”长沙江山帝景的一位置业顾问如是说。

事实上，据《中国经济周刊》记者了解，多个毛坯楼盘目前都在重新考虑按装修价格开盘。不过，因装修新政涉及发改、住建、税务和银行等多个部门，相互之间利益考量并不一致，装修新政的出台时间一再后延。

一二手房价格倒挂，摇号成了新生意

引发抢购的另一个因素是一二手房价格的倒挂。

以北辰三角洲为例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是买到100平方米的新房，就等于赚到50万元。

一张刚需票，十万雪花银。没有购房资格，创造购房资格也要上。层层加码的限购政策下，怎么创造？

2017年3月18日，长沙发布限购政策，实行区域性住房限购，并暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。

同年5月20日，限购升级，限购对象扩大至本市户籍家庭，限购范围也从新房扩大至二手房：暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）;暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

而到2017年8月，长沙人才新政细则发布，大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单，凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

这直接打破了5月20日发布的限购政策。对此，《中国经济周刊》曾于2017年9月报道称，“由于符合购房条件的人群骤增，市场普遍预计，这将加剧供需失衡，短期内市场将难以降温。”

当然，没大专以上学历的，花几万买个小商铺或投资商业公寓，一样可以曲线入户。自己没有购房资格，家里的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房产中介称花个二、三万元就可以帮客户办户口。各种“套路”在购房者与炒房者之间私相传授……一楼盘销售总监对《中国经济周刊》记者笑称：“谁家还没几个刚需啊。”

强烈赚钱效应下，创造条件去排队摇号也成为一些人的新生意。该总监透露，光是他手头的“关系户”都300多个人了，只要摇上号，再把号子转手倒卖出去，至少是20万元的收益。

打击捂盘能否加快供应？ 

一二手房房价倒挂也让一些开发商捂盘惜售。中央美郡、合能枫丹丽舍、中建梅溪湖、建发中央公园、中冶中央公园等项目均长时间捂盘，有的捂盘时间甚至长达一年以上。

对此，今年5月14日，长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业，要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案，并在限定时间内开盘，对构成捂盘的项目和企业，除严格限定其按照最初审批价格进行销售外，还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段，促使其加快入市步伐，对捂盘情节特别严重且拒不整改的，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，禁止其在长沙拿地。

长沙市住建委黨委委员、副主任胡汉清表示，由于各界对长沙房价看涨的预期，导致长沙房地产市场异常火爆，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价。

“这种想法完全是错误的，我们应该看到政府对房地产市场调控的决心，始终坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，企业应放弃一切不切实际的想法，加快在建商品房入市。”胡汉清说。

不过，对于打击捂盘的力度和效果，也有质疑的声音。

2017年9月28日，长沙市人民政府办公厅出台《关于加快在建商品住房入市销售的通知》，明确对纳入督办范围的商品住房项目，符合预售条件的多层房屋施工至正负零、高层房屋施工至主体5层，可申办预售许可手续;凡应开工而未开工，或已开工但工程进度缓慢，不能按用地合同约定的开工、竣工时间上市销售的，按土地出让合同约定补缴土地闲置费，并依法依规追究企业有关责任。

如今，距通知发布已过去大半年时间，施工至主体5层就拿预售许可的项目数量可谓凤毛麟角，反而封顶不卖的项目比比皆是。

而政策高压下，也有捂盘的开发商表示委屈。

5月17日晚，长沙华润广场开盘摇号排队现场。

位于芙蓉区人民东路的中交中央公园的一位置业顾问说，楼盘2016年住宅就卖过7000多元/平方米的价格，现在想拿预售，但政府限价6000多元/平方米，比周边项目低了一半。“拖了这么久，公司其实也挺着急，也想快点卖房，回笼资金，但价格实在太低了。”

长沙土地供应量能否回升？

购房者入市之时，开发商也在抢地。

今年4月17日，长沙市岳麓区021地块，40余家房企争抢，竞拍短短4分钟，便达到熔断顶点;5月15日，长沙市高新区首宗“限房价竞地价”地块“出嫁”，仅9分钟即达到最高竞价。

有业内分析认为，开发商哄抢土地固然与楼市火爆高度相关，也与近几年供地短缺息息相关。

据中原地产研究中心数据，2013年长沙内六区（长沙内五区加上原望城县，后改为望城区）经营性土地供地727万平方米;2014年499.2万平方米;2015年仅189万平方米;2016年332万平方米，不到2013年高点的一半。

住宅用地供应更是不断缩减。2014年和2015年，长沙市区（内五区）成交面积分别是579公顷、356公顷。到了2017年，长沙市内六区住宅用地供应计划为396.2公顷，但实际仅完成100公顷左右，只占年度计划的四分之一左右。

横向比较来看，2017—2019年，长沙年均住宅用地供应计划是290万平方米，同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平方米、800万平方米与722万平方米，均比长沙高出很多。

针对湖南省住房和城乡建设厅加快供地节奏的建议，长沙市国土局曾对媒体表示，从2018年1月份到4月份，长沙供地力度已经有大幅度提升。其中，全市（含区市县）住宅用地已供应了2600亩，同比增623%;住宅可建面积549万平方米，同比增622%。

不过，有市场人士发现，今年前4个月，长沙市住宅供地中，非中心城区的区市县占了很大份额。在省住建厅的公函中，长沙中心城区属于加快供地的范围，长沙市国土局则回应全市范围供了不少地。只是两者所涵盖的区域并不一致。

2018年快要过去一半，但截至本刊记者发稿前，在长沙市国土资源局的官网上，还未查询到该市2018年度国有建设用地的供应计划。