房地产企业资金管理

李孟杰

房地产企业 资金管理 问题 优化路径

房地产行业是—个高收益但同时也伴有高风险的行业，是我国重要产业，能够在很大程度上拉动我国社会经济的发展。随着房地产行业的不断腾飞，国家也出台了一系列相关政策进行宏观调控，且加之企业间的竞争格局加剧，致使我国房地产行业面临严峻形势。在此情况下，资金作为房地产企业发展最重要的保障力量，对其进行管理显得尤为重要。

房地产企业资金管理概述

（1）房地产企业资金管理的特征

房地产企业是资金密集型行业最为典型的代表，其主要特征有以下几点：一是，流动性。主要是指由于房地产资金投资周期长的原因，致使对项目各个环节投入的资金需要在接下来的销售阶段及时回收，造成了房地产资金的流动性特点。二是，增值性。增值性需要通过对资金进行科学有效的管理，从而达到房地产企业资本价值最大程度增长的目的。三是，扩张性。由于在对房地产企业资金进行管理的过程中主要以控制及使用外部资源为依托，呈现出明显的资金外扩的趋势。

（2）房地产企业资金管理的重要作用

由于房地产行业自身的特点，其资金管理涉及到房地产产业链的各个环节，其重要作用主要体现在以下两个方面：

促进房地产企业管理水平上升

资金是房地产企业得以正常运行的物质前提，对其进行管理是房地产企业一项十分重要的工作。因为房地产企业在整个产业链经营的各个环节都不能离开资金的支持，更不能离开对资金的合理有效管理。因此，在一定程度上，若实现了房地产企业的资金管理水平的增强，则可以带动企业的整体管理水平的有效提高。

有助于企业规避资金风险

由于房地产企业是最为典型的资金密集型产业，在各个阶段都要投入大量的资金来保障整个产业链条的有效运行，但也带来一定资金安全的隐患。因此，房地产企业越来越将关注目光聚焦到资金的有效管理，以期可以在一定程度上规避资金风险。通过对资金的控制与管理，可以使企业内部的资金结构得以改善和优化，从而保障其合理性和有效性，进一步规避由于占用大量资金带来的各种风险，推动企业的可持续发展。我国房地产企业资金管理的现状

随着房地产企业不断快速发展也使得其资金管理方面出现了一系列问题，本研究以筹资、投资及营运资金管理等当个部分作为突破口对我国现阶段房地产企业存在的不足进行分析：

（1）筹资管理存在的问题

融资渠道狭窄，方式单一

现阶段，我国房地产企业的融资渠道在表面上主要集中在企业资本金、银行贷款及股权融资三个方面。而在本质上由于企业资本金数额相对有限、股权融资的门槛标准又较高的特点，限制了规模不大的中小型房地产企业在实际融资过程中更多的是依靠银行贷款这一方式，融资渠道过于狭窄。

负债经营，缺乏风险管理意识

由于房地产企业投资周期长且所需资金庞大，企业自身固有资金难以维持项目的有序开展，借贷成为其筹资的主要方式，企业长期借贷导致负债率过高，容易引发财务危机，给企业稳定性发展带来了一定压力。

（2）投资管理方面存在的问题

1.缺乏合理性的投资决策

2009年以来，我国房地产行业持续呈现井喷式发展现象，由于其高利润投资回报率，许多企业盲目开发项目试图抢占市场份额，没有实地性调查，缺乏科学性与客观性，市场定位出现偏差，致使投资效率低下的情况出现。

2.大量囤地占领市场制高点

大量囤地是企业盲目投资的另一个表现，即盲目拿地。房地产企业大量购买地皮，作为企业抢占市场的决胜武器，然而后续项目开发的速度远远落后于购地速递，出现大量土地闲置的情况出现，若再加之对土地政策忽视，易导致土地被国家无偿回收，引发直接经济损失。

（3）营运资金管理存在的问题

房地产企业在营运资金管理方面的问题集中体现在营运资金周转情况较差，资金沉淀较多。良好的资金周转可以减低项目开发成本、创造更好的平均利润，提高企业营运资金管理效率。然而房地产企业由于市场前景的不确定性，企业大量购买地皮而出现闲置情况，或开发市场前景堪忧的项目造成高库存的现象，都会无法回收投入资金，致使资金周转不灵，加重资金沉淀的情况。我国房地产企业资金管理改善建议

及优化路径

前一个部分主要从房地产企业资金筹资、投资及营运三个方面指出了我国房地产企业资金管理存在的问题，本部分也将从此三方面切入提出相应的优化路径，以期规范我国房地产企业资金管理：

（1）筹资管理方面的优化路径

1.拓宽融资渠道

融资渠道过于狭窄桎梏了房地产企业资金管理水平的提高，笔者认为可通过以下几种方式丰富融资渠道：

合作开发融资。我国许多中小型房地产企业的资金捉襟见肘，无法维持项目开发的持续进行，在此情况下可寻求合作，通过选择与其他企业联合开发的形式，整合合作资金，填补资金缺口，共同承担风险，最终实现共赢。

融资性售后回租。房地产企业通过委托专业的金融租赁公司进行售后回租获得资金，既能够选择进一步经营该项目，还可以投入到另外的开发项目中。

“众筹”融资。“众筹”融资是以大众群体性的合作作为依托使企业迅速获得资金，同时也使得普通投资散户在不太有机会参与的投资市场分的一杯羹，扩大了融资来源。目前在国内碧桂园、万科等房地产巨头企业已纷纷开展“众筹”融资。但值得引起注意的是“眾筹”融资由于仍处于试验阶段，各企业应该根据自身实际进行。

2.加强风险管理意识

笔者认为房地产企业可以通过以下几种方式加强筹资风险管理，对筹资管理保持清醒认识：一是，建立健全筹资风险预警系统；二是，增强对现金流的监控与控制；三是，优化资本构成，防治比例失衡。

（2）投资管理方面的优化路径

对投资计划进行深入研究，确认其可行程度能够有效避免盲目投资带来的损失，在进行可行性分析的时候可从以下几点作为切入点：

1.对项目背景的调查。主要包括国家出台的相关政策、宏观经济氛围及当地的投资环境等。

2.实地市场调查。主要包括对当地人口结构、地区文化、社会经济、市场购买力等。

3.项目规划，成本预算。做好项目规划及成本预算工作，为后续工作奠定良好的基础，实现事前控制。

4.开发项目的选址。以满足城市规划要求为前提，综合分析交通、教育、医疗等因素。

5.项目风险研究。对项目可能存在的风险进行预测，从根源上把控风险。

（3）营运资金管理环节的改善建议

房地产企业运行的上中下产业链都需要大量资金的注入才能得以维持，资金覆盖房地产企业经营的各个方面。因此，笔者认为要使得房地产企业的资金实现有序循环就必须要对项目营运资金运算管理予以高度重视，要构建项目资金预算管理体系。这其中需以现金流作为中心，将预算编制、执行、监控及后期考核等流程全都囊括在预算管理体系之中，确保系统的高效运转。

房地产行业作为一项高收益高风险的投资行业，资金管理工作显得尤为重要。随着不断有投资涌入房地产市场，房地产企业得到快速发展，其资金管理问题也日渐凸显，逐渐束缚房地产企业的进一步腾飞。资金管理是对房地产企业提出的一项重点课题，只要从筹资、投资到营运资金都做到良好的管理，才能使得房地产企业持续发展。