银行房地产开发项目贷款评估的区位相关因素分析

聂暖

本文是银行异地授信房地产开发项目。从项目所在区域的行业从地区概况，人口因素、房地产政策、市场供求状况、周边竞品等维度进行了全面分析，可为银行房地产开发项目贷款评估提供较为充足的决策依据。

项目贷款评估

房地产政策 市场供求

项目贷款评估既是贷前调查的重要环节，也是贷款的决策过程。本文是银行异地授信房地产开发项目，因此，主要对项目的市场环境以及各种不确定因素进行评估分析。湖南XY银行资金通过信托计划向融资人重庆GZBRC金裕置业有限公司（以下简称“融资人”或者“RC金裕”）发放信托贷款，用于旗下欧麓花园城二期项目的开发建设。融资人提供整体项目土地进行抵押担保。重庆GZBRC金裕置业有限公司成立时间2014-03-14，注册资本为180000.00万元，实际控制人，由GZB集团置业有限公司和外资企业XXP共同出资成立，其中GZB置业持股49%，外资公司持股51%。项目地块位于巴南区江南新城鹿角组团，与南岸区茶园新区接壤，是鹿角组团的生态宜居居住区。

项目地区概况

重庆的经济增长速度位居全国首位，同时是西部仅有的直辖市和经济中心，一直以来房价保持稳定增长模式。2016年10月开始，在外商投资的影响下，重庆房价进入上涨状态。渝中区、江北区相当部分楼盘价格上涨高达20%。为控制房价超快上涨的局面，2017年1月重庆政府紧急出台限制“三无”人员在重庆购房的房产税。由于政策的控制力度不够，同时土地市场持续高涨，楼市上涨预期强烈，市场交易异常活跃，价格也不断攀升。

《2017年重庆市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年全市常住人口3048.43万人，比上年增加31.88万人，其中城镇人口1908.45万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）为62.60%，比上年提高1.66个百分点。全年人口出生率为11.77%?死亡率为7.24‰，人口自然增长率为4.53‰。重庆市巴南区总人口100.58万人，在九大主城区中排名第4，净流入人口不断增加，处于人口流入的状态。随着重庆经济不断发展，总人口持续增加，以及区县人口不断进入主城区、农村人口不断进入城市，同时在房地产政策收紧、重庆购房门植较低情况下，新增人口对住房具有刚性需求不断增加，从而导致该区房价出现上涨。

重庆房地产购房政策

全国各主要一二线城市纷纷重启限购限贷政策，而重庆不仅房价相对较低，限购政策门槛较低。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；个人将购买2年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。首套房贷利率仍根据贷款者的个人信用状况综合确定，最多可以享受基准利率9折优惠；第二套房贷利率仍执行基准利率4.9%或基准利率适当上浮。

重庆房地产市场情况

（1）一手房市场表现。2015年以前，重庆商品房市场供大于求，市场主基调为去库存。随着2016年市场持续热销，供求关系开始出现逆转，供需比大幅下降。2017年开始，政府对加强对新房预售管控，1-3月商品房供应仅327万rtf，成交1，016万m2，供需比进一步下降到0.32。市场可售房源持续减少，去化周期不足6个月，库存告急成为房价上涨的重要推手。

（2）二手房市场表现。重庆房地产市场仍处于快速发展中，市场销售仍以新房为主，—手房成父占比约二分之一；2017年1-3月，二手房成交套数4.76万套，同比上涨226.3%，成交量同比达到历史最高水平。值得注意是，3月成交套数突破2万套，达到历史峰值水平，二手市场异常火爆。

建设项目周边环境分析

项目地块位于巴南区江南新城鹿角组团，与茶园新区接壤，是鹿角组团的生态宜居居住区。GZBRC项目以得天独厚的自然资源与人文资源，以鹿角组团平均不到2.0的容积率，以RC的高端经验与影响，打造重庆主城最大、最独特、也是最后的富人区，提供重庆前所未享的欧洲花园城市生活。

GZBRC项目以千亩大盘，重点发展高端居住和大型商务，产品组合有联排、90墅、洋房、高层、中心商业商务、街区商业等，兼以中小学、幼儿园、艺术文化中心、市政厅、SR务中心、主题公园、轨道交通等配套设施，将形成功能齐全的大型人口聚居区和大型商务聚集区。

周边楼盘情况分析：RC金裕项目的2公里内楼盘中有9个住宅、1个商铺楼盘、2个写字楼、1个别墅0RC金裕一期项目高层洋房、别墅的建面单价分别为6000元、8000元、9000元，换算成套内单价为7776元、9926元、9278元；二期项目高层、别墅建面单价分别为6500元、9500元，换算成套内单价为8100元、9980元。总体看RC金裕单价低于或者持平周围同等楼盘，具有较高竞争力，未来升值空间较大。

项目市場定位分析

根据当前重庆房地产市场条件和本地块限制性条件，本地块结合公司自身情况选择了“商业+高层+洋房+别墅”的方案，在南岸区和巴南区将建成中高端的区域中心级别的商业住宅结合体项目。其面向的消费者群体主要是有以下几种：①改善型居住，②市内刚需客户，③巴南区和南岸区政府工作人员及其家属，⑤区县进入城区人口，⑥投资型买家。

结论

在2017年重庆市房价持续上升的情况下，在市场自身调控以及政府政策干预的影响下，房地产热度下降，存在由政策调控引发的政策风险。GZBRC项目项目区位较好，交通便利，配套完善，定位精准，价格合理，具有良好的销售前景，第一还款来源充足。从项目的市场环境以及各种不确定因素项目评估分析，总体风险可控，建议批准该项目。

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