财务预算在房地产企业中的作用

张娟

财务预算在企业管理中扮演着越来越重要的角色，房地产业对国民经济有着重要影响。然而，随着房地产业的发展，房地产业的经营管理逐渐暴露出一些问题。本文针对房地产企业的财务预算在企业中的作用进行分析，进而提出合理的解决对策。

财务预算管理作为现代企业重要的管理工具之一，发挥着越来越重要的作用。房地产业对国民经济有着重要影响，加强房地产企业财务预算管理，可以达到增收节支，开源节流的效果。进而提高企业资产的使用效率，提高企业的经济效益。使企业价值最大化，因此财务预算作用重大。

一、房地产企业财务预算的内容及编制

古人云：“欲工其事，先利其器”。想要做好房地产企业财务预算的编制工作，首先要了解财务预算的内容及特征，再结合企业的愿景与长远目标，内外部环境分析及企业的业务形态、经营策略等对企业的财务预算进行合理科学的预测分析。其内容涵盖资本预算、现金预算、预计利润、预计资产负债、预计现金流量等。

财务预算以现金流为主线，现金流为企业的血液，是赖以生存的根本，是可持续发展的重要条件。如房地产企业根据项目推出的形象进度来预测资金支付的时间节点及资金规模，以合理高效运作资金。同时，在编制现金预算时，不仅应考虑到外部环境变化引起的现金短缺风险（例如，收紧房地产信贷政策和政府限购令的出台、原材料及人工成本的增加等），还需要考虑资金过剩丧失的机会成本，积极采取相应措施最大限度的提高资金使用效率，强化财务预算的管理效果。

二、房地产企業财务预算的重要性

房地产企业财务预算以企业的战略方针和发展规划为核心，以业务预算为抓手，以经营利润为目标，以现金流量为核心进行编制，并主要以财务报表形式予以充分全面的反映。通常，企业按自然年度编制财务预算，而业务预算、资本预算、筹资预算则是分季度、月份落实和考核。财务预算是企业管理的重要经济指标，同时也是制定、落实内部经济责任制的依据。因此，财务预算又被认为是“企业总预算”。

企业的预算流程虽然相对独立，但必须与企业战略相一致。预算必须根据企业的战略规划和预测编制，以协调企业的长期、短期和预算目标。

同时，财务预算指标具有科学合理性，企业的预算目标是对年度经营目标的分解和细化，企业应根据业务计划和财务计划进行编制。然而预算的编制是建立在一系列的假设之上的，如财税政策、资金来源、楼盘市场接受度的假设基础上。我们要时刻关注假设的合理性，根据各种重大因素的变化如国家政策的调控，市场供需关系等及时进行修正假设，同步调整计划，并通过采用合适恰当的预测方法，结合内外部环境的变化，搞好预测和预算的编制准确性。

财务预算在企业运行过程中还具有指引作用，贯穿整个业务流程的始终。通常，房地产企业通过年初下达《经济目标责任书》来分解任务。这将使有关人员能够履行各自的职责，提高工作效率。财务预算管理明确规定了企业生产管理人员的职责和目标，并为有关人员所熟知；有效的激励机制可以调动企业生产管理人员的积极性，降低企业的成本水平，提高企业经营效率降低企业坏账发生概率。

三、房地产企业财务预算中普遍存在的问题

（一）个别预算指标不合理，缺乏科学性。一些职能部门原本费用预算有结余，支出也可以避免，他们担心来年得到的资源减小，导致在年终突击花钱；还有一些职能部门或员工基于收入预算已完成，担心来年收入指标过高或是对个人绩效的影响，一是能收回的应收账款，故意延缓收款时间；二是能销售的房产实现的收入，人为延缓签约时间。这种小我调整的状态就容易导致预算的“近视”，而使公司的长期利益受损。

（二）预算指标调整的随意性，缺乏严谨性。企业在编制预算时是不可能预测到所有可能发生的事情，当市场状况发生重大变化或其他原因使得预算不能实现时还不及时做出调整，就会使预算脱离实际，变成苍白无力的数字，丧失了预算应该发挥的作用。这时，我们应及时调整经营计划，修正财务预算指标。但是， 一些企业为了完成各项经济指标，人为的随意降低收入和利润目标，本着调低不调高的原则，假借谨慎的名义，使其数据脱离实际，期末得以超额完成预期目标。

（三）传统的考评体系过于简单，激励机制不明显。个别考核指标在标准制定的方法上都不能真实反映相关人员的努力程度，容易打消相关人员工作的积极性，产生负面情绪影响，这种指标设置过于狭隘。一方面，企业的经营业绩不能准确地评价；另一方面也容易导致执行人行为的短期化，最终影响企业的长远发展。

（四）预算的执行过程中，缺乏行之有效的监督机制。对于预算中需要处理的重大支出，应由公司管理层集体讨论决策，而不再是主要领导一人说了算。否则可能会扭曲公司内部的资源配置，使资源向预算宽余的部门流动；预算的宽余还会影响公司的业绩评价，不合理的预算指标使得考核缺乏客观性和公正性。

四、完善房地产企业财务预算管理的建议

（一）借鉴前面有效编制财务预算的经验，取长补短制定科学的财务预算方案。在编制财务预算过程中，可以查阅和参考历史财务数据，借鉴以往有效的预算编制方法，取其精化，弃其糟粕。例如我们公司的公房租金与物管费收入，这部分收入的基数变化不大，回款金额与征收率等指标可参考同行业水平，并根据企业现有的管理规模和水平、季节变化、行业发展趋势、成本可控性等因素，对责任部门进行了经济目标和多重绩效评价。评价的经济指标，如销售额、销售进度。责任指标如工程形象进度、安全是否达标等。总之，不断完善财务预算编制流程的设计缺陷，逐步提高，让财务预算指标尽善尽美，更好的服务于企业，帮助企业管理上升到新的台阶。

（二）严格遵守财务预算管理执行程序 ，认真贯彻执行“三重一大”集体决策制度，避免随意篡改。要把管理制度落实，加强预算执行的力度。这样有利于企业在运营过程中处于可控范围内；预算编制结束后，有关部门应上报预算小组进行审查。有了多次审查的过程有利于企业减少预算漏洞，并且还可以优化预算中的不足。同时，要认真贯彻执行重大决策、重大人事任免、重大项目安排和大额度资金使用（简称“三重一大”）的集体决策制度，避免权力过于集中，导致“一支笔”。正如习总书记倡导的，把权力关进制度的笼子。逐步提高领导班子科学决策、民主决策和依法决策的水平，推进集体决策的制度化、规范化和程序化，有效防范集体决策的风险，促进廉政建设。

（三）建立科学的财务预算考评体系，提高对财务预算的监督力。企业业绩评价的最终目的是提升企业的管理水平、管理质量和可持续发展能力。业绩评价的过程是寻找差距的过程，总结经验教训的过程。在财务预算期末，应对各部门预算执行情况进行考核。在确定考核奖惩时，为了避免编制先进预算的单位完不成预算受惩罚，编制保守预算单位完成预算受奖励的现象，可以在考虑实绩与预算的差异成因、差异大小的同时根据各部门预算的先进性决定奖励方案的系数。对于预算难度大，任务重的部门奖励系数大一些，对于预算难度小的部门奖励系数小一些。以此鼓励员工尽可能编制科学准确的预算方案。

（四）转变审计思路，把审计监督贯穿于预算的全过程。根据财务预算管理的要求，把审计监督贯穿于预算的全过程。既要抓好预算编制审计，又要抓好预算执行审计；从预算收入入手，着力于预算支出特别是工程款的支出审计；从预算执行结果出发，着力于预算执行全过程审计，逐步健全和完善财务预算管理。其次，要有明确的目标，促进财务预算的合理、准确，规范和有效，促进财务预算的执行和经营目标的实现。特别是加大支出结构调整的审计，增强预算的透明度和约束力；通过对前期的招投标、后期的项目结算过程的审计，有效抑制财务资金使用中的不合理不合规现象。

由此可见，房地产企业财务预算在企业中占有举足轻重的地位，同时具有深远的意义。所以，要想经营好企业，财务预算不能小觑。（作者单位为重庆房地综合开发公司）