珠三角城市群背景分析及房价的历史考察

刘姣

本文先从城市群的视角提出珠三角住宅价格也出现不同程度的上涨，然后从地区经济、政策制度环境、地理关系、交通设施及消费者的预期等方面对珠三角各城市间的房价背景进行分析，最后从房价水平和增长率的数据进行统计分析，揭示了2000年至2016年珠三角各个城市房价水平的历史变化及各城市间房价差距的变化。

珠三角 城市群

房价 背景分析 历史考察

珠三角城市群房价概况

英国地理学者戈德指出，城市发展到一定的成熟阶段，就会形成最高的空间组织形态，这种最高的空间组织形式就被称作为城市群。

珠三角是中国最发达的经济区域之一，是我国改革开放的先行地区，在全国改革开放和社会发展的大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。珠三角地区包括广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州、江门、肇庆，共9个城市。珠三角经济腾飞带来的直接后果就是土地价格较快上涨，加上城市发展导致的住房需求增加，推动了珠三角区域住宅价格的不断走高。尤其以广州为中心，深圳、珠海为副中心为代表的区域核心城市，近年来其住宅价格出现持续性显著波动，同时区域内其他城市住宅价格也出现不同程度的上涨现象。但由于各城市经济发展水平不一，各城市层级不一，导致商品住宅价格也呈现出层级发展水平。

珠三角城市群商品住宅价格关系背景分析

（1）珠三角地区经济一体化。

国务院于2008年底下发了有关围绕珠三角基础设施、产业、环境等一体化建设的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，促使珠三角一体化建设成为国家层面的战略目标。随着CEPA的签订以及粵港澳合作的进一步加深，以“珠海+深圳+广州”为区域中心城市组成的城市带在不久的将来将成为珠三角新的经济核心区，极大地促进了广州、东莞、深圳和珠海之间的人力资源、物资、资金和信息等要素的流动。这在很大程度上推动了珠三角地区房地产市场的融合，加强了各个城市之间的房地产市场的联系，为这些城市的房价联动奠定了基础。

（2）制度、政策环境的一体化

珠三角经济一体化的不断深入的同时，各个城市在制度和政策上也在逐步对接，包括在房地产市场的政策调控上也尽可能保持一致，如深圳发现房价暴涨的主要原因在于土地和住房的供应不足，曾经针对性地提出了旨在增加土地供给的《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，而广州也曾在2007年推出了《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》（简称“穗七条”），颇具效仿之意；此外，珠三角的各个城市还着力消除在户籍、就业、医疗保险以及社保等制度层面的障碍，如公积金、医疗保险可以伴随就业城市的变动而变动，极大地促进了珠三角不同城市间的人口流动，也在一定程度上促进了外来人口比重较大的广州、深圳和东莞等城市人群的购房行为，这些政策的推行为珠三角不同城市房地產价格的同向性变动奠定了制度基础。

（3）地缘关系

从地缘关系上来说，珠三角城市群空间聚集程度高，在地理位置上相互接壤，有较高的经济联系程度，如广州和东莞、东莞和深圳都接壤，根据距离衰减定理，广州与东莞、东莞与深圳都具有较强的空间相关性，其经济联系程度也较高。再者，珠三角城市群，具有比较相近的文化背景以及生活习惯，有利于进一步密切这些城市之间的经济联系，尤其是对于房地产业这种地域性特征比较强的行业来说，有利于推动不同城市之间的房地产市场的融合，促进不同城市之间的房地产价格的协调、互动。

（4）交通设施的一体化

珠江三角洲的海、陆、空交通体系都十分健全，海运方面拥有深圳的盐田港等，内陆水运方面十分发达；空运方面拥有广州新白云机场和深圳宝安国际机场；最重要的是，珠三角地区拥有十分便捷的陆路交通，尤其是其四通八达的高速公路网。以广州为轴点，包括了广深、广惠、广佛、广珠（京珠）高速公路系统。有目前在建的珠三角轻轨系统，建成后将与高速公路系统和跨伶仃洋桥梁系统（如广州南沙地区和东莞连接起来的虎门大桥）共同构筑成最发达的地区陆路交通网络。依托这样一个快速便捷的蛛网型交通网络，可以促进珠三角地区的人力、资源、资金的有序流动，方便人们将生活与工作的地点分开，从而促使不同城市房价的同步变动。

（5）消费者的理性预期

房地产作为兼有实体经济性与虚拟性双重特性的特殊产业，其虚拟性使得消费者将其作为一种投资品成为可能。在满足经济一体化程度不断加深、政策环境大致相同、交通便利等条件的前提下，珠三角不相邻的城市购房者的投机性需求不断增加，消费者容易受房价较高或房地产市场较为发达城市房价变动的影响，对本地区的房价进行预期。像广州和深圳之间的房价关系，广州房价变动在很多时候都会受到购房者这种适应性预期的影响。

珠三角九市商品房住宅销售价格历史考察

（1）数据来源

本文所需要的基础数据主要从2001-2017年《广东统计年鉴》中《各市商品房屋销售情况》中摘取，本文所用到珠三角九市各市商品住宅销售均价和环比增长率由各市商品房屋（住宅）销售面积和销售额计算得到，珠三角九市商品住宅整体销售均价也用此方法计算得来。

选择2000-2016年作为研究时段主要是因为：（1）1998年是中国住房制度改革的初始年份，选择改革两年后的数据更具有市场化性质；（2）2016年数据为目前公开的最近期数据，在一段较长的样本时期内更有效。

（2）珠三角九市商品房住宅销售均价历史变化

从珠三角九市商品住宅销售均价的最高价和最低价来看：深圳一直是珠三角九市中商品住宅销售均价最高的城市，销售均价从2000年5275.25元/平方米，到2016年45497.82元/平方米，涨了近8倍；而珠三角九市中商品住宅销售均价最低的城市主要分布在江门和肇庆，其中2000年至2006年江门商品住宅销售均价最低，2000年江门商品住宅销售均价1253.82元/平方米，2007年至2016年肇庆商品住宅销售均价最低，2016年肇庆商品住宅销售均价4621.14元/平方米，尽管珠三角九市中商品住宅最低销售均价较2000年也增长近3倍，但珠三角九市商品住宅销售均价的最高价和最低价之间的绝对差距却在逐年扩大，单位平3·米的销售价格差距从2000年4021.43元扩大到2016年的40876.68元，差距扩大近9倍。

从珠三角九市商品住宅销售价格关键节点来看：2007年，深圳商品住宅销售均价以13369.59元/平方米的价格首次破万；2010年，珠三角九市中商品住宅销售均价破万的城市达到三个，分别是深圳、广州和珠海；2011年，深圳商品住宅销售均价再次上涨，以21037.12元/平方米的价格首次突破两万，与此同时，广州和珠海虽然保持在房价前三位的城市之列，但销售均价并未紧随深圳上涨；2015年和2016年，深圳分别以33661.39元/平方米和45497.82元/平方米的价格再次突破三万和四万大关，成为珠三角九市中房价遥遥领先的城市。

（3）珠三角九市各市商品房住宅销售均价增长率历史变化

从珠三角九市各市商品住宅销售均价增长率最高和最低来看，2001年，广州以17.88%的增长率成为珠三角九市商品住宅销售均价增长最快的城市，中山以-3.63%的增长率成为珠三角九市中商品住宅销售均价唯一下滑的城市，最高和最低增长率之间的差距为21.51%；2016年，珠三角九市商品住宅销售均价增长率最高的是东莞42.92%，最低的是肇庆，商品住宅销售均价增长率仅为1.58%，增长率差距扩大到41.43%。各年份房价最高增长率和最低增长率之间的绝对差距变化规律不明显，绝对差距较大的三年是2002年、2015年和2016年，其中2015年绝对差距最大，达到48.45%；绝对差距较小的三年是2008年、2009年和2014年，其中2014年绝对差距最小，与2000年相比缩小到7.4%。

从珠三角九市各市商品住宅销售均价波动上看，广州商品住宅銷售均价波动较为平缓，但存在一定的周期性；珠海房价波动幅度较大，但周期性不太明显，说明房价处于调整阶段。东莞、惠州、广州、珠海、深圳和肇庆六个城市商品住宅销售均价正增长的年份较多，均未出现高三个年次的负增长，以东莞最为稳定，只在2002年出现一次负增长，其余年份均为正增长；同时中山、佛山和江门三个城市房价波动较为明显，均出现三个年份以上的负增长，其中中山和佛山分别在六个年份和五个年份出现负增长，但负增长均未超过10%。

结论

2000年至2016年，珠三角城市群九市商品住宅销售均价水平不一，深圳一直是珠三角城市中房价最高的城市，珠三角九市商品住宅销售均价的最高价和最低价之间的绝对差距却在逐年扩大，单位平方米的销售价格差距从2000年4021.43元扩大到2016年的40876.68元，差距扩大近9倍；珠三角九市商品住宅销售均价增长率在整体走势上趋于一致，在平缓起伏上稍有不同，最高增长率和最低增长率之间的绝对差距变化规律不明显，有待进一步研究论证。

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