房地产开发项目全过程的造价控制研究

【摘要】全过程造价管理是一种先进、有效的方法策略，将其应用于房地产开发项目中有着不可小觑的作用，本文将对房地产开发项目全过程造价控制要点加以详述，旨在能够大幅度降低工程造价，确保房地产企业能够从项目中收获更多的经济效益。

【关键词】房地产开发项目；全过程；造价控制

不少房地产企业对造价管理的认识存在偏颇，认为只要在施工过程中严格控制材料、设备和人工成本的投入，即可取得良好的造价控制效果，这种想法是大错特错的，导致长期以来房地产开发项目的施工成本始终处于较高的水平，严重危害了房地产企业的切身利益。为了转变这一现状，房地产企业应大力施行全过程造价控制策略，切实加强房地产开发项目决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段和竣工阶段的造价管理，在保证工程质量的前提下，尽可能的缩减施工成本，以实现工程质量和工程效益的并举。

1、项目决策阶段的造价控制

决策阶段是房地产开发项目的首要环节，投资估算是该阶段的重中之重，只有保证投资估算具有科学性和准确性，才能为限额设计提供可靠的依据，促使房地产开发项目的效益目标真正得以达成。这就需要房地产企业在项目决策阶段加大市场调研力度，深入了解当地房地产市场的供需情况以及政府政策并予以分析，确定房地产开发项目的具体类型，以创造更大的效益。除此之外，要想实现对工程造价的进一步控制，还应制定目标成本，这是经过反复推敲和验证以后得到的工程预算，有助于减少项目开发的盲目性，降低项目实施风险，为保障房地产企业的利益奠定了坚实的基础。

2、项目设计阶段的造价控制

虽然房地产开发项目设计阶段投入的费用不到工程造价的5%，但是设计方案对投资成本和工程造价的影响相当之大，必须对设计方案进行不斷的改良和优化，这样才能充分发挥其对工程施工的指导作用，促使房地产开发项目更为高效、有序的实施，取得理想的收益。首先，造价管理人员要与设计人员保持密切的沟通和交流，致力于在工程技术和成本投入之间找好平衡点，保证设计方案科学合理、切实可行，且具有较高的经济价值。其次，房地产企业的各个部门都要参与到设计图纸的审核工作中，发现问题要及时指出并加以改正，尽量将工程变更控制在设计阶段，以免对工程质量和工程造价产生不利的影响。

3、项目发承包阶段的造价控制

发承包阶段中房地产企业要通过招标方式来选出合适的施工单位和施工技术方案，这在一定程度上也会影响到工程质量和造价，房地产企业需要拟定招标文件和施工合同，编制工程量清单，为招投标工作做好充分的准备。考虑到房地产开发项目的系统性和复杂性，要对工程量进行细致的划分，施工范围和施工内容要一一对应起来，确保各项文件资料真实可信，那么施工阶段的工程变更风险也会被降到最低。要想达成上述理念，需要造价管理人员加强对工程信息的收集、处理和分析，树立高度的风险意识，对影响工程造价的因素及其酿成危害做到心中有数，制定完善的风险管理机制，对这些因素予以严加管控，进而强化房地产开发项目的造价控制效果。

工程量清单的编制也是一项非常重要的工作，若在此环节中出现疏漏，导致工程量清单的计算错误，或者遗漏了某些工程量，将会给房地产企业带来不可估量的经济损失。为了转移因工程量清单漏算错算引发的风险，房地产企业可以委托专业的咨询机构，并在工程量清单编制完成后加强审核，此举能够大大减少房地产开发项目的经济纠纷，是维护施建双方利益的有效举措。除此之外，在房地产开发项目中涉及到的专业和工种较多，经常会出现因施工范围界限模糊而造成的纠纷，对于这类情况，可以通过强化招标文件的审查来避免。在编制预算时还应结合市场价格和招标文件确定材料设备的型号、规格和价格，有时候施工单位的报价过低并不是一个好的现象，有些施工单位会钻合同漏洞来牟取暴利，危害房地产企业的利益，所以房地产开发项目的标底应具有合理性，以激发施工单位的积极性，保证施工和管理的稳定有序进行，从而达到控制房地产开发项目工程造价的目的。

4、项目施工阶段的造价控制

尽管在施工之前房地产企业采取了一系列的措施用于控制工程变更和现场签证，取得了一定的效果，但是随着施工的开展这些情况仍旧会出现，如若疏于对设计变更和现场签证的管理，将容易引起工程造价的失控。科学有效的方法是房地产企业要制定完整的现场管理制度，专门用于处理设计变更和现场签证的相关事宜，尤其是要对设计变更的可行性加以论证，严厉禁止不合理变更，必须进行变更的则应及时形成签证，审核增、减账。施工过程中还会出现对于同一施工位置反复变更的情况，要求造价管理人员做好设计变更的管理台帐，并认真核对台账，对前后的变更内容仔细分析，避免出现重复签证、造价重复计算的现象，同时通过对台帐的管理也可实现对项目资金的动态管理，有计划、有目标地控制工程建设造价。工程进度款的支付同样是一个比较重要的工作，需要造价管理人员根据实际的施工进度给施工单位拨款，并做好相应的支付台账，防止进度款的提前支付及超付。

5、项目竣工阶段的造价控制

竣工结算对于房地产开发项目的造价控制来说同样不容忽视，应着重加强竣工结算的审核，竭力避免错算、漏算和重复计算现象的发生。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应由现场管理工程师在验收单中注明，结算中予以扣除，防止施工单位漏报。应做好现场签证及设计变更台帐的清理，没有实施的变更不能纳入结算。审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复计算。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定相关费用，确保项目结算的合理、合规，如实体现房地产开发项目的实际建设投资。

结语：

总而言之，房地产开发项目实施全过程造价控制策略有着十分积极的现实意义，需要房地产企业能够制定科学严谨的造价控制方案，对项目各个阶段的造价影响因素予以全面的分析和严格的控制，最大程度的降低房地产开发项目的工程造价，扩大企业的经济收益，从而为企业的健康发展提供有力的保障。

参考文献：

[1]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2011（18）.

[2]谢丽敏.浅谈我国房地产项目工程造价的控制与管理[J].科技资讯，2012（12）.

[3]李志恒.建筑施工成本管理影响因素分析及控制对策[J].建筑知识，2017（05）.

作者简介：

王迎春，中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司，湖南长沙。