浅析老旧小区电梯改造技术方案

胡波

摘要：本文主要分析了现阶段老旧小区电梯改造进程中存在的问题，并总结了老旧小区电梯改造的管理措施和技术措施。

关键词：老旧小区；电梯改造；技术；管理

1 老旧小区电梯改造存在的问题

1.1 房屋产权不明晰

我国老旧小区电梯改造过程中最大的阻力就是房屋产权不明晰，上个世纪建设的多层房屋产权较为混乱，不仅有单位自建房、集资房，还有直管公房、商品房等等，房屋产权不明晰造成老旧小区建筑改造的开展方式多种多样，没有明确的客户群体也就无法推动相关事宜发展。同时，大部分老旧小区的业主已经将房屋出租，居民对加装电梯的意见不统一，最终导致协调时间过长，间接提升了建设成本。房屋产权不明晰、建设机制不完善、管理机制滞后，难以保证后期建设及维护工作正常运行。

1.2 资金筹集困难

在老旧小区加装电梯虽然能够给居民提供便利，但也只是部分居民受益。老旧小区的建筑多为5、6、7层建筑，底层居民很少使用电梯，直接受益的将是高层居民。在资金筹集阶段，都是秉承“平摊”建设费用的原则，但是底层的居民使用频率较低，而后期的维护费用需要平摊，难免会造成小区居民心理失衡；同时老旧小区的居民对电梯的需求和使用频率不同，也是导致资金筹集困难的主要原因。

1.3 工程技术标准不清晰

目前，我国工程技术标准主要适用于新建住宅，针对老旧小区的工程建设标准并不清晰，这给实际建设工作带来了多重阻力。无论是审批报建环节或是工程建设环节，都要征询多个部门意见，同时该类型的改造工程在我国并没有过多实际经验，各个审批环节和工程技术标准体系并不完善，减缓了老旧小区的电梯改造进程。

2 加强老旧小区电梯改造的管理措施和技术措施

2.1 管理措施

笔者认为，在老旧小区实施电梯改造应该加强后期管理，主要从两个方面考量：一是要统一老旧小区电梯改造基本原则；二是要建立健全老旧小区电梯改造管理体系。

（1）电梯改造基本原则。在老旧小区进行电梯改造要统一两个基本原则，一是以物权法为基本原则，采用投票的方式征求居民意见，只要半数以上的居民同意改造方案即可；二是要采取平等协商原则，电梯建设方案及后期维护方案要经过小区居民同意才能实施。

（2）建立健全老旧小区电梯改造管理体系。我国的老旧小区电梯改造还处在初级发展阶段，工程技术标准、工程报建流程以及后期维护流程并没有完善的体系。筆者认为，为进一步促进老旧小区电梯改造，我国工程建设部门应该尽快制定相关标准、完善工程建设体系，让施工企业能够有法可依、有标准遵循。此外，在对老旧小区进行电梯改造时，还可全面推动小区内其他公共设施同步改造工程，收集小区内公共管网、公共建筑的相关信息，为后续改造提供完善的数据资料，以此打造老旧小区建筑管理体系。

2.2 技术措施

（1）电梯出入口的形式。因建筑物建筑形式、建筑风格、建筑年代等因素影响，电梯出入口的选择形式也略有不同，但出入口的布置应秉承不改变建筑物的结构形式，不破坏建筑物的既有形式的基本原则，并能满足现代化城市建筑的基本要求；此外，出入口形式还应该针对建筑内部结构以及建筑外环境合理布置，为小区居民最大限度地提供方便。

依据现场环境不同，还可将电梯的出入口形式细分为四种。一是：双开门、贯通式出入口；二是出入口直接与原有楼道相连；三是电梯出入口采用直角开门，可在边上乘电梯，这种布置形式能够节约空间；四是电梯和楼道之间设置过道，居民通过过道搭乘电梯。四种出入口形式示意如下图所示。值得一提的是，设置电梯出入口时应结合建筑物的内部结构，并对公共空间、建筑采光等相关因素进行考量，避免电梯出入口的布置给居民带来不便。

出入口形式示意图

（2）电梯轿箱及电梯井道。老旧小区电梯改造工程主要是为满足老年人的日常出行需求，由于很多老年人腿脚不灵活，日常出行需要乘坐轮椅，因此电梯轿厢的大小应满足轮椅的尺寸。轮椅的常规尺寸宽度约为650mm，同时还需要一定的操作空间，因此电梯出入口的宽度应该≥800mm；此外，轮椅的总长度一般不超过1100mm，电梯轿厢的深度大于1100mm即可，这样就能满足老年人的日常出行需求。

为消除电梯出入口与地面之间的高度差，最大限度地为小区老年人提供舒适、方便的环境，只要将电梯井底坑深度向下挖200300mm即可；同时为了降低电梯顶层高度，可以采用永磁同步无齿轮主机无机房形式，这可降低顶层高度约3500mm。降低电梯井的底坑深度和顶层高度能够大大降低施工难度，提升建设安全性。

（3）建筑物沉降。为解决建筑物沉降给电梯带来的不良影响，在应对建筑物沉降问题上也采用了巧妙的设计。将井道钢架和墙体之间的连接平台设置为垂直方向可相对移动，且平面位置相对固定但可旋转的结构。

为了进一步加强老旧小区的电梯管理，可将物联网技术置入其中，在电梯合理的位置设置读写器和发射器，利用RFID技术将电梯运行参数发送至后台管理中心，让小区物业能够对每台电梯实现实时监控，一旦电梯发生故障，小区物业人员会第一时间进行处理，保证小区电梯安全运行。

3 结语

总之，我国已经逐渐步入老龄化时代，且我国的大部分建筑都是以多层建筑为主，为了给老年人创造良好的生活环境，为小区居民提供便捷，在老旧小区加装电梯有着重要意义。但在实际建设过程中，施工技术存在漏洞，施工经验并不丰富是影响老旧小区加装电梯的主要因素。笔者认为，在加装电梯过程时，应先全盘考量小区环境，结合建筑实际情况做好技术方案，并制定完善的应急预案，确保老旧小区电梯改造工程能够顺利进行。

参考文献：

[1]王健.老旧小区加装电梯途径探讨[J].城乡建设，2016（7）：2021.

[2]杨勤.建议尽快解决老旧楼宇加装电梯问题[J].住宅与房地产，2016（10）：2224.