去库存对厦门房地产市场影响分析

郭翔宇

提起著名旅游城市厦门，多数人都会想到碧海蓝天，椰寨海风，鼓浪听涛，琴岛雅韵。然而就是这样一座慢节奏的小资城市，在2016年成为“楼市四小龙”，房价涨幅远超广州、杭州等城市，正成为直追北京、上海、深圳三大一线城市的高价市场。本文将根据国家去库存的宏观政策以及厦门自身具体的城市情况，对“鹭岛”的楼市送行详细分析。

楼市高烧

财富吸虹 土地资源稀缺

购买需求 岛内外一体化

厦门是一个经济较发达、对外开放的海湾城市，地处福建省东南部，气候宜人，风景秀丽，2011年以优越的生态环境和城市建设品质获评中国第一宜居城市。2010年，经中央批准，将厦门经济特区由厦门岛内扩大到全市，经济建设发展出现了新局面。2015年，闽八条的限购已全面放开，厦门岛内外房子随便买，从中央到福建到厦门，一系列的利好政策让人目不暇接，从公积金存款利率上调，到调减房地产契税、营业税，到福建省去库存八项规定，厦门首套首付最低25%落地执行等，无一不指向“去库存”。

纵观2016年的厦门房地产市场，呈现了年初冷淡、年中火热，年末降温的发展态势。年初的那两个月，厦门楼市一度十分寒冷，以至于被媒体用“冰点”来形容。然而回暖的号角随后吹响后，厦门房价便表现出快速升温的趋势，并不断诞生新的记录。其中，1-10月厦门房价指数连续10个月出现环比上涨。胡润研究院数据显示，厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度，从趋势来看厦门房价从2015年3月涨幅扩大，截止至2017年第一季度均价已达4万以上，岛内均价堪比深圳。在3月份甚至出现了“月人百万经纪人”，楼市高烧现象只升不降，并且受一线城市热传导效应影响，二线城市厦门的房价犹如脱缰野马，一路猛涨，房价上涨速度更是逐渐超过一线城市。跨人下半年后，楼市政策开始收紧，限贷，限购，限贷限购升级版，以及土拍抑制地价终极版接连出炉，一盆盆“冷水”，轮番给厦门楼市降温。

国内房地产市场整体情形分析

2015年上半年，受政策调控的影响，国内房地产市场交易量出现明显下滑。当年下半年，为化解房地产库存，刺激房地产市场，国家相继出台了相关调控政策，国内房地产市场逐渐回暖。从长期看，人口总量、增速、结构及人口迁移等因素，对房地产市场现状及未来发展趋势都产生了重要影响；新型城镇化与房地产市场供需关联紧密，影响房地产市场需求结构、总体空间布局与供需平衡，房地产价格将长期处于上升区间；不动产登记制度与户籍制度改革是加快推进政府房地产调控工作长效机制建设的重点，“一带一路”战略与京津冀一体化将持续促进房地产市场的全面发展。从短期看，宏观经济运行平稳，这保证了房地产投资持续稳定增长；宽松的货币政策使房地产贷款成本降至历史新低，刺激住房消费；土地供给政策是有效的房地产市场调控工具；之前的房地产库存化水平过高，因此政府更加注重房地产在保投资方面的重要作用。高层刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，宽松的政策成为了地产业的催化剂。

厦门独有的城市特点

作为福建省内唯一名气比省会福州还要大的花同城市，厦门一直是幸福指数极高的城市，它与东南亚有天然的亲缘关系。不同于闽北的山乡文化，厦门是一直开放的海洋文化，深厚历史底蕴的鼓浪屿、厦门马拉松、参观欧陆建筑群、美丽的厦门大学吸引着一批批游客。可以想象厦门因此成了美好旖旎的代表，面对福建省内其它城市居高临下的自豪感，是省内大多数人神往的圣地。其中泉州、漳州、龙岩、莆田等周边县市就是购房主力，这些县市民营经济发达，善于经商，拥有强大的购买力，这也让厦门有了强大的财富吸虹能力。岛外要按照高起点、高标准、高层次、高水平的原则，加快新城区规划建设，沿海湾组团式推进火车新站、杏林湾、环东海域、翔安南部、海沧等新城区的规划建设，形成一流的岛外新城区，承接岛内城市功能的分流和人口分流，形成岛内外一体化、岛外各组团各具特色又相互协调的城市新格局。

厦门房地产市场特点分析

（1）房地产市场环境

厦门地理位置独特，多次被评为宜居城市。经过多年的建设和发展，厦门市已发展成为一个基础设施比较齐全、经济实力较强的现代化国际性港口风景城市，能在厦门拥有一套房子似乎是福建人工作事业成功的象征。近年来，随着国家海西战略的进一步深化、自贸试验区政策落地及全面启动实施《厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案》，厦门与周边及台湾地区的经贸往来日益扩大，地方经济快速发展，带动了置业需求。厦门市积极承接台湾产业转移，加速相关产业发展，带动工业厂房、物流同区及办公物业的需求，从而带动住房的建设。

（2）岛内外进一步的融合提高了购房需求

在早年由于厦门特殊的岛屿地形，整个城市并不能全面摊开，很容易造成土地稀缺的感觉，再加上进出岛内外的交通并不是十分便捷，进而产生“宁要岛内一张床，不要岛外一幢房”的岛内情结，这让人不禁想起当年上海浦东的发展初期。“跳出厦门岛，建设大厦门”，这句话已经提了许多年，是几代厦门人的梦想。目前厦门正在如火如荼地进行着岛内外一体化建设，正是对这一梦想的实践。

近些年，岛外按照高起点、高标准、高层次、高水平的原则，加快了新城区的规划建设，在沿海湾组团式地推进了火车新站、杏林湾、环东海域、翔安南部、海沧等新城区的规划建设，形成了一流的岛外新城区，承接岛内城市功能的分流和人口分流，形成了岛内外一体化、岛外各组团各具特色又相互协调的城市新格局。这主要包括三方面：一是岛内忙提升，即优化岛内各功能，如旧城区改造、大型商务區建设、城市主干道的景观整治和绿化美化等；二是岛外建新城，即经过岛外新城的建设，将由不足100平方公里的厦门城区，拓展为330平方公里的新城区；由一个海岛型城市，跨越出来形成一个海湾型城市；三是提高软实力，即通过制定一些诸如城市发展定位规划、户籍制度等方面的政策措施，加快了岛内外一体化进程。岛内外一体化的“大厦门”已具规模，大幅度地拉动了厦门的购房消费需求，特别是《厦门市城市轨道交通近期建设规划（2011-2020）年》获得了国务院的批准后，随着轨道交通的建设及“章、厦、泉”同城化的到来，购房者有了更大的选择空间，昔日不被看好的岛外楼盘反而成为最大热点，为厦门房地产的发展扩展了广阔的空间。

（3）土地资源稀缺，成本增加等因素推动了房价

从近年厦门市房地产住宅土地的供应情况看，除2010年外，基本都处于供给紧张的局面，住宅土地出让市场出现“一地难求”的状况。厦门市国土房产局数据显示，2015年厦门市出让经营性用地47宗，成交41宗，土地面积184.6万平方米，出让总金额为300.6亿元。与2014年相比，厦门市经营性用地出让面积增长75%，出让金额比2014年增长73.9%。相比之下，商住用地占比仍然不多。

统计数据显示，2015年厦门市出让商住用地11幅，面积176万平方米，出让总金额277亿元，占当年住宅成交面积的49.86%。2016年厦门共成交16幅商住用地，土地面积80.7万m2，占全年经营性用地出让总额的60%，总建筑面积165.5万㎡。商住用地成交楼面均价28769元/㎡，环比上涨达179%。地价向来是业内和购房者预判楼市走向和房价变化的重要标准，而2016年的厦门土地市场更是获得了超高的关注度，手中“余粮不足”的开发商们集体抢地，直接推涨了地价，各区域楼面地价全线破3万/㎡，“逢拍必破”已成市场共识。在2016年上半年，国内政策宽松趋稳，量价高位推动下，品牌房企对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升。受国内经济大环境影响，商住用地成交楼面均价28769元/㎡，同比上涨179%，平均溢价率93.8%，土地市场的热度可见一斑。同年8月26日进行的土地拍卖会上，融侨集团更以3.83万/㎡的超高价竞得翔安地块，创下厦门楼面单价新纪录。2016年12月，厦门连续举行两场土拍出让7幅商住地，顶着“限地价、竞配建”的巨大压力，开发商依旧迎难而上，地价依旧坚挺。

总之，土地的稀缺与厦门市场供求矛盾共同导致了“面粉”的价格飞涨，甚至贵过“面包”，随着厦门岛内外优质地块的日益减少，抢地大战轮番爆发，为在厦门立足，外来大鳄不惜一切代价拿地，在雄厚财力支撑下，推高了土地竞拍价格，导致土地成本不断提高，直接推动了房价的上升。

（4）投资和投机造成的房价上升

近年来，厦门市房地产业受国家宏观调控影响相对较小，房地产市场总体向好。2009～2014年厦门房地产投资持续强劲增长，5年来房地产投资占固定资产投资的比重都在30%以上，年均增速较快。在2015年6月股灾发生以后，股票市场的不景气让赚钱效应大大减弱。通货膨胀的出现、金融市场上投资渠道又有限，再加上中国人固有的土地情节，促使大量资金流人房地产市场，投资者都希望通过投资房地产分得资本市场的一杯羹。人民币升值的预期，也使海外的投机资本大量涌人。在厦门版“国八条”出台之前的两年，厦门房地产交易中外地人购房比重超过50%，投资投机性购房约占25%。资本的逐利性决定了厦门的房价在一定程度上是被投机资本炒高的。

（5）当地政府实施的土地财政在一定程度上刺激了厦门房地产业

随着厦漳泉一体化建设、厦门城市轨道交通网建设，厦门市凭借独特宜居城市地位越来越吸引周边地区、全国各地及海外投资者的关注和青睐，周边地区及外地购房需求也将有所扩大，厦门市城市投资环境位居全国前列，城市吸引力将延展至全国。同时受惠于自贸区政策及两岸关系改善对整个海西经济区发展的促进，厦门的城市知名度大大提升。作为全国著名旅游城市，房地产业是厦门的支柱产业。高地价推升了高房价，高房价带来更多的房地产税费，地方财政增收在很大程度上要依赖房地产业，房地产业的发展可带动地方经济的发展，也带动了当地其他各种相关联产业的发展，这在全国各地都已经成为了“常识”。

（6）购买需求增加

供给和需求的变化是影响价格和成交量的根本原因。随着厦门经济的发展、城市化进程的加快，居民生活水平进一步提高，改善型住房需求也增加。房地产市场竞争加剧，越来越多环境优美、高端精致的楼盘纷纷亮相，刚性消费需求有所释放。厦门市人口增速较快，岛内人口密度大，分流压力大。在2012年9月份，国家发改委批准《厦门市城市轨道交通近期建设规划（2011年一2020年）。规划要求，厦门交通以城市轨道交通线网规划为依据，综合考虑交通需求、经济承受能力和建设强度，初步形成轨道交通网络的主骨架，提升本岛公共交通能力，强化本岛与岛外联系。地铁的开通对岛外房地产市场的影响尤为显著，其增加了刚需一族上下班进出岛内外的便捷性，交通因素促使岛外住宅价格显著增值，住宅位置离地铁站越近，房价涨幅就越大。而厦门市原本库存压力并不大，供应量也不大，需求相比较为旺盛，房价大涨也在情理之中。

对厦门房地产市场的建议

针对厦门房地产市场的现状，为了日后房地产市场能够健康稳定发展，提出如下建议：

（1）从根本上调整房屋供应结构

厦门市可供房地产开发的土地非常有限，应优先保证社会保障房开发的需要，在挂牌出让商品房开发用地时，要与承担社会保障建设任务挂钩，与商品房开发项目中普通住房所占比例挂钩；严厉打击土地炒作行为，严肃查处房地产开发企业不依合同约定开竣工、捂盘惜售、捆绑销售、变相加价等违法违规行为；合理安排社会保障房的户型结构，并进一步加快其建设和投放进度，既可在短期内增加供应量，又能缓解市场供需结构上的矛盾，促进市场供需平衡；尽可能地提高人住率，从而提升整个区域的环境和人文氛围。

（2）认真落实房地产调控政策

投机、投资性购房需求稳定性较差，迅速地推高或降低房价会严重扰乱市场环境，不利于房地产业的健康发展。2016年9月5日，厦门市重启住房限购政策，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，对拥有1套及以上住房或未能提供购房之日前2年内在本市连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售144平方米及以下的普通商品住房。对于首次申请贷款购买普通商品住房的，首付款比例由不低于25%上调为不低于30%。对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品住房或非普通商品住房的，分别执行首付款比例不低于60%和70%，且利率不低于基准利率的1.1倍。工商、房地产管理等部门应该严格执行房地产市场准人制度，提高房地产企业人市门槛，积极引导房地产市场健康发展

（3）加快岛内外一体化进程，积极实施风险控制

結合集约化利用土地，整治改善生态环境，充分利用岛外地区资源等因素，制定和完善建设规划，在岛外再新建一批居住品质较高、配套较好的限价房。将厦门打造成规模更大，环境更美，交通更方便，经济更发达的绿色生态城市。

[1]黄向阳.厦门岛内外一体化存在的问题与对策建议[J].厦门特区党校学报，2010，（3）：32-36.

[2]《2012楼市门皮书（土地篇：厦门土拍盛宴）》.搜房网.

[3]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006：231-232.

[4]《2016房地产市场年报》，百度文库.

[5]《2016年厦门楼市跌宕起伏纠结与观望之下2017年要熬》.装一网.