我国房地产企业销售收入确认方法的研究

周芳芳

引言

在市场经济条件下，收入作为影响企业利润的关键因素，越来越受到投资者、债权人、企业管理层及政府经济管理机构等众多信息使用者的关注。房地产行业不同于一般的生产企业，它具有建设周期长、销售程序繁杂等特点，这给房地产企业的财务人员带来了销售收入确认计量、信息披露是否真实可靠的风险。合理确认房地产的销售收入及成本，有利于投资者获取真实可靠的财务信息，并对企业内部控制的完善具有现实意义。一般情况下，房地产的销售收入应当依照销售商品的收入确认条件来确认收入，会计理论界一致认同的房地产销售收入确认方法是一一完工确认法，完工确认法是指在房地产开发竣工交付购房者使用时确认收入，即在交付阶段确认。以下就房地产开发企业在房地产交付阶段确认收入是否合理进行探论。

完工确认法的合理性

在房地产的销售过程中与会计收入确认相关的环节有：签订（预售）销售合同——付款或办理按揭手续——房产竣工验收——交付房产一一办理产权登记。以下根据房地产的销售实现过程分析销售收入确认的时点。

（1）签订预售合同环节

房地产生产商与购买者之间签订的预售合同，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意愿决定，根据2001年原建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定，如果房屋在交付前出现质量问题，不符合国家规定交房条件、套型与设计图纸不一致或面积误差比合同面积超出3%等特定情况，购房者有权选择退房，房地产企业承担违约责任；所以签订预售合同之后，销售是否能够实现还是未定事项。在签订预售合同时收取的价款，应计为企业的预售账款，确认为企业的负债；在销售实际实现时，再转为企业的销售收入。由此可见，在签订预售合同时确定销售收入，有可能高估资产和收益，是不合理的。

（2）房产竣工验收且付款或办理按揭手续环节

房屋竣工之后，销售的实现取决于竣工验收是否符合合同规定的条件。房屋竣工验收完成之后，房屋的实际面积已可靠测量，由此计算的房屋售价与房屋单位成本也能可靠的计量。经购买者验收合格之后，一次性交付房价款，或者交付房价首付款其余用银行贷款按期交付，并已经办妥按揭手续，可认定为未来经济利益很可能流入企业且能够可靠地计量。但是，此时商品房的所有权并没有转移，与商品房所有权相关的风险与报酬并没有转移给购货方，不完全满足商品销售收入的确认条件，此时确认销售收入过早。

（3）房屋交付与办理产权登记环节

购买者付款或办理按揭手续之后，且房产已经竣工验收，开发商应按照买卖合同约定的条款，利用信函、电话、媒介等相关方式，通知购买方接收其所购买的房屋，并办理交接手续。从会计角度考虑，应用实质重于形式的原则，可知在办理产权登记之后再确认收入是不合理的。2003年4月28日，最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十一条规定“对房屋的占有转移，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”所以房地产在完成交付之后，商品所有权上的主要风险和报酬已经转移给购买方。在办理产权登记之后再确认销售收入不符合实质重于形式的原则，会低估资产与收益。

在房屋交付之前确认销售收入，有可能高估资产与收益；而在产权登记之后再确认销售收入，会低估资产与收益；使得当期报表反应的财务信息失真。在房屋交付之后确认收入，而有效的防止过早或者滞后确认销售收入，使财务信息更加真实可靠。所以，使用完工确认法计量房地产销售收入是合理的。

完工确认法的缺陷

完工确认法有他的可行之处，但并非是十全十美，在房地产行业收入计量中也存在着一定缺陷，用完工确认法核算企业的销售收入会导致企业资产负债率颇高，业绩波动大，在一定程度上歪曲了企业的真实财务状况。

（1）不符合配比原则

收入与费用不配比，业绩波动大：根据配比原则，企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当在会计期间内确认。而完工确认法要求房地产企业在项目交付之前都不得确认收入，成本通过存货核算，但此时相关期间费用已经发生并且确认，所以房地产项目在交付使用之前都体现为亏损。当交付之后，所有项目都确认收入，企业瞬间盈利。这显然不符合收入与费用成本相匹配的原则，致使企业利润暴涨暴跌，利润率波动大。

收入与现金流不配比，会计信息滞后：在上平房的预售阶段，现金已经流人企业。而在完全确认法下的已收房款确认为企业负债，直到商品房交付使用时才能确认为收入。这可能使得企业在当期的财务报告中，难以及时反映企业的营业收入，造成会计信息滞后。

（2）资产负债率高，财务指标失真

资产负债率体现了企业的偿债能力。资产负债率越高，财务风险也就越高。在完工确认发下，预售款作为预收账款计量，而巨额的预收账款使得资产负债率增加。由此核算出的财务指标扭曲了企业真实的财务状况，为投资者提供了不实的财务信息，影响投资者的投资决策。

总结

需要指出的是，文中提到的完工确认法基本上符合我国商品销售收入确认条件的要求，能够在合理的时点确认商品房销售收入，在我国具有一定的可行性，但在實际应用中仍存在一些问题。例如，一是不符合配比原则，收入与成本费用不配比，导致企业业绩波动大；收入与现金流不配比，导致会计信息滞后。二是资产负债率颇高，财务指标失真等。这些都将影响投资者的投资决策，导致决策失误。