房产税的开征对房地产行业的影响

刘伟

开征房产税将有效抑制房产投机需求 ，“十二五”期间，房产税改革将持续平稳推进，个人房产将一步步纳入征税范畴。这是财政部税政司综合处处长周传华在光大证券2011年度投资策略会上表达的。 周传华说，由于目前税源少并且结构不合理，地方政府财政收入效率低，大部分靠中央返还和转移支付，所以，“十二五”期间要建造结构合理并且税源多的地方税收体系，改革重点是建造一个能够确保地方政府拥有稳定收入的税收体系，并且房产税也可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。按照现行的《房产税暂行条例》，个人所有的非营业用的房产免纳房产税，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产校订。而房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

日前，著名经济学家巴曙松在接受媒体采访时大谈对开征房产税的看法。 开征房产税对抑制投机规范房地产市场大大有利.

房产税改革关系着家家户户。它的推出将对房地产价格的升落产生什么样的影响呢？ 我们对房产税改革的结果进行了实验钻研。对税基的处理，为了与现有房产税的口径相同，也与目前房地产法规的分类标准相同，我们模拟将房产税的征收范围分为两种：第一种是商品房即：住宅、商业营业用房、办公楼，第二种是商业用房即：商业营业用房、办公楼。暂时定为按对房地产保有环节税收进行调整，研究的结果是，开征房产税对商品房价格的影响系数从中部、西部、东部到全国，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果也证明，房产税开征会使房价微量下落，房产税开征与房地产价格呈负相关关系。 这种负相关，将对房地产企业的经营行为产生远大的影响。对保有环节征收房产税，闲置的土地也会按照评估的财产价值纳税，有利于促进开发商加快土地开发进度，从而优化土地资源配置，有利于抑制房地产市场投机，引导和规范房地产市场平稳运行。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为最终影响因素，而且中长期看，开征房产税对房价的影响也非常有限。

无论是消费性购房，还是投资性购房，开征房产税，都会增加购房成本，房产税的开征，将通过对房价的影响，作用于不同类型的需求主体。对于自住購房者来说，一方面可能会因为开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被降低，反而可能得到促进。为了获得基础分析数据，我们通过两种渠道开展了问卷调查。此次问卷调查分为网上和网下进行，其中网下收回118份有效问卷，网上收回186份有效问卷。受访者年龄分布主要在20岁-50岁之间，中等收入水平群体占比达63%，已有住房和没有住房的比例接近1∶1，且行业分布广泛。所以，本次问卷调查具有一定的代表性。 受访者对房产税改革条件下房价变化的预期是显著的。首次购房者的投资决策受政策变化的影响很小，自住性购房者所需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。对于出台房产税方案后如何处置投资性住房，已购置住房的受访者对房产处理的选择基本相同，28%以上的受访者会选择卖掉全部或部分投资性住房。

不少人以为，开征房产税会增加政府的财政收入，从而抑制消费，不利于经济增长，你认为是这样的吗？ 这个问题值得探讨。房产税开征的确会给财政收入带来影响，因为房产税是地方财政收入的一部分。但房产税税收的规模大小，由房产税税基和房产税税率共同决定。调整现有房地产相关税收开征房产税，会对地方财政收入产生影响，影响的效果和程度与现有房地产税收结构、地方房地产市场结构和地方财政收入结构有着很密切的联系，不能简单认为房产税开征会单向的增加或减少地方财政收入。地方公共财政支出对道路、学校、医院等公共设备投入的增加，有利于提高居住环境，引起当地房地产价值增值，即房地产外部性增值。 另外，当地房地产市场发展又会影响地方财政支出的规模。甚至在一定程度上，房产税开征会降低房地产的投资和投机需求，降低房地产市场的活跃程度和发展速度，从而降低当地公共财政支出。再看房产税开征对财政收支缺口的影响，房产税开征对财政收支缺口的影响，主要是通过对财政收入、财政支出两方面影响的净效应决定，该净效应取决于不同的房产税改革方案。 所以，从财政收入上看，根据模拟研究的测算，房产税开征，对宏观经济运行的影响并不是很大。对于土地制度是公有制的国家，开征房产税是对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，与土地产权制度并不矛盾，房产税税负一般比土地私有制国家（土地和地上物合并计税导致税基扩大）轻。 推进房产税改革，必须审慎积极稳妥.

目前来看，推出房产税的最大现实的障碍是什么？ 当前，房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接，即地税局如何才能把房产税收上来；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难关，而且短时间内不可以解决。只有这样，房产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房产税征收的作用。

房产税改革的主要目的，其实就是完善房地产税制，促进房地产业的正常发展，并为地方政府提供稳定的税收来源。房产税征收应该以促进房地产业正常发展为首要目的，不能因为房地产或宏观调控需要而让房产税承受过多的职能，同时也不能一味强调提高税收水平，而忽视对房地产相关税种的合并以及税收水平的合理减少和下调。 要明确改革方向，完善相关配套制度安排，为房产税的推出创造条件。（作者单位为山东荣宝斋文化投资置业有限公司）