“凶宅”买卖合同效力研究

摘 要：近些年二手房市场迅速发展起来，二手房买卖易出现买到“凶宅”的问题。这几年相关的案例逐渐增多，法院关于这类案件的判决结果也各不相同，主要问题在于对于何为“凶宅”以及“凶宅”合同的效力，没有一个统一的标准。

关键词：“凶宅”认定；合同效力；解决路径

一、“凶宅”的认定

（一）有关“凶宅”纠纷的案例

案例一：2014年张某购买了崔的房子，作为其子的婚房，在购房时，张某询问过该房屋是否为“凶宅”，崔某否认，但后来，张某发现崔某的丈夫意外被烧死在房屋内，所以她认为将此房作为儿子婚房这一目的无法实现，请求法院撤销合同。

案例二：2012年张某与祖某、赵某、居间方订立了一份二手房买卖合同，后来张某将祖某等人告上法庭，要求解除合同，因其听说曾经有装修工人在此房内手指被切下，他认为不吉利。

案例三：2012年陈某与杨富强、杨焱二人订立一份房屋买卖合同，由陈购买两人的房屋。合同签订后，陈交付了定金。之后，三人准备将房屋过户时，陈发现有人曾在此房屋内自杀，于是向杨富强等要求解除合同，杨富强与杨炎不同意，双方引发争议。

案例四：2017年3月29日，杨某在第三人的居间下与黄某、孙某签订了房屋买卖合同。后来她得知房屋內有过“凶案”发生，于是不想在购买此房屋，被拒绝，遂起诉至法院。

以上只是众多“凶宅”案件中的四个案件，我们就可以看到，不同的人对于“凶宅”的界定有着不同的标准。在案例一中，卖方的丈夫被烧死在室内，买方认为自己够得的是一处“凶宅”；案例二中，买方因为之前有装修工人在此房屋内锯伤手指，觉得不吉利，要求法院撤销合同；案例三中，是发生过一起自杀案件，买方想要撤销房屋买卖合同；第四个案件中曾经发生过凶案。由此可见，不同人对什么是“凶宅”有自己的看法，再加上法律对此没有一个统一的标准，所以，才导致了实践中五花八门的情形都被人们归入了“凶宅”这一类别。国外也有关于对“凶宅”问题的研究。在日本，“事故物件”就是指的“凶宅”，如果有死亡案件发生，不管是自杀、凶杀还是因为意外，就是“事故物件”。在美国，“凶宅”被称为“有污点的房屋”。英国也将“凶宅”称为“有污点的房屋”或是“会带来心理影响的房屋”，但是被认定为“凶宅”的情形也更广。

（二）关于“凶宅”认定的学说

“凶宅”到底是一种客观存在还是也包括主观感受？“凶宅”应如何去界定？对此比较有代表性的学说是扩张说和限定说。

1、扩张说

扩张说对“凶宅”的规定比较宽泛，在室内发生过非正常死亡事件，例如自杀、他杀等事件，或者，在房屋周围存在非正常死亡事件以及周围存在墓地等引起人们内心恐惧、不安的事物，该房屋就是我们常说的“凶宅”。在扩张说语境下，曾发生过意外事件致人非自然死亡的，如煤气泄漏、煤气中毒、煤气爆炸、意外坠楼、意外中毒身亡的；曾经发生过非正常死亡的（不考虑是否是人为因素或意外原因），如患重大传染性疾病、全家在车祸中丧生遭“灭门”的、该房屋所处地段上有强辐射致屋内人死亡的；房屋所处地段靠近殡仪馆或墓地，被当地广大民众认为“阴气”太重，不适宜居住的房屋；房屋内曾住有违法犯罪分子或是房屋曾被用作非法用途的；这些都是“凶宅”。由此可见，扩张说所认为的“凶宅”，已经超出了室内这一范围，并将导致死亡的原因范围也扩大了。

2、限定说

和扩张说相比，限定说给出的范围就缩小了很多，通常是指室内发生过非正常死亡案件，并且，该类案件的发生是基于人为因素，也就是说意外事件导致的死亡以及生病或年老导致的死亡都不包括在内。

综上所述，笔者认为“凶宅”应是指在室内发生过因人为因素导致的非正常死亡（例如自杀和他杀）的房屋，或者地处异常地段，给人带来不好的心理感受的房屋。

二、“凶宅”买卖合同的效力

“凶宅”的认定标准不统一，也导致了实践中案件的判决结果各不相同。在司法实践中，“凶宅”合同的效力有有效和无效两种观点。

（一）有效说

支持有效说的人认为，“凶宅”中虽然有过死亡事件，但这并不会影响到买房人在该房中的居住，至于人们心理上的感受则是基于一种迷信的思想，世界上并无鬼神的存在。“凶宅”只要质量无瑕疵，双方签订的合同符合法律的规定，那么这就是有效的合同。英国和香港地区采用的是“买者自负”的原则，因为他们认为房产中介并没有披露所售房屋是否发生过死亡事件的义务，“凶宅”合同是有效的。另一种主张，如我国台湾地区主张“凶宅”买卖合同有效，但是，由于其自身存在瑕疵，也会对买方的心理及精神带来负面影响，所以，视为瑕疵之物，虽然合同有效，但是买方可以要求卖方降低价款。

综上所述，有效说存在两种情形，其一是合同有效，且该房屋也 不认为是一种瑕疵之物，一切不利后果都有买方承担；其二，合同有效，但是，该房屋因存有瑕疵，买方可以要求卖方减少价款。

（二）无效说

认为合同无效的原因主要有两个。第一，基于违反诚实信用原则，构成欺诈，合同无效。在上文案例一中，法院认为房屋出卖人在出售房屋是时应尽到如实告知义务，而该案中，被告没有尽到此义务，违反了诚实信用原则，买卖合同无效。

第二，合同因违反公序良俗原则而无效。持本观点的人认为，敬畏鬼神是中国自古以来的传统，住在曾经发生过死亡事件的房屋内，会给人的精神带来压力，并影响到正常生活，出售此类房屋就构成违反公序良俗。

笔者认为，对于合同的效力要根据具体情况来处理。如果买方胆子大，并不介意是否是“凶宅”，只是觉得买到“凶宅”与自己所付价款不符，可请求出售方降低价款；如果买到“凶宅”给买受人造成精神压力，或者买方是为了作为婚房的目的购买涉案房屋，那么可以依据合同根本目的无法实现，要求解除合同。

三、“凶宅”交易纠纷解决路径

（一）公序良俗原则路径

所谓“民俗”，其实是一种历经千百年传承的文化积淀，具有一定的寓意，是约定俗成的行为或信念。对“凶宅”的忌讳并不是我们传统文化中的优秀文化，只是一种迷信。因此，对“凶宅”的忌讳并不是我们通常所说的善良风俗。所以依公序良俗原则认定“凶宅”买卖合同无效是不妥当的。

（二）侵权责任路径

在“凶宅”买卖合同中，产生纠纷的原因是因为出售方没有如实告知房屋事情，损害了买方的信赖利益，买方的合同目的没有实现。“凶宅”是瑕疵之物，价格方面受到影响，但是这并没有给买方造成人身等损害，此外，也没有违反法定的义务，所以，我们不宜用侵权责任来解决“凶宅”交易问题。

（三）依合同路径解决

“凶宅”买卖合同中的焦点在于：1、出卖人故意隐瞒事实，构成欺诈；2、房屋存在瑕疵，与买方所付价款有偏差，显失公平；3、因卖方未如实告知事情，使得买方合同目的无法实现，例如用作婚房的情形。这些争议的焦点涉及到合同法中的缔约过失责任，违约责任以及瑕疵担保责任，所以通过合同途径解决“凶宅”交易纠纷更为合理。

结语

“凶宅”买卖纠纷逐渐增多，必须要加快制定对此问题的相关规定，统一处理此类案件的标准，确保司法公信力。但是也应注意到不同案件之间的细小差异，灵活的处理“凶宅”交易纠纷。

参考文献

[1]王泽鉴：《法学上之发现》，载《民法学说与判例研究》第 4 册，中国政法大学出版社 1998 年版，第 11 页。

[2]郑法：《公序良俗了断出售“凶宅”案》，载《民主与法制》，2009年第9期。

[3]何蔓达：《“凶宅”买卖合同的效力》，上海交通大学硕士毕业论文。

作者简介

张雯雯（1994-），女，硕士研究生，上海海事大学，上海201306，研究方向：民商法学。

（作者单位：上海海事大学）