我国房产税存在的问题及对策研究

郭竞男

[摘 要]近年来，随着房地产行业的快速发展，出现了许多如房价上涨过快、房地产税收体制不健全等问题。房产税对房地产市场已经成为维持稳定的一个重要手段，因此，房产税在我国的社会经济发展过程中发挥着重要的作用。然而，目前我国现行的房产税并不完善，征税范围过窄、税收相关立法并不健全、税率设置不科学，另外，我国房产税“重流通、轻保有”问题严重。因此，从长远发展来看，制定科学合理的房产税制度，必须找出我国房产税存在的问题，具体问题具体分析，结合实际，改革房产税，真正发挥房产税在财政收入、房地产市场调控等方面的作用。

[关键词]房产税；问题；分析；对策

[中图分类号]F299.23 [文献标识码]A

1 我国房产税的现状及问题分析

1.1 房产税的概念及特点

我国现行的房产税规定以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或房产的实际使用者等征收的一种财产税。目前我国房产税的主要特点有：（1）税源稳定连续。房地产的使用周期一般较长，地方政府可以在房产使用周期内持续地征税，除非该区域发生重大变故，否则税源不会轻易流出该地区，因此房产税税收不会轻易外流。（2）课税对象明确。房地产的拥有者必须接受其房地产所在区域的监督，而地方政府只要对房地产进行有效的登记管理，就能保证有明确的课税对象。（3）税收收入归于地方政府。由于房产税的征收流程较为繁琐，不适宜再由国家统一征收监管，因此世界上许多国家把房产税交由地方政府因地制宜地征管。

1.2 我国房产税存在的问题浅析

虽然我国的房产税制度仍在不断完善，但随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税的弊端越来越明显，已经制约了我国市场经济的快速发展。综合分析，我国现行房产税制度存在几个方面的问题：

第一，征税范围过窄。我国现行的房产税征收范围规定房产税仅对城镇的经营性房产征收，并不对农村个人自有房产征税，且现行房产税的免税范围比较广泛，经过了20多年的市场改革发展，我国可将具有企业性质的事业单位所属的房产、城镇居民性用房等纳入征税范围，全面规范征税范围，提高税收的公平和效率。

第二，计税依据不科学。现行房产税计税依分别为房产折余价值和租金价格。按房产的原有价格折余反映的是房产的原值而不是现值，远不能反映房产的真实价值，对于新购的商品房也不公平，不利于有效配置整个社会的房产资源。采用租金价格作为计税依据，按房产的用途设置不同的税率，自用住房税率远远低于出租住房的税率，这样会增加租客的经济负担，不利于房屋租赁市场的稳定。

第三，税率设置不合理。我国现行的房产税实行统一的税率没有考虑各地区经济发展的差别，对经济发展不同的城市房产税有很大影响。按房产的租金收入适用的税率12%比按房产余值适用的税率1.2%要高得多，对租房者来说不公平，长期下去会遏制房产租赁业市场的发展，租客为了逃避缴税会采用非法手段，不利于社会的长期稳定，也违背了房产税的公平效率原则。

第四，轻保有环节，重流通环节。从税种数量上看，流通环节税种多，包括营业税、契税、印花税、城市建设维护税和土地增值税，而保有环节仅有房产税和城镇土地使用税两种，从税费比重上看，流通环节税费占房地产价格的30%—40%，而保有环节的税费较轻且征收范围有限。轻保有环节税收是导致房价过高的原因之一，不利于住房市场的发展，房地产保有环节税负较轻，使得对房地产的持有成本极小，从而导致投机者大量购买房产，造成大量房产的空置和积压。

第五，配套制度不完善。目前，我国不动产登记制度不完善，尚无完善的房地产登记制度，致使房产投资者暗中积压多套住房，加之我国居民个人的房产登记意识还比较薄弱，税务机关很难全面准确地掌握所有人的房产拥有情况。另外，我国房地产价值评估制度不健全、不完善，给投资者机会隐瞒房产数量和价格，影响了房地产市场制度的健康运行。

2 解决我国房产税问题的对策建议

2.1 构建科学合理的房产税税制

第一，扩大房产税的征税范围。结合我国实际情况，应将居民家庭拥有的豪宅别墅及较大户型纳入征收范围，除了居民家庭基本生活住房外，其他的住房也征收房产税。随着城乡一体化进程加快，农村房产市场也逐渐繁荣起来，将农村房产纳入房产税征税范围是与经济发展相适应的。征税初期建议根据实际情况，先对经济发达的农村试点，比如一线城市和沿海地区的农村，分别设置不同税制，对农村房产征税，应考虑到房屋产权所有人的实际收入情况，不同的家庭应区别征税等，对经营性住房和农民需求住房也要区别征收。

第二，计税依据合理化。在经济快速发展的今天，房价越来越高，房产的现值远远大于房产原值，用房产原值作为计税依据显得十分陈旧而不合理，房产的原值已经远不能反映真实的房产价值，因此采用市场价值来作为住房房产税的计税依据更加合理。

第三，税率设置灵活化。目前国际上房产稅税率的选择主要为比例税率和累进税率。例如美国、日本等采取了比例税率，印度则采取比例税率与累进税率相结合的方法。要健全我国房产税税制，应该在中央确定税率的前提下，给予地方政府一定的自主权，确定适合本地的房产税税率，更有利于使房产税的征收与各地实际情况相适应。

第四，明确房产税的税收优惠及减免政策。《房产税暂行条例》中对税收优惠政策规定较为笼统，税收优惠涉及一些特殊群体，比如老人、残疾人、烈士家属等应该制定明确的优惠策略。各地政府可根据当地居民的生活水平，用民主的方式制定相应的税收优惠政策。对于个人房产税的免税标准，要针对各地情况通过科学的调查统计来确定。完善现行税制中对个人非经营性房产的免税政策，有利于减少对房地产市场的投机，从而促进我国房地产市场健康发展。

2.2 完善房产税的相关配套制度

第一，应完善法律法规制度。房产税的征收应当建立在法制的基础上，使税收征管有法可依，有法可循。我国目前的税收立法权集中于中央，地方没有税收立法权，我国可以借鉴美国经验，赋予地方合理的立法权限，由各地方针对当地的实际情况制定相符的房产税。

第二，应完善房产登记制度。当前房产产权登记过程中存在信息分散、更新不及时以及虚假登记等情况，为了保证税收，应当对房产产权登记制度加以完善，房地产管理、税务等部门互相配合，形成统一的房产产权信息系统。建立房产评估体系。虽然我国目前采用房产交易价格来作为房产税的计税依据，但以市场价值来计征房产税是一种趋势，因此，需要专业的评估人员进行分析与统计，房产评估师队伍的建设关系到评估结果的客观性、准确性。

第三，应建立房产税监督机构。有了完善的房地产登记制度和房产评估体系就要建立与之相配套的房产监督机构，三者要相分离，保证房产税的公平客观，监督机构要严格执法，对房产税偷税漏税行为要秉公办理。

第四，建立纳税申辩制度。房产税的完善还应该听取纳税人合理诉求，应建立房产税申辩制度，如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的房产税有异议，可以向地方税务局提出申诉，税务局委托第三方进行调查核实后，再对应税房屋税额进行重新计算，以保证纳税人的合法权益。

3 结语

房产税作为一种与房地产市场关系密切的税种，开征房产税对我国的住房市场会产生一定的影响，尤其是在目前我国房价快速上涨的情况下，我国必须出台合理的房产税政策来保证住房市场的发展和经济的稳定增长。通过本文对我国房产税存在的问题和对策研究，期待政府结合我国的实际情况尽早制定出合理的房产税税制，进而促进我国住房市场的健康发展，使房地产价格能够回归到理性水平，切实满足人们对住房的基本需求。

[参考文献]

[1] 魏涛，张青.基于受益原则的房地产税改革研究[J].湖北经济学院学报.2011（5）.

[2] 黄玉林，张亮，周志波.国家治理视阈下我国房地产税制改革路径研究[J].宏观经济研究，2017（12）.

[3] 巴曙松.中國房地产市场的主要问题及解决对策[J].新金融，2017（11）.

[4] 刘开瑞，闫燕.房产税改革的影响分析及对策建议[J].消费经济， 2011（03）.

[5] 李承益.我国房产税改革研究[J].宏观经济研究，2015（01）.